При освоении загородного земельного участка важно соблюдать существующие правила строительства и вовремя регистрировать капитальные постройки. Также существуют правила, которые надо соблюдать, располагая постройки на участке, это поможет избежать судебных разбирательств с соседями.
Эксперты в статье:
- Руслан Катана, юрист практики разрешения экономических споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;
- Надежда Локтионова, юрист, член Ассоциации юристов России, председатель Союза садоводов Екатеринбурга;
- Наталья Шалуба, адвокат, эксперт по земельному праву и вопросам недвижимости;
- Юрий Пустовит, управляющий партнер адвокатского бюро «Юг».
Какие постройки на земельном участке надо регистрировать
По действующему законодательству, обязательной регистрации подлежат объекты капитального строительства. Это такие объекты, которые имеют прочную связь с землей, так как стоят на фундаменте, то есть их нельзя демонтировать и перенести, не нарушив характеристик (ст. 130 Гражданского кодекса и 218-ФЗ), говорит Надежда Локтионова.
По словам эксперта, регистрации также подлежат объекты, на которые возникают ограничения прав или обременения. Например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и наем жилого помещения (ст. 130, ст. 131 и ст. 164 Гражданского кодекса).
Примеры капитальных построек:
- жилой дом на фундаменте (ленточном, свайном с ростверком);
- гараж, баня, хозблок с инженерными сетями или на фундаменте;
- здания с постоянными коммуникациями, предназначенные для круглогодичного проживания или использования.
Наталья Шалуба поясняет, что для некапитальных построек регистрация не требуется. Если сооружение не имеет фундамента, не подключено к постоянным коммуникациям или легко разбирается и переносится, то оно не признается объектом недвижимости и не подлежит регистрации.
Примеры некапитальных построек:
- баня-бочка;
- бытовка без коммуникаций;
- теплица;
- навес;
- курятник;
- туалет;
- сарай без фундамента;
- модульный или сборный домик без фундамента и жесткой связи с землей.
Основным критерием разграничения капитальных и некапитальных объектов является прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения, демонтажа или сборки без ущерба назначению и изменению характеристик такого объекта, добавляет Руслан Катана.
Как расположить постройки на участке
Наталья Шалуба поясняет, что, согласно действующему своду правил «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», рекомендуются следующие расстояния между постройками на земельном участке:
- от жилого дома до забора соседнего участка — от 3 м;
- от хозяйственных построек бытового назначения до границ соседнего участка — не менее 1 м. При минимальном расстоянии обязательна организация водосточной системы со сбором стоков в пределах своего участка либо скат крыши с уклоном во двор;
- от хозяйственных построек, предназначенных для содержания птицы или сельхозживотных, до границ участка — не менее 4 м;
- от дома до душа, бани или сауны, уличного туалета — от 8 м;
- от стволов среднерослых деревьев до границ — от 2 м;
- от кустарников — от 1 м;
- от колодца до уличного туалета или компостной ямы — от 8 м;
- от окон жилых помещений до стен дома и любых хозяйственных построек (баня, гараж, сарай, стоянка) на соседних участках — от 4 м;
- от уличного туалета до стен соседнего дома — от 12 м (при отсутствии централизованной канализационной системы).
Указанные нормы носят рекомендательный характер и относятся к расстояниям только между соседними земельными участками. Простое несоответствие расстояний не приводит к административной или иной ответственности, говорит Юрий Пустовит. Однако несоблюдение этих норм может быть поводом к иску собственника соседнего участка, органа местного самоуправления или прокурора о признании постройки самовольной, ее сносе или приведении в соответствие с градостроительными регламентами, поясняет Руслан Катана.
Подобные споры рассматриваются судами. И в таких ситуациях всегда приходится доказывать, что несоблюдение расстояний между постройками нарушает права соседей на полноценное использование своего земельного участка или причиняет угрозу жизни и здоровью. Тогда суд может принять решение обязать собственника перенести либо демонтировать постройку или спилить дерево, добавляет Надежда Локтионова.
Как узаконить постройки на собственном земельном участке
С 1 января 2025 года вступили в силу поправки к законодательству о государственной регистрации недвижимости. В первую очередь они касаются порядка оформления построек на садовых участках, в том числе дачного строительства, говорит Юрий Пустовит. Эксперт объясняет, что регистрировать нужно только объекты капитального строения. А до 1 марта 2031 года также действует упрощенная регистрация по дачной амнистии жилых домов, построенных на участках с видом разрешенного использования:
- садоводство;
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
Наталья Шалуба добавляет, что регистрация проводится без разрешения на строительство, но с соблюдением уведомительного порядка. Это регулируется 267-ФЗ. Порядок действий следующий:
1. Перед началом строительства надо подать уведомление о строительстве (только для ИЖС, ЛПХ, СНТ). Это делается через портал госуслуг или многофункциональный центр (МФЦ);
2. Затем заказать технический план. Кадастровый инженер делает обмеры, вносит объект в кадастр;
3. Подать заявление на регистрацию права. Это делается через портал госуслуг, нотариуса, МФЦ или в Росреестре;
4. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который подтверждает право собственности.
Регистрация по дачной амнистии
Для регистрации по дачной амнистии нужно:
- обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический план на объект;
- технический план в электронном виде отправить в Росреестр. Можно подать дистанционно, через портал госуслуг, или обратиться в МФЦ;
- получить выписку из ЕГРН.
Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, гаража и хозяйственных построек (ч. 3 ст. 48 Гражданского кодекса), резюмирует Надежда Локтионова.
