Последний лучше первого?

Фраза `первый и последний не предлагать` - наше социалистическое наследие. Эти этажи однозначно считались наименее пригодными для комфортного проживания. Между тем в странах Запада первый и последний этажи пользуются большой популярностью.

Пока побеждает дружба

Но фраза о первом и последнем по инерции перекочевала в новые времена, и, в частности, `до сих пор при продаже квартир на первом этаже, - говорит Дмитрий Перцев, исполнительный директор агентства `Белый город`, - очень чувствуется разница между нашими людьми и иностранцами. Россиянам продать жилье там бывает сложно. В то время как иностранцы, в принципе, нормально селятся на первых этажах, так как ничего не знают о повседневной практике развитого социализма и таких его особенностях, как первые и последние этажи`.

Недавно вышло постановление Правительства Москвы о том, что первый этаж в новостройках более не будет жилым: там будут располагаться коммерческие организации. Что же касается вторичного рынка жилья, то на нем соседство квартир и коммерческих организаций дает запутанные результаты. С одной стороны, - это нормальный цивилизованный вариант: кафешка внизу дома, куда можно сходить перед работой. В Париже очень многие именно так и делают. В России же многие недовольны: запах, сырость из подвала, появление не всегда приятных людей.

Живой пример привела Ирина Радченко, генеральный директор АН `ЛАУРЕЛ`: в одном из домов в центре Москвы расположен ресторан. Жильцы систематически пишут на рестораторов жалобы, туда постоянно приходят проверки, но уходят обычно ни с чем по причине законопослушности рестораторов. `Я думаю, - заметила И. Радченко, - что дело здесь в зависти, потому что люди живут в коммуналках и не понимают, почему кто-то должен есть в ресторане. Хотя в других случаях протесты горожан коммерческих организаций внизу домов вызывают более положительные эмоции: если люди отстаивают что-то реальное, это значит, они еще не махнули на все рукой и верят в перемены к лучшему`.

Хотя, утверждают риэлторы, судебной практики по данному вопросу не существует - тяжбы между жильцами и организациями, вселившимися на первый этаж, обычно регулируются во внесудебном порядке.

...чтобы стать ближе к земле

Очень важно, конечно, о каком заведении на первом этаже идет речь - будет ли это кафе, или, например, аптека. Потому что кафе больше направлено на обслуживание жильцов именно этого дома. Скажем, в элитных домах - это нередкая практика.

И.Радченко: `Дом, претендующий на что-то достойное, сразу же лишится своей звездности, если окажется, что организации на первом этаже не направлены на обслуживание жильцов именно этого дома`. Кстати, те помещения, которые будут располагаться на первом этаже, раскупаются арендаторами задолго до того, как дом сдается в эксплуатацию.

Как рассказала И. Радченко, у нее была на продаже одна квартира в центре города, и там клиент рассматривал покупку двухэтажной квартиры с отдельным входом. Но так и не купил. Аргументы его были такие:

1. Нет хорошего вида из окна - сейчас элитность жилья ассоциируется с этим параметром, а хорошие виды начинаются после пятого этажа.

2. Квартире на первом этаже обычно более темная, двухэтажная квартира - непривычно.

Как отметил Владимир Кузнецов из компании Pauls Yard, в менталитете москвичей есть устойчивые представления о дачных сезонах, поэтому потенциальный потребитель, желающий быть поближе к земле, скорее приобретет загородный коттедж, чем квартиру на первом этаже.

Ближе к небу

В общем, первый этаж не любят довольно категорично. Немного другая ситуация с последними этажами. Вот что рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости `Белый город` Дмитрий Перцев: `С последним этажом возможны варианты. Если даже человек приходит изначально с настроением `первый и последний не предлагать`, то потом квартиру на последнем этаже он, может быть, купит. Особенно если дом в центре города, где хорошие виды`. К тому же ахиллесовой пяты социалистического жилья - протекающей крыши - в хороших домах сейчас нет. `На последнем этаже, - рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании `Блэквуд`, - можно сделать, например, мансарду, и человеку через некоторое время эта мысль начинает нравиться гораздо больше, чем вначале. Для коммерческих организаций последний этаж вообще - лакомый кусок: туда, как ни странно, гораздо проще провести кабели, например, оптико-волоконный. Остается проблема воров, но она опять же не столь остро стоит в элитных охраняемых домах`.

По правде сказать, если речь идет о совсем эксклюзивном строительстве, то там последний этаж соответствует общему высокому стандарту качества и даже превосходит его по потребительским функциям. Именно эти этажи в большинстве случаев являются наиболее престижными. В таких домах и на первом этаже тоже найдут способ исключить неприятное жильцам соседство. И чем лучше дом, тем больше его первый и последний этаж ассоциируются не с дырками в крышах, а с мансардами и видами или, скажем, чердаками, которые можно переделать под студии.

Конфликт пока неизбежен

Жить на кухне с ее запахами или на дискотеке с ее грохотом вряд ли кому-нибудь понравится. `Решение этого конфликта, - замечает В. Кузнецов, - лежит в плоскости взаимного уважения прав жильца и бизнесмена. Необходима выработка цивилизованных отношений между всеми собственниками дома на уровне постановлений и распоряжений Правительства Москвы. Они и сейчас существуют, однако на практике, как обычно, либо не выполняются вовсе, либо требуют доработки с приоритетом прав защиты жильцов (бизнес умеет защищать себя сам)`.

И наконец, очень не помешала бы программа Правительства Москвы, которая бы определила функциональность первых и последних этажей. Хотя некоторые идеи в этом плане уже реализуются. Например, префектура ЦАО Москвы предложила открывать социальные магазины по продаже товаров по низким ценам в коммунальных квартирах, расположенных на первых этажах домов центра столицы. В настоящее время собираются расселить двенадцать таких квартир и переоборудовать их под торговые точки.