Покупатели жилья стали чаще брать ипотеку, но объем нераспроданного жилья только растет почти по всей стране. Эксперты aif.ru объяснили, почему так происходит, и будут ли падать цены на залежавшийся товар.
Что происходит с новостройками?
Застройщики сдают жилые дома, а спрос за предложением не успевает. Соотношение двух важных показателей — строительная готовность и распроданность квартир — медленно ухудшается, рассказал руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
«В марте распроданность квартир в домах на стадии строительства в целом по стране немного снизилась до 31,5% против 31,7% месяцем ранее, — объяснил он. — Уровень строительной готовности почти не поменялся и остался на отметке 42,8%. В результате отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние пять лет соотношения — 0,735. Сопоставимый показатель был в мае 2023 года, а в остальные периоды — выше».
Считается, что при сдаче дома в эксплуатацию должно быть продано не менее 70% квартир. Значит, и деньги у людей на жилье есть, и застройщик будет не в накладе. В конце прошлого года показатель распроданности жилья был на отметке 76,6%, а к марту 2025 — уменьшился до 73,5%. Более устойчиво себя чувствуют застройщики в Москве, Санкт-Петербурге, Крыму, Ставропольском крае и в Свердловской области. В зоне риска — Краснодарский край, Воронежская, Калининградская, Ленинградская и Новосибирская область, а также Башкортостан, Приморский и Красноярский край.
Почему нераспроданных квартир становится все больше?
Число сделок с ипотекой растет. Мартовские объемы выдачи ипотеки на 13,5% превысили показатели февраля этого года, подсчитали в Российской гильдии риелторов. Средний размер ипотечного кредита после снижения в январе 2025 года тоже начал увеличиваться. За март он вырос на 4,1% — до 4,9 млн руб. в среднем. Но если сравнивать год к году, то за 1 квартал, по данным Frank RG, россияне получили на 43,7% кредитов меньше. По сути, после резкого спада число реальных покупателей жилья увеличивается черепашьими темпами. А тем временем застройщики продолжают сдавать дома, которые начинали возводить в предыдущие, более стабильные годы.
За пять лет безудержного роста цен на жилье наметилась пугающая тенденция укрупнения девелоперских проектов, считает управляющий партнер «Живой комплекс LES» Олег Дедков. С позиции застройщика все логично: чем больше площадь отдельного проекта, тем ниже издержки на квадратный метр возводимой площади.
«Только про потребителей забыли подумать, — добавляет собеседник. — Захочет ли человек, вкладывающий свои кровно заработанные средства в жилье (а в большинстве случаев — еще и берущий на себя бремя ипотеки „почти до пенсии“), проживать в уютном ЖК на пару-тройку тысяч квартир? Прошу заметить, в большинстве случаев девелоперы возводят не микрорайоны на тысячи квартир, а отдельные дома такой вместимости. То есть проблема затоваривания проистекает не только от общей статистики строительства жилья. Но и от нездоровой тенденции к укрупнению отдельных проектов, переоценки спроса на „человейники“».
Кто до сих пор берет ипотеку?
Рыночные ставки по кредитам до сих пор высокие. Хотя средний показатель все-таки чуть снизился.
«Можно одобрить ипотеку по ставке не 29–30%, а под 22,75%, — говорит председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович. — Это заметно сокращает размер ежемесячного платежа и переплату. Есть примеры, когда ежемесячный платеж уменьшался с 70 до 56 тыс. руб. Люди немного привыкли к ситуации, которая сложилась на рынке. Понимают, что до заметного снижения ставок еще далеко. Но если все же нужно решить квартирный вопрос, то берут ипотеку, рассчитывая либо сразу погасить кредит с продажи другого жилья, либо надеясь выйти на рефинансирование».
Жилья много, ипотечников мало. Квартиры подешевеют?
Хотя спрос на жилье сейчас невысок, застройщики не спешат баловать покупателей заметными скидками. Чаще всего дисконт в пределах 7–10% дают только на то, что не пользуется особым спросом. Например, объекты не слишком удачной планировки или жилье на крайних этажах.
«Для застройщика важна не цена отдельно проданной квартиры, а выполнение требований бизнес-плана, заложенных в условия кредитного договора с банком, — уточняет Дедков. — В договоре одним из главных критериев является постоянное наполнение эскроу-счетов. Поэтому при определении величины скидок застройщик ориентируется на внутреннюю экономику каждого проекта: стоимость земли, обязательства перед городом, себестоимость строительства. То есть чем более бюджетным для застройщика является проект, тем выше вероятность получить скидки».
Стоит ли ждать, что вскоре застройщикам придется устроить мега-распродажу своего жилья и, наконец, снизить цену? Опрошенные эксперты считают: такой сценарий маловероятен.
«Причина в том, что сами застройщики уже стали придерживать запуск новых проектов, — уточнила Максимович. — Мало кто хочет строиться на резко подорожавшие заемные деньги. Это значит, что при существующем спросе предложение постепенно ужмется. Как следствие — цены на новые квартиры могут начать расти».
