Время от времени, проводя социологические опросы, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» обращается к риелторской теме. Интересно, как люди воспринимают эту профессию, ведь риелторы появились в нашей жизни недавно, всего каких-то двадцать лет тому назад. Считают ли они ее нужной и адекватна ли, на их взгляд, система оплаты риелторского труда?
Знаем, что платить надо, но вот сколько…
На днях www.metrinfo.ru провел на эту тему очередной опрос. Его результаты таковы. 94% знают, что услуги риелтора – платные, более того, они в курсе деталей: например, 89% знают, что именно арендатор жилья в сегменте экономкласса платит риелтору комиссию.
Организаторы опроса также выясняли мнение горожан о справедливости этой традиции на рынке аренды. Оказалось, половина респондентов считает схему вознаграждения вполне нормальной, мол, раз риелтор нашел вам съемный вариант, так, значит, надо платить. Треть аудитории (36%) не согласна с таким положением дел и главным образом потому, что, на их взгляд, агенты берут слишком много (вознаграждение для московских риелторов, напомним, равно плате за месяц проживания). Финансовая нагрузка на арендатора, вынужденного выкладывать еще и деньги за первый и одновременно последний месяц аренды, кажется им чрезмерной. Остальных опрошенных эти проблемы никак не касаются, и потому они о них не думают.
Далее собеседников журнала просили назвать справедливую по их мнению стоимость услуг по полному сопровождению сделки купли-продажи и ее усеченного варианта – только юридического оформления. Ответы продемонстрировали полный разнобой мнений, на фоне которых можно выделить два самых популярных ответа. 20% опрошенных считают, что адекватные комиссионные риелтору за полный комплекс услуг составляют 3-5% от стоимости квартиры при купле-продаже, и 19% респондентов полагают, что документальное и юридическое сопровождение сделки стоит менее 5000 рублей.
Тут необходим комментарий. В среднем комиссия риелтора действительно составляет 3-5% от суммы сделки, а вот «меньше 5000 рублей» – цифра фантастическая, за такие деньги никто не будет возиться с вашими бумагами. В реальности такая услуга стоит десятки тысяч рублей, в любом случае никак не меньше 40 000. То есть люди, участвовавшие в опросе, мало представляют себе объем «бумажной» работы при купле-продаже жилья.
Договориться с риелтором возможно
Итак, народ знает, что труд риелтора не бесплатен, и пятая часть респондентов имеет представление о реальном риелторском вознаграждении. Правда, относительно размеров этого вознаграждения есть, как говорится, разные мнения. Но в целом неплохой расклад для теоретического разговора с людьми. Незнание нюансов им простительно, ведь о них обычно узнаешь, когда сам выходишь на рынок недвижимости…
А на рынке все не так страшно, как может показаться новичку, и, в принципе, отлажено. Существует определенная шкала комиссионных: процент зависит от суммы сделки. Например, если сделка альтернативная (вы одновременно продаете и покупаете квартиру), то платеж будет рассчитываться по нижней планке – 3%.
Агенты почти всегда договороспособны, применяют индивидуальный подход к клиентам: можно выторговать скидку, обсудить партнерское распределение комиссии между сторонами сделки и т.п. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, рассказала о том, что существуют разные возможности по сопровождению сделки, у клиента появляются варианты сэкономить. В частности, и тот, который обсуждался с респондентами: «потенциальный продавец может самостоятельно оценить свой объект недвижимости, разместить объявление о его продаже и найти покупателя, а с агентством недвижимости заключить договор на сопровождение сделки».
Независимый риелтор Светлана Барченкова утверждает, что есть довольно большая категория людей, которые готовы «посвятить несколько вечеров приятному времяпрепровождению у компьютера в поисках подходящего варианта». «Более того, – считает эксперт, – самостоятельно покупатель найдет себе вариант намного быстрее, чем это сделает за него риелтор». Она связывает это с тем, что человек четко знает, чего хочет, поэтому сразу видит даже по фото, отвечает квартира его запросам или нет. Разумеется, итогом такого поиска становится не только удовольствие от самостоятельного подбора варианта, но и существенная экономия на агентском вознаграждении.
Чьи деньги?
Относительно того, кто платит агенту, в профессиональной среде существует мнение, что это обязанность заказчика, независимо от того, покупатель он или продавец в предстоящей сделке. Функции риелтора для того и другого случая будут разными, но в любом случае – это оплачиваемые услуги.
