Каждый покупатель выбирает жилье, ориентируюсь на свой вкус и кошелек. Но есть вещи, на которые в первую очередь обращает внимание большинство. Попробуем вместе с экспертами рынка недвижимости составить портрет идеального дома.
Районы, кварталы
По мнению заместителя коммерческого директора по новостройкам девелоперской компании «Сити-XXI век» Дмитрия Дементьева, покупателей интересует в первую очередь район их будущего проживания, а уже потом в рамках бюджета подыскиваются возможные варианты с точки зрения экологии, архитектуры или других параметров.
«При выборе жилья, покупатели обращают внимание и на развитость района, и на близость к центру, и на транспортную доступность места, где расположен дом, и на однородность социальной среды района. Немаловажное место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания», - рассказала руководитель пресс-службы компании МИЭЛЬ Олеся Кошкина. Согласно исследованиям компании МИЭЛЬ, клиенты сегодня, в первую очередь, выбирают окружение, которое представляет собой набор необходимых для жизни объектов инфраструктуры.
Покупатели квартир хотят, чтобы их новый дом находился в сложившемся районе, где уже построены и работают детский сад, школа, лечебные учреждения, есть торговый центр, спортивный комплекс. В целом, ликвидность недвижимости возрастает, если поблизости располагаются объекты инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания. Так, дополнительную ценность жилью придает наличие сервисных служб, социальных учреждений, спортивных сооружений. Все это позволяет решать множество бытовых повседневных проблем рядом с домом.
«В то же время, увеселительные заведения, крупные торговые комплексы, автосервисы, расположенные рядом с домами, способны существенно снизить ликвидность этого жилья», - пояснила О. Кошкина.
По словам начальника отдела маркетинга компании «Квартал» Александра Яниковского, особое внимание уделяется месторасположению будущего дома, его транспортной доступности и экологии округа.
«Как правило, предпочтительный район проживания покупатель определяет для себя задолго до приобретения жилплощади. В качестве дополнительных преимуществ наши клиенты называют близость мест отдыха и парковых зон, а также достаточное озеленение прилегающих к дому территорий», - рассказал А. Яниковский.
Итак, первые признаки идеального дома выявлены. В первую очередь такой дом должен находиться в благоприятном районе с развитой инфраструктурой, хорошей экологией и идеальной транспортной доступностью.
Переменчивый спрос
Далее предпочтения покупателей расходятся в зависимости от того, жилье какого класса они намерены приобрести: эконом, бизнес или элиту.
«В элитном жилье больше востребованы уникальные свойства объектов. В бизнес-классе важно инфраструктурное окружение и, часто будущая ликвидность приобретаемого жилья, в эконом-классе определяющим являются доступность цен и обеспеченность общественным транспортом», - рассказал Д. Дементьев.
Для покупателей жилья высоких категорий гораздо больше, чем для покупателей жилья эконом-класса, важен район проживания. «Например, в Москве первое место в рейтинге популярности занимает, безусловно, центр города. После него наибольшей популярностью пользуются дома в Западном, Северном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, где экологическая обстановка наиболее благоприятная», - пояснила О. Кошкина.
Эксперты «Квартала» выделяют тенденцию сокращения спроса на квартиры в центральном округе Москвы в связи с катастрофической транспортной и экологической ситуацией. «Другими словами, все больше покупателей рассматривают возможность покупки элитного жилья за пределами столичного центрального округа», - пояснил А. Яниковский.
Важным фактором для жилья класса «бизнес» или «элита» является наличие подземного паркинга, без которого в современных городах не обойтись. «В настоящее время организованные стоянки и подземные гаражи являются обязательным элементом жилья повышенной комфортности», - рассказала О. Кошкина.
Соотношение квартир и мест в подземных гаражах для жилья бизнес-класса должно быть близко к 1:1, то есть не менее одного машиноместа на одну квартиру. Для элитного жилья этот показатель уже составляет не менее 2-х машиномест на одну квартиру.
Итак, специалисты компании «Квартал» составили рейтинг предпочтений покупателей в зависимости от класса жилья:
- Эконом-класс
1.Цена
2.Местоположение
3.Качество строительства дома (монолит/панель)
- Бизнес-класс
1.Местоположение
2.Качество строительства
3.Цена
- Элитное жилье
1.Планировочные решения
2.Местоположение
3.Архитектура дома (этажность, освещенность, подземный паркинг)
Время идет, вкусы меняются
Рынок недвижимости постоянно развивается, вместе с ним меняются и вкусы покупателей. Еще несколько лет назад главным критерием приобретаемого жилья была мода и престиж.
