Приобретение зарубежной недвижимости – не такой простой процесс, как кажется на первый взгляд. Каждому инвестору необходимо держать в уме множество факторов, влияющих на успех сделки и высокий потенциал вложения. О том, как не ошибиться с выбором и лишь преуспеть при покупке – рассказывают наши эксперты.
1. Цель
Для начала эксперты рекомендуют четко определить цель покупки. Зачем будет приобретаться недвижимость за границей? Будет ли это место проведения отдыха, средство получения ВНЖ, инвестиции для последующей перепродажи или сдачи в аренду, переезд ради обучения детей, дом для проживания на пенсии – или несколько факторов сразу.
Идеальный объект найти практически невозможно: как правило, наиболее реально выбрать зарубежную собственность, которая будет соответствовать не более двум-трем целям инвестора. Поэтому при поиске следует сосредоточиться лишь на самом главном.
Риэлторы рассказывают, что зачастую в процессе покупки многие инвесторы меняют свои цели. Они приходят в агентство с идеей приобрести доходную недвижимость, а в итоге, после долгих попыток найти «идеальный» доходный объект в нескольких странах, покупают частную виллу на первой линии моря. Как будет обслуживаться дорогостоящий подарок себе самому, действительно ли в нем есть необходимость – и как он будет использоваться? На подобные вопросы также стоит ответить перед тем, как принимать решение о покупке.
Если целью инвестиций в зарубежную недвижимость является получение дохода, то прежде всего в поиске нужно отталкиваться от экономических факторов: реальных перспектив доходов с учетом затрат, объема налоговых платежей, обслуживания и менеджмента недвижимости, необходимость сотрудничества с проверенной управляющей компанией и т.п. В данном случае такие мелкие детали, как внешний вид и интерьеры объекта, материал дверей и цвет стен уже не имеют значения.
Если объект приобретается для собственного проживания, то нужно с большой тщательностью подходить к выбору места и пониманию того, насколько комфортно будет инвестору и его семье проживать в конкретно взятой среде. Лучше всего провести «тест-драйв», арендовав для начала в этом месте дом и пожив там какое-то время – или, как минимум, провести в нем пару отпусков.
2. Средства
Покупка жилья или коммерческой недвижимости за границей связана с очень большим количеством взаимосвязанных факторов – и для определения действительно выгодного способа вложить средства необходимо обратиться к профессионалам.
Самостоятельно найти «второй дом» мечты практически нереально.
Поиск объектов в интернете необходимо вести через крупные порталы с хорошей репутацией и грамотно налаженным механизмом поиска недвижимости. Найти такой портал несложно. Обращайте внимание на активность в новостной ленте сайта, актуальность статей и исследования рынков недвижимости: всю информацию сотрудники портала тщательно прорабатывают, консультируясь с опытными агентствами по зарубежной недвижимости. Размещение объектов на них стоит немалых средств, поэтому таким способом привлечения клиентов пользуются достаточно крупные игроки рынка, которые делают все для того, чтобы их услуги были максимально выгодны для клиента.
Ознакомившись с предложениями, нужно выбрать наиболее понравившиеся из них. Затем – обратиться в агентства, которые эти объекты предлагают, узнать детали и, при четко сформировавшемся намерении о покупке, съездить в выбранную страну, чтобы посмотреть понравившиеся дома или квартиры на месте. И только после этого делать окончательный выбор!
При выборе агентства недвижимости следует внимательно изучить его историю и портфолио, узнать, как долго компания существует на рынке, какой имеет рейтинг. Если агентство находится в России, то очень важно удостовериться в наличии реального офиса по указанному адресу – и съездить туда для знакомства с сотрудниками и выяснения точных условий сотрудничества. Стоит обратить внимание на ресурсы, на которых выставляет свои объекты агентство недвижимости, изучить официальный сайт агентства, уточнить, сколько объектов оно предлагает – и в каких регионах. Если это только одна-две квартиры или дома, то это должно насторожить потенциального покупателя. Непременно стоит провести небольшое исследование рынка, спросить совета у знакомых, а также у профессионалов, и только потом останавливаться на каком-то конкретном агентстве.
Не стоит полагаться на эмоциональный фактор, покупая зарубежную недвижимость, предупреждают эксперты. Соблазн прислушаться к мнению знакомых – или только что встреченных, но очень обаятельных людей – велик, но на рынке, к сожалению, зачастую встречаются случаи мошенничества. Знакомые не обязательно обманут: но вероятность, что сделка будет намного выгоднее при сотрудничестве с профессионалами, более велика. Также риэлторы не рекомендуют пользоваться опытом своих знакомых, которые уже являются счастливыми обладателями дома за границей. Столь важное решение должно основываться исключительно на личных предпочтениях – при этом ни в коем случае нельзя полагаться на помощь друзей в осуществлении сделки.
3. Место
Правильный выбор места – важнейший фактор при покупке недвижимости за рубежом. Будущему инвестору придется определиться не только со страной, но и с максимально конкретным местоположением дома, квартиры или коммерческого объекта, вплоть до района, улицы и стороны, на которую выходят окна. Нужно учитывать множество деталей, которые являются определяющими при сделке: площадь объекта, его оснащенность, удаленность от моря, наличие городской или курортной инфраструктуры, объем туристического потока, близость учебных и медицинских заведений и т. д.
