В кризисные и посткризисные времена особое значение приобретают инновационные способы развития территорий. Такие схемы позволяют добиваться результата при минимуме финансов
С градостроительством и стройкой в России и в предкризисные годы было все, мягко скажем, не очень хорошо. В последние полтора года кризис разрушил и те схемы, что хоть как-то работали. Власти, землевладельцы и девелоперы сейчас в ступоре: никто не знает, как развивать проекты и строить в новых условиях.
Как же строить в посткризисное время? Что такое «нефинансовые способы повышения капитализации территорий»? Каковы инновационные схемы развития проектов? Каков современный образ жизни и как его создавать? Об этом мы поговорили с руководителем архитектурного бюро «Платформа», членом Голландско-российского архитектурного форума Ириной Ирбитской, автором новых методик освоения территорий.
Как из убыточного парка сделать доходное место
— «Малобюджетные инновационные способы развития территорий», «нефинансовые способы освоения территории» — что это? На моих знакомых девелопров эти термины оказывают гипнотизирующее воздействие.
— Это новые подходы в развитии девелоперских проектов. До кризиса они были не нужны: в Московском регионе процветал гламурный девелопмент. Основным способом развития проектов была закачка денег в дорогую недвижимость. Сейчас эта модель лопнула. Ситуация перевернулась: деньги стали намного дороже, а спрос резко сжался. При этом земли у лендлордов и девелоперов очень много и развивать ее все равно надо. Продвинутые пользователи уже понимают, что золотой век не вернется и что надо искать эффективные решения в сфере стройки, градостроительства и архитектуры. Решения, адекватные нынешнему времени.
— В каком поле ведутся поиски?
— Есть несколько направлений. Первое — поиски новой типологии поселений. Раньше рынок съедал все, и это порождало примитивные решения. Посмотрите, коттеджные поселки похожи друг на друга, как близнецы. Как принимались решения еще три года назад? «Мой друг построил поселок таунхаусов на Новориге и удачно продал. Значит, и я построю таунхаусы».
С падением спроса растет конкуренция, а значит, девелоперы вынуждены не догонять, а обгонять соседа. Застройщики начинают понимать, что нужны сложные решения. Одна из докризисных догм гласила, что поселки должны быть однородными по типу недвижимости. От этой догмы придется отказаться. В одном проекте могут быть и коттеджи, и таунхаусы, и большие апартаменты, и маленькие студии. Необходимость разнообразия на одной территории очевидна. Представьте себе город, в котором живут одни банкиры. В соседних поселениях — дворники и булочники. Это абсурд. Монопоселения так же, как и моногорода, нежизнеспособны. Разнообразие — это, конечно, головная боль для девелопера. Но это и преимущество, его рессора, которая диверсифицирует риски.
Девелоперы, землевладельцы и покупатели начинают задумываться о среде жизни. Почему даже в заштатном европейском городке приятно находиться и пройтись по улицам, а в дорогих подмосковных поселках нет? Люди начинают понимать, что большинство нынешних коттеджных поселков с их заборами и отсутствием мест для общения — это убогая среда жизни. Это гетто, где каждый замурован в своей недвижимости.
Второе направление — экономичное строительство. Очевидно, что сегодня необходимо строить недорого. Мудрые девелоперы уже не только ездят на европейские строительные выставки, но изучают и применяют российские инновации. Почему? Европейское дорого при нынешнем курсе евро. Плюс к тому трансфер западных технологий в Россию — это весьма сложная тема. Речь идет и о культуре производства, и о других требованиях к исходному сырью, и о десятках других сложностей. Я знаю девелоперов, уже экспериментирующих с новыми отечественными материалами и системами строительства.
Третье направление — применение социальных технологий. Самый простой пример — тематические поселения в США, где есть поселки экологов, летчиков и так далее. Для развития территорий нужно использовать потенциал культурных мероприятий.
— Социальные и культурные технологии в российском девелопменте используются не часто. Можно об этом рассказать чуть подробнее?
— Как до кризиса раскручивали коттеджный поселок? Правильно — делали вычурные и дорогие фасады, давали много рекламы. Расходы на рекламу могли составлять значительную часть бюджета поселка. А ведь можно добиться эффекта с принципиально иным бюджетом. Я как-то занималась поселками в Подмосковье, рядом с рекой Истрой. Идея лежала на поверхности: на территории вдоль реки, где все равно нельзя строить, можно создать зону отдыха и проводить джазовые фестивали еще до всякого строительства. И таким образом раскрутить место, создать позитивный образ проекта и сформировать пул потенциальных покупателей еще до начала стройки.