В беседах с экспертами также поднималась тема ответственности риелторов. Как ни относись к размеру нынешних комиссионных, по итогам сделки они составляют очень серьезную сумму, но при этом агентство почти ни за что не отвечает перед своим заказчиком. Инна Игнаткина с сожалением констатирует, что пока «риелторская деятельность регулируется в рамках общего законодательства о предпринимательской деятельности», и отмечает насущную необходимость специального закона, «прежде всего, чтобы ограничить доступ на рынок недвижимости непрофессионалов и мошенников».
Отсутствие законодательного регулирования или хотя бы единого стандартизированного подхода обнаружилось и при размышлениях над другой проблемой – отстаивании риелтором интересов людей, которые его наняли.
Расхожие представления о том, что посредник, к которому вы обратились за помощью в деле продажи квартиры, постарается «урвать» вознаграждение с двух сторон сделки, забывая при этом, что он должен играть первым делом в вашу пользу, небезосновательны. Так происходит не всегда, но и не редко. Прежде всего, когда риелтор одновременно представляет обе стороны сделки: он продает вашу квартиру какому-нибудь своему клиенту. Тогда перед ним стоит задача «обломать» стороны друг под друга (а вовсе не обустроить все лучшим образом для нанявшей его стороны).
Если у каждой стороны – собственный агент, и сделку проводят два риелтора, то тут ситуация проще: продавец платит «своему» риелтору, покупатель – «своему» и никто не в обиде.
Но когда есть соблазн взять деньги и с той, и с другой стороны, вряд ли агент от него откажется. Забавно было прочитать на одном из риелторских форумов вопрос начинающего риелтора. Молодой человек просил у коллег совета: мол, что делать, брать комиссию с обеих сторон или не брать? Ведь как-то неудобно перед людьми, он же должен отстаивать интересы конкретного клиента. «А как отстаивать интересы, если тебе платит и продавец, и покупатель?» – спрашивал юный агент. Старшие товарищи советовали не особенно-то терзаться угрызениями совести и для начала научиться брать комиссию хотя бы с одной стороны… А с двух – это уже высший пилотаж, не каждому дано и в целом «аморально, но законно», резюмировали матерые риелторы.
Впрочем, есть и более дальновидные профессионалы риелторского бизнеса. Такой агент (агентство) берет себе за правило брать комиссию только с одной стороны, скажем, с покупателя. Но и в этом случае он не упускает своего – клиент, чью квартиру он удачно продал, часто хочет что-то купить взамен и, соответственно, тоже оплачивает услуги посредника.
В результате получается, что каждое агентство или каждый «вольный» риелтор устанавливает свои правила работы. Да и в разных сегментах рынка дела обстоят по-разному. Например, «отдуваться» в расчетах с риелтором в большинстве случаев будет продавец загородного дома или элитной квартиры (см. статью «Вторичный рынок: кто заплатит за услуги риелтора - покупатель или продавец?»).
Конечно, хотелось прийти к некоему общему знаменателю, но сделать это, видимо, можно, только приняв закон о риелторской деятельности. Эта тема непростая, поскольку в профессиональной среде существуют и сторонники, и противники «специального» регулятора.
Кому у кого поучиться?
Когда разговор с экспертами коснулся возможности заимствования иностранного опыта, то специалисты дружно посоветовали учиться иностранным коллегам у нас. Во-первых, реалии отечественного рынка гораздо более разнообразны, и это зачастую требует нетривиального подхода к решению проблем заказчиков услуг наших агентств недвижимости. Во-вторых, сам комплекс услуг, оказываемых российскими риелторами, гораздо шире. Как говорится, и швец, и жнец, и на дуде игрец. Инна Игнаткина обратила внимание на гораздо более высокие комиссионные западных агентов за гораздо менее трудоемкую работу исключительно по подбору вариантов. (Статья на эту тему – «Чем русский риелтор выгодно отличается от американского».)
В патриотизме нашим риелторам не откажешь. Но доля критичного отношения к текущему положению на рынке им тоже присуща. Российский рынок недвижимости очень молодой, в десять раз моложе, например, американского, а с западноевропейским лучше и вовсе не сравнивать. За это время пройден изрядный путь проб и ошибок. С рынка вытеснено значительное количество непрофессионалов. Случаев мошенничества также становится меньше, и они чаще всего являются отражением не столько проблем рынка недвижимости, сколько проблем социально-экономического характера, ведь жертвами аферистов становятся преимущественно так называемые незащищенные слои населения. В отсутствие закона о риелторской деятельности этот рынок самоорганизуется, например, благодаря гильдиям риелторов. Так что чем активнее будут вытесняться непрофессионалы и непрофессионализм, тем ближе время порядка, при котором одна сторона знает, за что платит деньги, а другая – за что при этом отвечает.
Полный отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: за что платить риелтору?».
Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