Нельзя покупать недвижимость, не посетив места, в котором она находится. Реклама в интернете или печатном проспекте может не соответствовать действительности!
Это же касается и выбора страны, где будет находиться «второй дом». Представители ведущих агентств, работающих с зарубежной недвижимостью, отмечают, что в 50% случаев инвесторы предпочитают другое государство изначально выбранному при помощи медиа-ресурсов. Познакомиться с несколькими потенциальными для жизни или бизнеса странами лучше заранее, как минимум посетив их в туристических поездках. Это поможет понять не только особенности инфраструктуры, климата, культуры и др., но и оценить мелочи, которых не прочувствуешь при кратком туре для осмотра выбранных объектов недвижимости. Считается, что осмотр домов сразу в пяти странах подряд не является эффективным предприятием, так как не дает точного представления о месте.
Перед ознакомительной поездкой необходимо проконсультироваться с профессиональным риэлтором – специалистом по конкретной стране для того, чтобы понять, какую недвижимость и за какие средства в ней реально купить. Важно понимать типологию объектов в разных странах. К примеру, на севере Черногории за €150 000 можно приобрести квартиру с двумя спальнями, на юге дом площадью 150 кв. м, и при этом – за такие деньги невозможно купить виллу на первой линии у моря. Небольшая «экскурсия» по специализированным ресурсам в интернете и телефонный разговор с менеджером по конкретной стране помогут ориентироваться в ситуации на базовом уровне.
Нужно реально оценивать свой бюджет. В любом регионе всегда существует среднеценовой тренд, на который и стоит рассчитывать. К примеру, дом у моря с четырьмя спальнями в регионе Барселоны при наличии €50 000 и намерении на получение ипотеки купить не выйдет, однако за эти деньги можно приобрести интересный объект в Болгарии.
4. Бюджет
При покупке недвижимости за рубежом нужно учитывать не только стоимость объекта, но также и сопутствующие сделке расходы – услуги нотариуса, риэлторского агентства, юриста, налоги, регистрационные сборы и т. д.
Рассчитывая на получение финансирования покупки в зарубежном банке, необходимо помнить о том, что только «белый» доход может быть достаточным основанием для выдачи кредита. Ежемесячные выплаты по ипотеке производятся в валюте страны, поэтому нужно учитывать и возможные изменения валютного курса по отношению к рублю. Считается, что обращаться к кредитным средствам стоит в том случае, если стабильный доход потенциального собственника превышает ежемесячные суммы выплат кредита, даже с учетом всех колебаний курсов валют. В этом случае можно разделить сумму стоимости контракта пополам, разделив собственные накопления с ипотечным взносом. Если ипотечный кредит запрашивается на ведение бизнеса и вклада в доходную недвижимость, следует рассчитать минимальный реальный доход в месяц для того, чтобы быть уверенным в возможности своевременных выплат банку. В общем, обращаться к ипотечным займам за рубежом эксперты рекомендуют инвесторам, на 100% уверенным в стабильности своих доходов.
Так, экономическая ситуация в России в конце 2014-начале 2015 года привела к массовой просрочке платежей клиентов по ипотечным кредитам в евро. Многие инвесторы потеряли работу, зарплаты уменьшились – и исчезли способы финансирования далекой недвижимости. В итоге многие собственники столкнулись с риском потери вложенных средств: ведь не всегда объект удается продать за сумму, адекватную вложениям.
Эксперты рекомендуют всегда иметь в запасе 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Стоит не забывать, что стоимость зарубежной недвижимости в Интернете зачастую оказывается заниженной, поэтому нельзя рассчитывать средства, только исходя из предварительных данных. К тому же, дом у моря – это не просто вклад в собственное удовольствие, но и ежегодные расходы, в среднем €1000 в год и более. Так, во многих элитных комплексах Марбельи только услуги управляющей компании (без учеты налогов и коммунальных платежей) могут составлять €200-€300 в месяц. И все дополнительные платежи нужно добавить к сумме основного бюджета до момента принятия решения о покупке.
5. Как избежать ошибок
Профессионалы рекомендуют начинающим инвесторам учиться на ошибках других. Одной из главных ошибок является неверная оценка собственных возможностей при инвестициях, а также неправильная оценка потенциала рынка и конкретного взятого объекта. Так, объект, приобретаемый на этапе роста рынка за довольно высокую сумму, может оказаться неликвидным – и заметно потерять в цене во время экономического спада региона или рынка в целом. Именно это ведет к простою зарубежного жилья с иностранными владельцами: объект «замораживается», не сдается в аренду, но и не продается, поскольку рынок заполнен более интересными, новыми и перспективными проектами. Эксперты отмечают, что с такой ситуацией столкнулись рынки Черногории, Египта, Болгарии и ряд регионов Испании.
Потенциальному владельцу зарубежной недвижимости нужно следить за трендами и новостями, изучать ситуации на рынках разных стран, следить за экономической ситуацией в государствах, на которые пал выбор, – в общем, постоянно держать руку на пульсе. Лучше не торопиться с покупкой, но, оценив максимально реально как собственные возможности, так и потенциал конкретно взятого региона и объекта недвижимости, вложить средства надежно – чтобы не потерять, а только приумножить их с годами.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Елену Невскую (ADRIONIKA), Наталью Завалишину (Distant Property), Анну Василенко и Полину Скворцову (Корпорация «Aдвекс. Недвижимость»).