Более сложная схема была предложена в одном из проектов в Калининграде. Там девелопер в качестве нагрузки за право освоения участка должен был привести в порядок большой парк. Идея простая: из расходной статьи сделать доходную. Был разработан целый спектр технологий. Во-первых, часть парка могла бы обслуживаться фитнес-центром, который должен был разместиться в новом квартале. Польза двойная: фитнес-центр получал конкурентные преимущества (возможность устроить спортивные площадки на открытом воздухе, беговые и велосипедные дорожки), а застройщик облагораживал часть парка чужими руками. Во-вторых, путем особых технологий можно задействовать в благоустройстве жителей окрестных кварталов. Опять же взаимовыгодная польза: жители, вложив свой труд, получали места для прогулок, к примеру, женщин с детьми, а застройщик снижал издержки.
В-третьих, мы предложили парк превратить в парк-биеннале. Показали и заказчику, и администрации Калининграда преимущества фестивалей искусства. Да, сами биеннале много денег не приносят, но активное место — это прекрасная площадка для рекламных объектов. Хотите поставить зеркало в парке — заключите контракт с производителем, который использует его и как рекламу своей продукции. У застройщика бесплатная фишка, у производителя зеркал — прекрасная и необычная реклама.
Кроме того, часть оригинальных элементов нового парка из предоставленных застройщиком материалов можно отдать под застройку местным художникам и креативным людям. Опять же застройщик снижает свои издержки. Сам парк становится ярким местом, генерирующим потоки посетителей и гостей города. Фестивали искусства и рекламные инсталляции дают доход для поддержания парка в порядке, загружают расположенные рядом гостиницы и в целом оживляют культурную жизнь и экономику города. При этом резко возрастает цена и ликвидность недвижимости в новом квартале, прилегающем к парку интернациональных биеннале. И все это — чужими руками!
Но чтобы реализовать такой проект, необходимо, во-первых, владение социальными технологиями и технологиями культурной индустрии, а во-вторых — видение проекта в европейском контексте. Никакой участок не может рассматриваться как локальное место в безвоздушном пространстве. Надо всегда рассматривать его в контексте окружения, развития региона, связей с другими регионами. В случае Калининграда очевидно, что проект должен иметь «европейскую составляющую», должен интегрироваться в более широкий контекст, искать свою нишу в глобальном мире. От этого город станет привлекательнее и выиграют все, включая девелоперов и инвесторов. Важно, что подобным методом можно поднять любую территорию. Причем успех больше зависит от идеи, чем от количества вложенных денег.
Современный город — плотный город
— Экспертовский проект «Российский дом будущего» последние пару лет много занимался темой современной среды обитания. Что для вас означает современная среда жизни?
— Современный город — это компактный город. В градостроительстве особенно важно отказаться от стереотипов и догм. Последние несколько лет навязывалось представление, что страну спасет коттеджная застройка. Это ошибка. «Одноэтажная Америка» с рядами одинаковых домиков — скучная и несовременная среда жизни. Там нет живых общественных пространств, чтобы посидеть с друзьями в кафе или пройтись по магазинам. Там невозможно прогуляться пешком, обязательно нужно передвигаться на машине. Прогулка исключена из повседневной жизни. Это среда с очень урезанным общением. Исследования показывают, что американцы все меньше удовлетворены своей субурбией, потому что качество жизни не определяется только лишь качеством индивидуального дома.
Какова же альтернатива коттеджным поселкам? Единственная гуманная среда выживания человека — город. Совместить преимущества плотных городских связей с комфортным жильем реально.
Современный город — город, где комфортно пешеходу, а не машине. Такой город экологичен. И дело не только в качестве воздуха. Компактный город потребляет намного меньше энергии, чем растянутое на десятки километров коттеджное море. В частности, экономия идет за счет того, что люди не проезжают десятки километров на автомобилях. Понятно, что в таком городе нужна современная система общественного транспорта. Посмотрите, что происходит в Москве. Горожане чаще просто прячутся в машинах от некомфортной городской среды, чем используют их как эффективное средство передвижения. На метро передвигаться по городу быстрее.
Современный город — это разнообразная застройка. Строительство однообразных, плохо спроектированных панельных домов в столице России — это вообще преступление против здравого смысла. Город — разнообразие впечатлений при прогулке, разнообразие типов застройки.
Наконец, современный город — это пространство общения. Среда развитых коммуникаций между людьми. Если посмотрим на историю развития технологий в последние годы, то увидим, что на передовой прогресса — именно средства связи между людьми. Мобильная связь и интернет с социальными сетями. Это не случайно. Мир интегрируется. Коммуникация становится все более и более важной, а общение все больше осознается как одна из важнейших ценностей. Городская среда должна создавать пространства коммуникации, где и возникают новые идеи.
