Участки без подряда постепенно сдают свои позиции: покупатели домов на вторичном загородном рынке все чаще стремятся приобрести для проживания или готовый дом в сегменте экономкласса или участок с подрядом на быстровозводимые дома— эти предложения являются самыми ходовыми в межсезонье. Между тем сам слабо развитый вторичный рынок экономкласса пока не может полностью удовлетворить высокий покупательский спрос, образовавшийся после горячего во всех отношениях лета.
Из-за сложившихся погодных условий и сезонного для загородного рынка спада активности в Подмосковье сформировался отложенный спрос на жилые объекты, объем которого оказался даже выше прошлогодних показателей. Реализация этого спроса, как считают опрошенные GZT.RU эксперты, ожидается в краткосрочной перспективе. В осенние месяцы 2010 года игроки рынка наблюдают оживление среди покупателей— растет количество звонков и показов.
При этом основным тормозящим фактором для роста количества сделок является расхождение ценовых ожиданий потенциальных покупателей и продавцов: покупатели все еще желают приобретать объекты по сильно сниженным кризисным ценам, продавцы же уже к этому не готовы.
Экономия в дефиците
Ярко выраженный спрос на сегмент экономкласса отчасти был сформирован погодными условиями и смогом, которые вынуждали людей искать спасения за городом. Хотя, по мнению управляющего партнера «Миэль— Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, в области и сгорели несколько десятков домов из-за пожаров, в гораздо большей степени пострадали леса, в которых нет дач и другого жилья. «Поэтому можно утверждать, что пожары не повлияли на рынок загородной недвижимости»,— полагает Яхонтов. По его словам, в настоящий момент в Подмосковье образовалось достаточно обширное предложение в сегменте де-люкса и экономкласса, а вот в бизнес-классе ситуация иная— этот сегмент сократился и с точки зрения предложения, и с точки зрения покупательской активности.
«Это произошло, потому что бизнес-класс наиболее инвестиционно привлекателен: жилье стоимостью от $400 тыс. до $2 млн, как ни странно, оказалось наиболее устойчивым к кризису. Собственники не стали выставлять дома этого класса на продажу на фоне снижения рынка, и они не были проданы дешево»,— говорит эксперт. По информации «Миэль— Загородная недвижимость», с домами категории де-люкс, которые нередко являются вторым или третьим жильем, владельцы расстаются довольно спокойно. А вот в сегменте экономкласса сформировалось предложение участков как с подрядами, так и без, а вот готовых домов для постоянного проживания оказалось крайне мало (дачи экономкласса на рынке пока есть). «Вторичный рынок экономкласса развит слабо, а спрос достаточно высокий»,— констатирует Яхонтов.
Бизнес-класс и де-люкс
Наибольшее количество заявок, по данным компании Blackwood, приходится по-прежнему на диапазон от 21 до 30 км от МКАД (60% запросов), на придомовые земельные участки площадью от 21 до 30 соток (37% запросов) и на дома площадью от 301 до 400 кв. м (43% запросов). При этом отмечено снижение спроса на домовладения минимальных площадей (до 15 соток и до 300 кв. м). В третьем квартале 2010 года был зафиксирован рост спроса на домовладения больших бюджетов. Наибольшая доля заявок приходится на диапазоны $1–1,5 млн и $2–3 млн (по 20% запросов соответственно).
По информации компании Chesterton, количество сделок к началу осени 2010 года выросло примерно на 40–70% по сравнению с аналогичными периодами 2009 года. В среднем цены выросли примерно на 10%, но это скорее результат отказа от скидок и спецпредложений. Как считает директор департамента жилой недвижимости компании Екатерина Тейн, несмотря на все ожидания, осеннего всплеска покупательской активности не произошло. Количество сделок осталось на прежнем уровне— порядка 70–80 транзакций в месяц (в сегменте готового жилья). Цены стабилизировались, а некоторые девелоперы рассматривают возможность возврата к скидкам, чтобы стимулировать продажи. «На сегодняшний день Новорижское шоссе лидирует по уровню спроса и предложения в бизнес-классе. При этом существует и определенное перенасыщение на фоне того, что цены на этом направлении находятся на уровне выше среднего по рынку. Поэтому многие клиенты постепенно проявляют интерес к другим направлениям, таким как Киевское, Минское и Можайское»,— констатирует Екатерина Тейн.
Участки без подряда не сдаются
По данным коммерческого директора департамента домостроения компании «Инвестлеспром» Семена Гоглева, в 2010 году продажи загородных домов выросли в 1,7 раза по отношению к 2009 году. «Спрос на строительство загородных домов растет и будет расти за счет активных продаж участков в коттеджных поселках „без подряда“. Последние в период „кризиса“ стали более доступны»— это стало своеобразным драйвером на рынке. В то же время усилился сезонный фактор из-за практически полного отсутствия организованной застройки. Индивидуальный заказчик не склонен принимать решение о строительстве дома в межсезонье»,— свидетельствует Семен Гоглев. По словам эксперта, прошедшие летом пожары также повлияли на спрос и ценообразование на дома. В связи с тем, что из-за пожаров был запрещен въезд в лес и делянки в ряде регионов, пострадал объем лесозаготовок, особенно среди предпринимателей и небольших компаний. В результате это вызвало дефицит пиловочника и пиломатериалов во второй половине года.
