По данным Банка России, просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 4,9 раза в рублях – до 17,2 млрд руб. и в 5,2 раза в иностранной валюте – до 11,4 млрд руб. В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) отмечают, что в настоящий момент в стране насчитывается порядка 60 тыс. проблемных ипотечных кредитов, требующих активных мер поддержки. При этом 35 тыс. ипотечных кредитов уже было реструктурировано АРИЖК совместно с банками РФ. Однако ошибочно предполагать, что число «пострадавших от ипотеки» ограничивается этими 95 тыс. российских семей, попавших в трудную финансовую ситуацию и обратившихся к государству за помощью. Ведь включенных в ипотеку граждан гораздо больше, чем самих заемщиков – это не только семьи ипотечных должников, но и лица, выступившие их поручителями. О том, как в настоящий момент чувствуют себя поручители по ипотечным кредитам, а также о том, как они могут защитить себя и свою собственность в случае неплатежеспособности заемщика, и пойдет речь в данном материале.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, поручителем по кредиту называют одну из сторон, заключивших договор поручительства с кредитором и взявшую на себя обязанность отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком своих обязательств. Применительно к ипотеке это означает, что поручитель обязуется погасить задолженность по ипотечному кредиту перед банком, если заемщик по какой-либо причине не сможет производить выплаты. В отличие от созаемщика (ими обычно выступают лишь близкие родственники основного заемщика: родители, супруги, дети – прим ред.), чей совместный доход учитывается при расчете суммы кредита, доходы поручителя на сумму кредита обычно не влияют, однако, как и созаемщики, поручители (ими могут выступать любые физические и юридические лица – прим. ред.) совместно с основным заемщиком несут ответственность перед банком за исполнение кредитного договора.
При этом мера ответственности поручителя перед кредитной организацией может быть разной, прописывается она в договоре поручительства. «Солидарная ответственность должника и поручителя означает, что кредитор вправе потребовать исполнения обязанности от должника и поручителя как совместно, так и от каждого из них в отдельности. Иными словами, кредитная организация вполне может полностью переложить выполнение обязательств по выплате ипотечного кредита на поручителя. Иной режим представляет собой субсидиарная ответственность, которая рассматривается как дополнительная ответственность поручителя. В этом случае кредитор имеет право предъявить требование к поручителю только в случае отказа должника от исполнения или невозможности исполнения им обязанностей по уплате банку денежных средств», - рассказывает юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Степан Гусак.
До сих пор требование о наличии одного или нескольких поручителей выдвигалось в обязательном порядке и для всех заемщиков далеко не всеми кредитными организациями, а лишь наиболее консервативными банкирами (например, подобные условия выставляет для своих клиентов Сбербанк – прим. ред.). Остальные же кредитные организации рассматривали наличие поручителя у заемщика лишь как дополнительную гарантию возврата своих средств и могли в индивидуальном порядке предоставить такому клиенту более лояльные условия. Именно поэтому подсчитать общее число граждан РФ, выступивших поручителями по ипотечным кредитам, представляется довольно проблематичным – подобной статистики не ведет ни регулятор, ни АИЖК, ни кредитные организации. Еще сложнее сказать, какому количеству поручителей пришлось оплачивать из своего кармана чужой кредит. «К нам обращаются много заемщиков со своими индивидуальными ситуациями. Среди них встречаются и те граждане, у которых есть поручители по ипотечным кредитам. Кстати, наличие поручителей для нас не является каким-то смягчающим обстоятельством, и мы предъявляем к ним такие же жесткие требования, как к заемщикам и созаемщикам. Это означает, что их доходы и активы мы также учитываем при рассмотрении вопроса о реструктуризации кредита. Кроме того, поручители по кредиту, подлежащему реструктуризации, в обязательном порядке знакомятся с условиями реструктуризации и при необходимости принимают участие в погашении долга», - сообщает генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.
И все же юристы уверяют, что поручители могут попытаться защитить свои интересы даже в том случае, когда заемщик не может исполнить своих обязанностей по кредитному договору. Как отмечает С. Гусак из «Юков, Хренов и партнеры», поручителю необходимо убедить кредитора в первую очередь обратить взыскание на заложенное должником недвижимое имущество, поскольку в случае погашения требований кредитора за счет заложенного имущество поручительство обычно прекращается. Также поручителю нельзя забывать и о том, что отношения поручительства могут быть прекращены при наступлении одного из следующих условий: 1) изменение обеспеченного поручительством обязательства, влекущее увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя без его согласия; 2) перевод на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству; 3) истечение срока, указанного в договоре поручительства. «Кроме того, исполнение поручителем обязанности, принятой им на себя по договору поручительства, порождает у него право обратного требования к должнику. Содержание обратного требования составляет право на возмещение того ущерба, который претерпел поручитель вследствие того, что ему пришлось отвечать перед кредитором. Иными словами, поручитель в данном случае может требовать от должника возврата все выплаченных сумм, включая основную сумму долга, установленных процентов, иных понесенных расходов. К поручителю также переходят права кредитора как залогодержателя, что позволяет поручителю самостоятельно обратить взыскание на заложенное имущество должника», - добавляет он.
Несмотря на то что поручитель часто рискует отвечать по неисполненным обязательствам должника, те немногие ипотечные кредиты, которые в настоящий момент оформляются в столице, проходят, по словам риэлторов, также и с участием поручителей. «Наличие поручителей при выдаче кредита является дополнительной гарантией выплат для банка. Как правило, в качестве поручителей, при крупных суммах заемных средств, банки предпочитают видеть юрлиц, имеющих стабильный доход и активы. На сегодняшний день на приобретение жилой недвижимости банки стараются определить лимиты в размере не более 2-3 млн долл., в нашей же практике сделки с бюджетом кредитных средств достигают 6-7 млн долл. ,что же касается приобретения коммерческой недвижимости с привлечением кредитных средств, то здесь кредиты могут исчисляться десятками, а то и сотнями млн долл.», - уточняет директор Департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян.
Фото: ipoteka-zdes.ru