— Высокая плотность городской среды отнюдь не означает высокой этажности? Вы, надеюсь, не призываете везде строить небоскребы?
— Конечно нет. Высокую плотность застройки, то есть большое количество единиц жилья на определенной площади земельного участка, можно создать и за счет среднеэтажной застройки. Это можно сделать даже за счет малоэтажной застройки. В России есть миф, что районы панельных многоэтажек выгодны с точки зрения экономики, потому что дают на выходе много жилья. Это не так. Большая этажность в таких районах компенсируется и огромными расстояниями между домами. Для многих застройщиков парадокс, но квартал шести-восьмиэтажной застройки может дать жилья больше, чем район семнадцатиэтажек. Про разницу в качестве жизни неловко и говорить.
Урбанист как доктор городов
— Хотелось бы поговорить о существующих городах. Как можно улучшить в них среду жизни? И можно ли это сделать в кризис?
— Не просто можно, но и нужно! Жилье в советских городах было придатком промышленности, сегодня необходимо сделать города удобными для людей и современными. Кризис весьма подходящее время для этого. Тем более что для строительства мегапроектов денег сегодня нет. Но комфортная среда — это не просто красивые фасады. Необходимо разрабатывать сценарии эффективной жизни на территории. Что, кстати, не так и дорого.
— Комфортная среда, сценарии жизни… Можно ли показать это на примере? Возьмем огромные дворы в панельных районах…
— Да, наши спальные районы абсолютно лишены уюта и приватности. Огромный двор в силу своего размера и отсутствия границ сливается с городским пространством — и перестает быть своим. Без четкого зонирования не может быть и разнообразия дворовой жизни. Хаотично припаркованные автомобили окончательно лишают такой двор комфорта. Что можно сделать? Первое: можно делать многоуровневые парковки с эксплуатируемой кровлей. На крыше могут быть спортивные площадки, дворовые кафе, если жителей достаточно много. При этом автомобили забираются с проездов и концентрируются в одном месте.
Второе: можно разделить двор на площадки по интересам. Границы могут быть разными: живые изгороди, искусственные холмы, многофункциональные стены. Стена может быть и планшетом — на ней будут рисовать дети, и мини-скалодромом, и скамейкой. В таком дворе у каждого жителя — пенсионера, подростка, мамы с ребенком — появляется свой клуб. А у каждой из зон появляются свои хозяева, которые их обустраивают. Для реализации такого проекта нужны скорее не деньги, а разработка сценария бесконфликтной дворовой жизни и взаимодействия жителей.
Но, если честно, мне не очень нравится игра в примеры. К каждому поселению нужен индивидуальный подход. Поймите, существуют тысячи лекарств, и вряд ли есть смысл описывать действие каждого. Искусство врача в том, чтобы правильно поставить диагноз и подобрать курс лечения. И градостроитель, и урбанист точно так же ведут себя по отношению к городу: изучают его, исследуют процессы, находят слабые места и точки потенциального роста. На основе этого создают стратегию развития, которая могла бы раскрыть заложенный потенциал, и предлагают конкретные сценарии для отдельных территорий.
Беда, однако, в том, что в России нет профессии урбаниста, нет специалиста по городам. Сегодня почти утрачена советская градостроительная школа. А новая не сформирована. У властей пока нет понимания, что урбанист — это отдельная, комплексная профессия. Специалистов по градостроительству готовят в архитектурных вузах с устаревшей системой образования. Архитектор и урбанист у нас считаются художниками. Реально же урбанист — это человек с другим складом ума, владеющий огромными массивами информации из разных областей знания и умеющий с ними работать. В урбанистике нет места творческому произволу. Города — это не просто рисунки. В городах живут люди.
Лучшие урбанисты мира, такие как Ричард Найт, — это как раз доктора городов. Сложность профессии урбаниста в том, что каждый город — очень сложный механизм. И за последний век жизнь города невероятно усложнилась. Сегодня урбанист — это, скорее, дирижер, организующий работу десятков специалистов по транспорту и демографии, налогам и праву, территориальному развитию и финансам и так далее.
Впрочем, и в России не все безнадежно. Есть урбанисты и градостроители, способные вывести наши города на мировой уровень. Формируется школа территориального планирования на базе Академии народного хозяйства. Более того, я уверена, что именно в России в ближайшие годы появится урбанистика нового поколения. Во многом потому, что в сравнении с развитыми странами в России нет традиций, сдерживающих инновации.
Фото: nanonewsnet.ru