Как говорит директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина, в настоящий момент в Подмосковье выставлено на продажу 180 поселков, из них на участки без подряда приходится 58%, оставшиеся 42% поселков предлагают смешанную концепцию. «Как правило, это участки с подрядом на быстровозводимые дома. Весной это соотношение составляло 78 к 22%. Преобладание на рынке поселков с подрядом будет усиливаться, у покупателей постепенно возвращается доверие к таким проектам. Однако поселки без подряда еще года два будут занимать не менее 40% рынка»,— считает Анна Шишкина.
Купить и въехать
В итоге, чтобы выдержать конкуренцию, девелоперы таких поселков начнут предлагать участки без подряда в виде максимально упакованного продукта, с дорогами, общепоселковыми коммуникациями, проектами быстровозводимых домов и т.д., а также расширять инфраструктуру поселков. В свою очередь покупательский спрос на участки без подряда с 10–12 соток сместится до 12–15. Впрочем, как считает заместитель генерального директора «Аллтек Девелопмент» Виктор Сюков, в настоящий момент экономный формат участка без подряда площадью 10 соток с минимумом коммуникаций (дороги и электричество) является наиболее востребованным.
«Этот формат сегодня практически заменил пресловутые советские 6 соток. Люди выбирают участки на расстоянии 60–100 км от Москвы по не очень загруженным трассам вроде Киевского шоссе, Новой Риги, трассы Москва— Дон. Если же говорить о более дорогих участках, от 20 млн рублей за объект и выше, то покупатель желает за эту сумму приобрести готовый дом с максимальной инфраструктурой и готовностью всего поселка— чтобы купить и заехать. Вложения в недвижимость как инвестиции сегодня почти не наблюдаются: люди стали покупать дома и землю большей частью для собственного пользования»,— говорит Виктор Сюков.
По словам Марины Кирилловой из «Союза застройщиков», в настоящий момент востребованы участки без подряда в сегменте экономкласса по цене от 500 тыс. рублей за сотку до 2 млн с коммуникациями. Более дорогие участки площадью 10 соток с коммуникациями, расположенные по Новой Риге или Киевскому шоссе, могут оцениваться от 4 млн рублей.
Что ждет погорельцев
Как полагает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости Blackwood, влияние пожаров, которые значительно снизили запросы на объекты по восточным направлениям (в основном в экономсегменте) будет ощущаться еще какое-то время. «Вполне вероятна переориентация части спроса на западные направления, но на гораздо большее удаление. Однако говорить о какой-то коррекции цен вниз за счет негативного влияния пожаров в целом по рынку все же нельзя: рынок загородной недвижимости достаточно статичен, и влияние краткосрочного негативного фактора (задымления) не успело значимо отразиться на общем ценовом уровне»,— говорит эксперт.
Коммерческий директор компании «Логис— Загородная недвижимость» Артем Горлюб приводит в качестве примера Владимирскую область, которая немало пострадала от пожаров минувшим летом. Так как основная масса сгоревших здесь домов довольно оперативно восстанавливалась или готовится к восстановлению сейчас, эксперт не утверждает однозначно, что спрос на эти дома из-за лесных пожаров уменьшился или они стали менее привлекательными, чем раньше. «Другое дело, что все больше и больше пользуются спросом участки с домом и с существующими коммуникациями, а не участки без подряда в поле. Это происходит как в связи с упорядочиванием законов по возможности получения техусловий, так и более четкое регламентирование, на каких землях можно строить, а на каких нет»,— говорит Артем Горлюб.
По его мнению, прошедшие пожары, наоборот, только увеличат внимание игроков рынка к более тщательному соблюдению всех норм и регламентов, в том числе и противопожарных, что может сказаться не только на надежности и законности возводимых новых домов, но и, соответственно, на их стоимости. Однако, как заявил GZT.RU на условиях анонимности один из игроков рынка загородной недвижимости, в настоящее время обсуждается вопрос затопления около 5 тыс. гектар территории (в т.ч. леса), где находятся тлеющие торфяники. Эта площадь сопоставима с площадью двух-трех колхозов. В этом случае владельцам близлежащих домов стоит приготовиться к тому, что на их объекты вообще не будет никакой цены: продать такие дома будет непросто.
В итоге, как советует Виктор Сюков, если вы собираетесь приобретать дом на вторичном загородном рынке, стоит обязательно уточнить, в каком районе он находится, во избежание всевозможных материальных проблем. «В ближайшее время можно будет ожидать, что из-за повышенной пожароопасности вектор покупательского спроса переместится в более западные районы— юго-запад, северо-запад области и т.д. Однако основной тенденцией на вторичном рынке загородного жилья останется рост интереса к участкам без подряда в сегменте эконом и готовым поселкам с заслуживающими доверия застройщиками, где отсутствует риск недостроя. Сегменты бизнес и элит также останутся востребованными, однако стоит признать, что покупателей, способных выложить за землю с домом 5 млн рублей, у нас пока еще намного больше, чем тех, кто готов заплатить за них 20 млн рублей и выше»,— резюмирует эксперт.
Источник фото: www.okidoki.ee