«Дорогие квартиры в центре раскупались почти мгновенно, несмотря на то, что зачастую «модные» дома располагались в шумных, экологически неблагоприятных районах, строились из дорогих, но не самых качественных материалов. Сегодня предпочтения покупателей изменились. Одним из главных составляющих престижности района теперь является благоприятная экологическая ситуация», - рассказала О. Кошкина.
Покупатели стали выбирать жилье рядом с парками и зелеными зонами, которых из-за постоянно увеличивающихся темпов строительства становится все меньше.
«Так, сейчас завершается реализация проекта бизнес-класса – района «Гранд-Паркъ», который вошел в городскую программу по благоустройству и озеленению города. Рядом находится полюбившийся москвичам парк «Березовая роща», но на территории комплекса будет разбит еще один парк – зеленая зона для прогулок и отдыха, которая будет отражать историю развития паркового искусства в России. Такое экологичное жилье с высоким качеством строительства и развитой инфраструктурой района сегодня пользуется наибольшим спросом среди покупателей», - рассказала О. Кошкина.
По словам Д. Дементьева, из-за роста стоимости увеличился интерес к компактным квартирам. «Сейчас качество квартиры определяется не просто метражом, а сбалансированным объемно-планировочным решениям. Больше готовность к приобретению нетиповых квартир-студий или двухкомнатных квартир с кухней в глубине квартиры (как пример, «евроквартиры» в пятом микрорайоне подмосковного города Видное)», - рассказал Д. Дементьев.
По данным компании «Квартал», в период с 2000 по 2002 год существовала яркая тенденция спроса на квартиры на высоких этажах. Но уже с 2004 года покупатели предпочитают жить ниже, максимальная высота - средние этажи дома (8-12 максимум). Видовые характеристики перестали играть существенную роль при выборе квартиры, но возросли требования к экологии и транспортной доступности дома. В последнее время появляется требование к количеству соседей: чем меньше, тем лучше, причем как на этаже, так и во всем доме.
Кроме того, для покупателей становится все более важной функционально продуманная планировка жилплощади. «Индекс жилой площади (соотношение жилой площади к нежилой) должен составлять не менее 1,7. Покупатели 2-х и 3-х комнатных квартир уже хотели бы видеть в планировке деление на гостевую и приватную зоны, а, начиная с 2-х комнатных квартир, покупатели рассчитывают минимум на 2 санузла», - рассказал А. Яниковский.
Можно сказать, что покупатель становится более разборчивым.
Спорный вопрос
Спорным вопросом является наличие готовой внутренней отделки в квартирах в новостройках. Эксперты расходятся во мнении, нужно ли это покупателям.
«Следует отметить, что в последнее время люди больше предпочитают покупать квартиры с готовой отделкой. Квартира «под чистовую отделку» требует довольно больших затрат времени и средств на «достройку» и ремонт, - люди сейчас менее склонны идти на это», - рассказала О. Кошкина.
Однако не все эксперты согласны с этой точкой зрения.
«Приобретение жилья с отделкой, несомненно, интересует покупателей квартир эконом-класса с точки зрения ускорения заселения в новый дом. Однако у большинства покупателей коммерческого жилья свои собственные дизайнерские предпочтения и вряд ли вариант массовой продажи квартир с отделкой сможет соответствовать ожиданиям клиентов», - пояснил Д. Дементьев.
По мнению А. Яниковского, в силу особенностей российского менталитета, на настоящий момент число квартир, продающихся уже с отделкой, весьма незначительно. «Это связано с тем, что квартиры элитного и бизнес-классов продаются, как правило, со свободной планировкой, и клиент уже сам решает, каким образом расположить гостевую и приватную зоны квартиры», - пояснил А. Яниковский.
Если рассматривать рынок эконом-класса, то основную долю его составляет вторичное жилье с уже имеющейся типовой отделкой. Более того, панельные дома-новостройки не подразумевают свободной планировки, и вся черновая отделка в таких домах уже выполнена.
Если речь идет о первичном рынке, то, по данным компании «Квартал», отделка квартиры в сознании покупателя при выборе будущего жилья занимает одно из последних мест. «Однако уже сейчас наблюдается тенденция, при которой покупатель требует от продавца продуманного планировочного решения. Соответственно, это можно считать первым шагом к западной тенденции продажи квартир с готовой отделкой. Все же, по прогнозам компании «Квартал», в ближайшие 10 лет предложения о продаже квартир с отделкой на первичном рынке будут в явном меньшинстве», - пояснил А. Яниковский.
Поэтому готовую отделку в портрет идеальной квартиры в идеальном доме пусть каждый включит или не включит согласно своим предпочтениям.
