По подсчетам аналитиков рынка недвижимости, порядка 70% загородных домов класса «премиум» в действительности таковыми не являются. Девелоперы и продавцы коттеджей часто завышают класс объекта, и, как следствие, его стоимость. Портал Cottage.ru решил выяснить, какие дома в Подмосковье по праву могут относиться к элитным, а каким место в бизнес-классе.
Классовое неравенство
На сегодняшний день все объекты загородной недвижимости делятся на три основных класса: эконом, бизнес и элит. Стоимость домовладения в эконом — классе стартует от $200 тыс. «Бизнес» девелоперы делят на две подкатегории: бизнес-плюс ($1,5 — $2,5 млн.) и бизнес-минус ($800 тыс.- $1,5 млн). Элитка также разделяется на подклассы: премиум ($2,5 — $5 млн.) и deluxe (от $5 млн и выше). Но четкой классификации объектов, принятой всеми игроками рынка, пока не существует, поэтому даже если коттедж стоит $5 млн., это еще не значит, что он попадает в премиум-класс.
Эксперты считают, что недвижимость высшей ценовой категории должна соответствовать более чем ста требованиям, учитывающим каждую мелочь. Тем не менее, застройщики довольно часто «округляют» класс поселка в большую степень. «Ряд девелоперов действительно завышают класс поселка, к примеру, позиционируют бизнес, как делюкс, и эконом, как бизнес, для того, чтобы иметь возможность продать домовладения дороже, чем они стоят на самом деле», — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.
Элитный поселок в идеале
Элитный поселок должен представлять собой идеал со всех точек зрения. Начнем с самого главного — расположение земельного участка. Известно, что столицей загородной элиты является Рублево-Успенское шоссе, где цена сотки земли достигает $120 тыс. Стоимость участка здесь может составлять до 60% всего домовладения. Самые дорогие дома на сегодняшний день находятся в поселках Николина Гора, Жуковка и Горки-2. Предложения в данном классе встречаются также и на околорублевских трассах — Новорижском, Минском и Ильинском шоссе. По мнению игроков рынка, удаленность от МКАД для элитного поселка должна составлять 15-30 км — это дает возможность тратить на дорогу до работы в Москве не больше часа. Поселки в данном ценовом сегменте могут располагаться и в 50 км от города, но инфраструктура на такой удаленности заметно беднеет.
По мнению экспертов компании Blackwood, участок под элитный поселок должен располагаться на территории лесного массива, желательно рядом с водоемом или рекой. Если с растительностью проблемы, девелопер может благоустроить территорию, к примеру, высадив на ней лес первой категории или выкопать искусственное озеро, тем самым, подняв класс поселка. Стоит отметить, что территория под застройку должна удаляться, как минимум, на 1 км от крупной магистрали. Ни о каких промзонах, кладбищах, строительных свалках, расположенных рядом с поселком, и речи быть не может.
До недавнего времени считалось, что минимальное количество домовладений (от 10 до 50) — идеально для элитного поселка. На сегодняшний день подобных ограничений нет. Такие проекты как «Рублево-Архангельское» и «Millenium Park» предполагают строительство от пятисот до нескольких тысяч домов. Чтобы не обременять жителей близостью соседских коттеджей, участки в элитных поселках должны быть не мене 50 соток, а в идеале — 1 га. Размер дома также не должен стеснять покупателя — площадь жилища в данном классе стартует от 500 кв.м. «Важно соотношение размера участка и размера дома. В дорогом поселке не может быть участков по 10-15 соток или на участке 20 соток располагаться дом площадью 1 000 метров», — предупреждает Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED.
Концептуальные решения
Многое о статусе поселка говорит инфраструктура в нем. Помимо стандартного набора объектов, состоящего из супермаркета, центра медобслуживания, автостоянки и детской площадки, для элитного поселка характерны большая зона отдыха, различные фитнес-центры и Spa-салоны. Наличие яхт-клуба или конно-спортивного центра также повышает класс поселка.
В условиях жесткой конкуренции застройщики ищут новые пути привлечения покупателей, предлагая им необычные концепции поселка. Из уже появившихся можно отметить комплекс «Барвиха Хиллз» компании Capital Group, в котором все транспортные потоки спрятаны под землю: при въезде в поселок машины попадают в подземный тоннель, ведущий прямо к дому. Во многих случаях проектировщик предлагает классическую европейскую тематику. Такие поселки как «Маленькая Италия» или «Бельгийская деревня» предполагают воссоздание атмосферы городка той или иной страны. Также популярны поселки «по интересам», такие как Free-ski для любителей горнолыжных видов спорта или Monakovo для владельцев яхт.
На рынке загородной недвижимости встречаются также объекты с нестандартной архитектурной концепцией домов. В поселке артхаусов «Арт'Эко» на Новорижском шоссе компания Мультигрупп планирует возведение 101 дома, в которых, на первый взгляд, сложно представить себе жизнь — необычные конструктивистские решения зданий полностью стирают стандартное представление о доме. Но подобные смелые решения не всегда пригодны с функциональной точки зрения.
Дресс-код/фейс-контроль
Еще одним показателем «элитности» является отсев покупателей, не соответствующих статусу поселка. Примером может служить проект «Агаларов Эстейт» на Новорижском шоссе. Здесь известный предприниматель Арас Агаларов строит своеобразное поместье для российской элиты. Как заявил сам бизнесмен, он лично будет отбирать будущих жителей своего поселка. Так, покупатели должны пройти интервью с владельцем подписать 30-страничный договор о соблюдении установленных предпринимателем правил.
Фейс-контроль в поселках элит-класса — достаточно распространенное явление. По словам Андрея Тимофеева, директора по рекламе департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, если в поселок придет покупатель с чемоданом денег, но в спортивных штанах и кепке на бритую голову, дом ему вряд ли продадут. Будущий житель дома класса элит приобретает не только землю и коттедж, но и определенный уровень жизни. Как правило, с покупателем проводится индивидуальная беседа и анкетирование, где указываются место работы и семейное положение, выясняется нет ли у него судимости. Данная информация важна также для будущих соседей, интересующихся, кто будет жить в доме напротив и есть ли у потенциальных соседей дети одного возраста с их отпрысками.
Долгая реализация
Эксперты отмечают, что продажа домов высшей ценовой категории может затянуться более чем на полгода. По информации Penny Lane Realty, особняк в поселке Горки-2 площадью 1 тыс. кв.м. с участком более 300 га стоимостью $95 млн. находится в продаже уже год, и потенциальных покупателей на него пока не нашлось. «Дома высокой ценовой категории достаточно долго экспонируются, прежде чем их покупают. Это связано с особенностями потребительской аудитории, представители которой долго и тщательно выбирают домовладения», — говорит Мария Литинецкая. На сегодняшний день более чем 25% всех объектов на рынке загородной недвижимости заявлены в элит-классе. Алексей Тонконогов, начальник отдела развития «МДК-Груп» отмечает, что за последний год в данном сегменте куплено только 5% всех реализующихся проектов. Эта статистика является свидетельством тому, что покупатель загородной недвижимости довольно избирателен и может отличить настоящий делюкс от псевдоэлитки.
