Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства у сторон. Например, заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Данные обязательства должны выполняться надлежащим образом. Иначе за нарушения придется отвечать.
Меры ответственности обеспечивают исполнение обязательств или компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Это меры в пользу потерпевшего, поэтому и применяются они судом по иску пострадавшей стороны.
Перетряхнуть основы
Важно определиться с основанием для ответственности: когда стороны несут ее по договору?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ лицо, которое не выполнило или ненадлежащим образом выполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона, которая нарушила обязательства.
Но лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения своих обязательств.
Если обязательства нарушены при осуществлении предпринимательской деятельности, то человек несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковыми признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях (форс-мажорные) обстоятельства. Но стороны могут предусмотреть в договоре, что только вина является условием ответственности предпринимателя.
Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть сокращен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению.
Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.
Чтобы вас не разорили
Как правило, при гражданско-правовых сделках для сторон важно уменьшить потери. В связи с этим Гражданский кодекс РФ предусматривает обязанность должника возместить убытки, которые понес кредитор, из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. В этой ситуации важно определиться, что такое убытки.
На этот вопрос отвечает ст. 15 ГК РФ, в соответствии с которой под убытками понимаются утрата или повреждение имущества, а также расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Помимо этого под убытками понимается упущенная выгода — доходы, которые сторона получила бы в обычных условиях, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
При подсчете ущерба немаловажную роль играет определение цены убытков. По общему правилу во внимание принимаются цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно быть исполнено. Если же требование о возмещении не было исполнено добровольно, то стоимость убытков определяется на день предъявления иска.
Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств уплачивается неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Но договор также может предусматривать случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки компенсируются в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивается либо неустойка, либо убытки.
Ненадлежащее исполнение обязательств, которое влечет за собой уплату неустойки и возмещение убытков, не освобождают должника от исполнения обязательств в натуре. Это общее правило действует во всех случаях, если иное не предусмотрено договором или законом.
ГК РФ предусматривает право отказаться от исполнения договора дарения, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшится настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В этом случае одаряемый не вправе требовать возмещения своих убытков.
Деньги любят порядок
Ответственность наступает при наличии полного состава правонарушения. В частности, подразумевается, что имело место неправомерное неисполнение денежного обязательства (уклонение от возврата, просрочка в уплате и т. д.). Во-вторых, должник пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. В качестве пользования следует рассматривать просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги.
Мерой ответственности является уплата процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора (если кредитор юридическое лицо — в месте его нахождения) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его части. Этот размер применяется, если иное не установлено договором.
Так, например, по договору займа, если заемщик не возвращает в срок деньги, проценты на эту сумму подлежат уплате со дня, когда он обязан был их возвратить, до дня их возврата (независимо от процентов, которые начислены за пользование денежными средствами по договору займа).
Но если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием деньгами, превышают сумму процентов, то он вправе требовать возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Гражданский кодекс РФ освобождает от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки кредитора. Что это такое? Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до которых должник не мог исполнить свое обязательство. В этом случае должник не обязан платить проценты. Кроме того, это дает ему право на возмещение убытков, если только кредитор не докажет, что просрочка произошла из-за форс-мажорных обстоятельств.
Передать по цепочке
Помимо всего вышеописанного, если должник не исполнил свои обязательства (не передал вещь в собственность или в пользование, не выполнил определенную работу или услугу), кредитор вправе поручить то же дело третьим лицам или сделать все самостоятельно и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но затраты должны быть необходимыми, иначе они не подлежат возмещению. Так, например, если гражданин заключил договор с фирмой на ремонт ванной (замена протекающих кранов, устранение протечек и т. д.), но данная организация в предусмотренный срок не выполнила работы, то заказчик вправе привлечь других лиц к ремонту, а все расходы отнести на счет первоначальной организации. Но оговоримся, данное правило действует, если договором между ними не предусмотрено иное.
Ст. 475 ГК РФ прямо предусматривает: если по договору купли–продажи продавец передаст товар (например, квартиру) с недостатками, которые не были им оговорены, то покупатель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким же правом обладает арендатор по договору аренды. Так, если арендодатель сдал нанимателю имущество с недостатками, которые препятствуют пользованию жильем, то арендатор вправе устранить недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, а все расходы отнести на счет арендодателя (ст. 612 ГК РФ).
Должник несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение не только за свои собственные действия, но и за действия своих работников.
Также должник отвечает и за действия третьих лиц, если законом не предусмотрено, что ответственность несет являющееся исполнителем третье лицо. Так, например, арендатору предоставлено право заключать договор субаренды, передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
То же относится и к договору подряда. Например, заказчик заключает договор строительного подряда с подрядчиком, в договоре указано, что подрядчик обязуется выполнить обязательства лично. Но, несмотря на это, подрядчик заключает договор субподряда. В этом случае подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.
Фото Семена Хохлова
