Купил квартиру в строящемся жилом комплексе на последнем этаже. А теперь узнал, что дом будет выше на пару этажей. При этом будущих жильцов об этом никто не предупредил. Застройщик заверил, что мне не о чем беспокоиться, мол, мне в любом случае достанется квартира на последнем этаже. Законны ли такие действия застройщика?
Дарья ПОГОРЕЛЬСКАЯ, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
Действия застройщика по изменению строящегося объекта недвижимости законны, если осуществлены в установленном порядке:
- внесены изменения в проект строительства, согласованные с уполномоченными органами и организациями;
- в разрешении на строительство, выданном органом местного самоуправления, этажность объекта строительства соответствует измененному проекту;
- соответствующая информация отражена в проектной декларации, размещенной, как правило, в сети Интернет.
При этом следует учитывать, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между участником долевого строительства и застройщиком, должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, то есть сведения о квартире, которая подлежит передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства. Как правило, в договоре указаны все технические характеристики, позволяющие идентифицировать объект долевого строительства: секция, этаж, порядковый номер на площадке, условный номер объекта долевого строительства, количество комнат, общая площадь объекта долевого строительства.
Тот объект, который указан в договоре, и будет передан участнику долевого строительства после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Таким образом, изменение этажа, на котором расположен объект долевого строительства, в связи с изменением проекта строительства «автоматически» не произойдет.
Кроме того, необходимо уделить внимание тому, каким образом в договоре определен строящийся объект недвижимости (многоквартирный дом). Если в договоре указана этажность дома, то, по всей видимости, потребуется приведение его в соответствие измененному проекту.
Наталья КИСЕЛЕВА, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Исходя из самого вопроса, можно сделать вывод, что приобретение данной квартиры производилось не в соответствии с 214-ФЗ – единственным на сегодняшний день легитимным способом отчуждения новостроек. Иначе такой ситуации бы не возникло.
В какой бы форме вы не заключали договор о приобретении квартиры в доме-новостройке, не сомневаюсь, что в нем указан номер этажа, а не «нижний» либо «последний». Поэтому, вам необходимо вносить соответствующие изменения в договор, иначе результат не совпадет с вашими ожиданиями.
Законность же действий застройщика можно достоверно установить, только изучив всю разрешительную документацию на строительство данного дома. Ведь в разрешении на строительство обязательно указывается проектная этажность строений, и не совпадать с разрешением построенный дом не может.
Анна СОКОЛОВА, руководитель департамента аналитики и экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
При покупке квартиры в новостройке в договоре прописывается номер квартиры и этаж, на котором она расположена. В договоре объект покупки конкретизируется (площадь, номер, этаж). Даже на этапе строительства, до обмеров БТИ, существует план, проектная документация, в которой все квартиры пронумерованы. Соответственно, если квартира приобретена на 10-м этаже, то на 10-м этаже она и останется, несмотря на достроенные этажи. Но случаи изменения этажности новостроек на рынке действительно встречаются.
Олег СУХОВ, адвокат («Юридический центр адвоката Олега Сухова»):
Если приобретать недвижимость с умом, то есть юридически грамотно, то в договоре должен быть прописан конкретный этаж. В частности, я говорю о договоре, который соответствует законодательству, а именно, 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Этажность дома должна быть определена в соответствии с проектной документацией. Поэтому если человек приобретает недвижимость, образно говоря, на 5-м этаже четырнадцатиэтажного здания, то ему должны предоставить квартиру именно на 5-м этаже четырнадцатиэтажного здания, а не то, что получилось у застройщика. Но такая ситуация возможна только при договоре соответствующем законодательству - 214-ФЗ. В то же время сегодня есть масса примеров, когда покупатель без соответствующей юридической проверки подписывает все, что ему подсунут, и не удивительно, что потом выясняется, что покупатель недвижимости может вообще ничего не получить: ни квартиры, ни денег, не говоря уже о том, что дом будет немного отличаться от изначального проекта. Чтобы точно ответить на данный вопрос, мне необходимо ознакомиться с договором.
Фото: inturavia.com
