Популярные заблуждения при покупке новостройки

Дмитрий Чариков
Источник: Фейсбук
Источник фотографии

В этой статье я дам несколько полезных советов и перечислю основные заблуждения и ошибки, которые часто встречаются при покупке квартир в строящихся жилых комплексах.

1. Вступая в долевое участие в строительстве, основная масса людей считает, что при внесении денег и подписании договора происходит покупка квартиры. Однако это заблуждение. На этапе строительства никаких квартир просто не существует де-юре, а, соответственно, ни о какой покупке речь не идет. Строго говоря, дольщик инвестирует денежные средства в проект – строительство многоквартирного жилого дома – в объеме стоимости отдельно взятой квартиры и приобретает право требования на эту квартиру в будущем, когда дом будет построен и сдан. Соответственно, участие дольщика в проекте после подписания договора долевого участия и денежных расчетов не заканчивается. Вместо достаточно безграмотной фразы «купил квартиру в строящемся доме», в этом случае логичнее говорить о приобретении квартиры по схеме долевого участия в строительстве. А финишной точкой в процессе взаимоотношений дольщика с застройщиком является подписание передаточного акта, после того, как дом построен, сдан и все условия по ДДУ (договору долевого участия) либо по договору уступки прав требования (ДУПТ) сторонами договора выполнены.

2. Второе заблуждение граждан – это то, что основным действующим лицом в проекте строительства является девелоперская компания, осуществляющая «продажи» и от лица которой идет основная реклама объекта. Это не так. Главное действующее лицо – застройщик. Организация, которой выдано разрешение на строительство и с которой оформлены документы на земельный участок – площадку. Кстати, в отличие от бренда девелопера, застройщик чаще всего является неприметным и малоизвестным юр. лицом, а в каких-то случаях - учреждающимся специально под конкретный проект. Либо застройщик – некая строительная организация, название которой широкой публике мало что говорит. Но именно от благополучия именно застройщика и зависит судьба вашего жилого комплекса.

3. Третье заблуждение: все, что говорят менеджеры в отделах продаж – правда и ничего кроме нее. Увы, и это не так. Слова – очень ненадежная субстанция и верить им нельзя. По крайней мере, безоговорочно. Верить можно только документам. Вот с проверки документов и стоит начинать знакомство с проектом, а вовсе не с разговоров. Разрешение на строительство, документ на земельный участок, проектная декларация – этого пока достаточно для принятия решения, стоит ли вообще связываться с той или иной стройкой. Арбитражная информация, имеющаяся на текущий момент, тоже будет весьма нелишней. Все остальное – метраж, этаж, цена – потом.

4. Четвертая ошибка. Дело том, что пресловутый «214-ый закон» достаточно четко регламентирует отношения дольщик-застройщик и не менее четко обозначает ответственность последнего. Это основная причина того, что застройщик всеми правдами и неправдами старается обойти этот закон, склонив наивного инвестора на лукавые схемы оформления взаимоотношений.

5. Пятое заблуждение звучит следующим образом: «Компания надежная, много уже чего построила, построит и этот дом». Увы, устойчивость, наличие рисков и негативных факторов – величины переменные. «Надежная вчера» автоматически не означает и не является синонимом словосочетания «надежная сегодня» и уж, тем более, «завтра». Использовать фразу «доверяй, но проверяй» здесь было бы гораздо уместнее. Это бизнес!

6. Психологическая установка застройщик-продавец и дольщик-покупатель при долевом участии в строительстве крайне опасна. Что делает инвестор, обнаружив, что по каким-то причинам застройщик не выполняет взятых на себя обязательств, либо затягивает сроки строительства? Правильно – начинает возмущаться и жаловаться. Иными словами, создавать застройщику дополнительные проблемы к уже имеющимся. Образно говоря, при таком раскладе дольщик – это пассажир в лодке, которая дала течь. И, если не хотите дружно пойти ко дну, не крушите и не раскачивайте вашу лодку! А на досуге изучите закон о банкротстве.

7. Седьмая ошибка – отождествление денежных средств, внесенных при подписании договора и вообще всего процесса, с квартирой. При первом же сомнении в надежности проекта, расставайтесь с ним. Уступайте свое право требования третьим лицам, прекращайте думать о квартире, а начинайте думать о своих деньгах. Это бизнес!

8. Восьмое заблуждение: «Банки дают ипотеку на покупку квартир в этом доме, а это значит, что проект надежный и прошел проверку даже банком!» Увы, и это не так. Аккредитация банком застройщика происходит на достаточно формальных основаниях: наличии комплекта разрешительной документации на строительство, состояния застройщика на текущий момент и еще ряда требований и документов. Более того, мы уже говорили о том, что положение дел у застройщика не является статичной величиной. В случае, если Вы воспользовались ипотечным кредитом, то Ваши взаимоотношения с банком в части возврата ему денег и суммы процентов – это одна часть дела, а взаимоотношение с застройщиком – другая. Иными словами, если ваша стройка будет «заморожена», то это обстоятельство не снимает с Вас обязанности уплаты банку денег по кредитному договору. Здесь тот самый случай, когда можно остаться не только без квартиры и своих денег, но и еще остаться должным банку круглую сумму.

9. О, это сладко слово – ключи! Помните, что торжественная выдача ключей до момента сдачи и ввода в эксплуатацию объекта обычно происходит вкупе с подписанием некоего акта. В одних местах его называют «ремонтным», в других – промежуточным, в третьих – стараются вообще не афишировать, что это за акт, мотивируя только тем, что только после подписания этого акта и выдаются вожделенные ключи. Знайте, что основной акт подписывается только после сдачи объекта госкомиссии, а его суть заключается в том, что объект (квартира) дольщику передан, все условия по договору выполнены, а дольщик объект – и соответственно ключи – принял. Возможно, кусочек металла, называемый ключами, полученный до сдачи объекта и согрет Вам душу, но вот наступившее с этого момента бремя оплаты «коммуналки» по промышленным тарифам – вряд ли. Прежде чем подписывать что-либо, подумайте хорошенько – а надо ли вам это? А подписав, не удивляйтесь.

10. Прежде чем подписать основной акт, не поленитесь и примите свою квартиру. И если Вас что-то смущает или не устраивает, не стесняйтесь и смело вносите все недоделки в «деффектовку». Треснувший ли это стеклопакет, плохо закрывающаяся дверь или еще что-то – пишите. Застройщик обязан все это устранить. И не верьте, когда Вас сначала уговаривают подписать акт и обещают после этого все обязательно доделать, переделать, устранить, заменить. Ничего этого не произойдет. После того, как вы подпишите акт, все недоделки – это ваши проблемы. А все, что отвалилось, погнулось, открутилось и треснуло – это будет уже ваших рук дело.

11. Знайте, подписав приемо-сдаточный акт, вы прекращаете быть дольщиком, а соответственно, уступить свое право требования уже не сможете. Теперь вы можете только продать квартиру по договору купли-продажи. И только после того, как вы получите свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, что произойдет не ранее, чем месяцев через 4-5. Впрочем, не редки случаи, когда бывшие дольщики ожидали документы на свою квартиру и гораздо дольше. И, если вы приобретали квартиру в инвестиционных целях и планируете ее реализовать на самом «выходе», то не спешите.

12. Последний и самый мудрый совет – вообще никогда не спешите. Возникли вопросы – задавайте, появились сомнения – уточняйте, чего-то не понимаете – спрашивайте, сомневаетесь – обращайтесь.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Подписка на обновления
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Еще по теме: