«Продавай, когда все покупают, и покупай, когда все продают» — к этому золотому правилу инвестирования, пожалуй, стоит прислушаться. Сегодня появляются возможности для приобретения объектов недвижимости, которые на долгие годы обеспечат своему владельцу стабильный доход при любой конъюнктуре рынка. В первую очередь это помещения под стрит-ритейл на центральных улицах столицы.
«Дойная корова» на выгодных условиях?
Сегодня некоторые собственники коммерческой недвижимости вынуждены продавать свои активы. В основном на торги выставляют объекты, не связанные с профессиональной деятельностью владельца, те, которые являлись лишь способом диверсификации. Непрофильные активы продают, как правило, в связи с финансовыми трудностями, чтобы влить средства в основной бизнес. Среди предложений попадаются очень интересные, даже уникальные объекты стрит-ритейла, которые раньше собственники не соглашались продать ни на каких условиях. Поэтому рынок торговых помещений в нынешнем его состоянии открывает неожиданные возможности для тех, кто хочет обзавестись надежной «дойной коровой». Шансы купить интересный актив для них определенно возрастают.
По свидетельству Натальи Давиденко, руководителя департамента брокерских услуг компании ASTERA, на рынок сегодня выброшены действительно редкие объекты — помещения в главных торговых коридорах столицы: на Неглинной, Рождественке, Петровке. Примечательно и то, что многие объекты продаются со значительным дисконтом. По мнению Н. Давиденко, скидки при продаже могут доходить до 20% и более. Директор департамента управления активами «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов также считает, что «формально цены на такого рода недвижимость не падают, но после искусных переговоров можно получить скидку от 10 до 20%». Разумеется, «слабину» дают только те продавцы, которым деньги нужны срочно. Остальные, сознавая привлекательность своего товара, дисконта не дают. По словам Александра Болотникова, консультанта по недвижимости консалтинговой компании RRG, его компания не так давно перезаключила договоры с несколькими банками на помещения стрит-ритейла на уcловиях даже более выгодных для собственника, чем раньше.
Как объяснил Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений Jones Lang LaSalle, в стрит-ритейле цена продажи объекта формируется за счет двух факторов: ставки капитализации (СК) и размера выручки арендатора на этой площади. Ставка капитализации, отражающая ожидания инвестора, которая до кризиса была, к примеру, 9%, сейчас составляет 15% и более. Такое изменение связано с возросшими рисками. При этом главные улицы городов продолжают интересовать инвесторов и сохраняют меньшую ставку капитализации, что связано с редкой возможностью приобретения таких активов. Однако если СК не снижается, а арендатор готов платить прежнюю сумму, то цена такого помещения едва ли упадет. «Если же и арендатор торгуется, снижая плату, и инвестиционные ожидания повышают ставку капитализации, то стоимость объекта резко падает, — комментирует А. Тишков. — Во время кризиса 1998 г. многие помещения не могли продавать и сдавать, но Тверская улица не подешевела. То же происходит и сейчас». Стоимость торговых помещений, считает эксперт, может снижаться, но только на улицах, не слишком значимых для торговли. Впрочем, о больших скидках, уверен А. Тишков, говорить рано, потому что только по прошествии двух-трех месяцев с начала года можно будет понять, какое снижение доходов происходит у ритейлеров и какую аренду они готовы платить. «Однако всегда существуют исключения из правил, и профессиональные игроки рынка этим обязательно воспользуются», — добавляет он.
По данным ASTERA, цена продажи отдельных объектов стрит-ритейла такова: на Тверской улице — 57 тыс. долл./кв. м, на 1-й Тверской-Ямской — 23 тыс., на Петровке — 25 тыс., Маросейке — 15 тыс., на Профсоюзной — 13 тыс. Специалисты RRG сообщили, что за трехуровневое помещение с витринными окнами площадью 2046 кв. м на Ленинском проспекте их клиенты хотят получить 24,5 млн долл. А небольшое (менее 200 кв. м) двухуровневое помещение на Кузнецком Мосту предлагают по 32 тыс. долл./кв. м.
Доход и окупаемость
Интерес покупателей к таким дорогим объектам вполне объясним. Стрит-ритейл в кризисное время более актуален, нежели торговые комплексы. Этому способствуют выигрышное местоположение и четко просчитываемый трафик, а небольшие в сравнении с торговыми центрами площади дают меньшую совокупную стоимость объекта. Но главное преимущество покупки, конечно, в высокой и стабильной доходности такого объекта.
«Еще три-четыре месяца назад было практически невозможно приобрести недвижимость в Москве с доходностью более 10–11%, — говорит А. Болотников. — В прайм-местах объекты продавались с доходностью 8–9%, и предложение было крайне ограниченным. Сегодня мы предлагаем пакет из 12 объектов на лучших торговых улицах города, среди которых Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Мясницкая, Ленинский проспект, с доходностью в 13% (по чистому операционному доходу)! Надежность поступления дохода подтверждают долгосрочные договоры и известные арендаторы».
Ну а как скоро окупятся инвестиции в приобретенный объект недвижимости? По мнению А. Болотникова, приемлемые сроки окупаемости для объектов прайм-ритейла составляют 7,5–9 лет, для менее знаковых — 6–8 лет (дело в том, объяснил специалист, что на стабильные объекты с минимальными рисками цена выше, соответственно срок окупаемости больше). А по утверждению С. Лобанова, «размер арендных ставок за последнее время снизился примерно на 15%. То же самое касается и стоимости 1 кв. м. Снизились в связи с этим и цены реализации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что окупаемость проекта формата стрит-ритейл составляет в среднем 6–7 лет».
Получается, что приобретать недвижимость формата стрит-ритейл намного выгоднее, нежели, например, жилье. Окупить за счет аренды квартиру за восемь лет точно не удастся. Если, скажем, за 800 тыс. долл. купить квартиру площадью 100 кв. м, то сдать ее по той же ставке, что и магазин — 1 тыс. долл./кв. м в год, — нереально. Сегодня никто не захочет платить за съем квартиры 8,33 тыс. долл. в месяц.
Насколько же продлятся для покупателей стрит-ритейла «новые возможности кризиса»? По мнению специалистов рынка, в первые месяцы наступившего года цены на недвижимость, в том числе и торговую, будут снижаться и дальше. Однако стоит ли тянуть с покупкой приглянувшегося «доходного места»? «Если потенциальный покупатель будет медлить, безусловно, он приобретет что-то по более низкой цене, но это будет вовсе не уникальный объект стрит-ритейла, поскольку такие предложения вымываются очень быстро. Все хорошие варианты раскупят в ближайший период, поскольку предложений на этом рынке мало, в отличие от рынка квартир», — уверен С. Лобанов. Действительно, немногие владельцы помещений решаются продать объекты, которые приносят стабильный доход, учитывая не самое удачное с точки зрения продажи время.
«Объекты объектам рознь, — подтверждает вышесказанное А. Болотников. — Помещения в основных торговых коридорах, таких как Тверская улица, Садовое кольцо, Ленинский проспект, всегда будут пользоваться спросом. И вполне возможно, что уже весной их совсем не останется». Сейчас настал удобный момент для покупки, считает эксперт, ведь, собственники, ожидая наступления еще худших времен, охотнее идут на торг, в то время как в обычных условиях они об этом вообще слышать не хотят. К тому же подобные помещения менее всего должны подешеветь, а в долгосрочной перспективе будут дорожать больше всех. Соответственно, даже сейчас инвестировать в них имеет смысл.
Не все то золото…
Игроки рынка подчеркивают, что покупать нужно только хорошие активы, обещающие гарантированную отдачу. Инвестировать же сегодня в стрит-ритейл вообще, как в класс недвижимости, — ошибка, тем более что на рынке много некачественных, неконцептуальных проектов. Поэтому будущую покупку нужно всесторонне оценить.
Во-первых, объект должен обладать безупречным location. «На центральных улицах города ритейл всегда был, есть и будет успешным, за счет того что там не нужно формировать покупательский поток, потому что существует хороший автомобильный либо пешеходный трафик. Стрит-ритейл всегда будет востребован, особенно на основных магистралях — в Москве на Тверской улице, в Питере — на Невском проспекте и т. п.», — комментирует А. Тишков. Кроме того, так называемый прайм-ритейл помимо выполнения прямой функции является рекламной и имиджевой составляющей. Стоимость такого объекта недвижимости определяет не только количество квадратных метров, но и площадь витрин, так как они являются рекламным носителем. Например, цена 1 кв. м рекламы на Тверской, по словам А. Болотникова, составляет 36 тыс. долл./год.
Во-вторых, лучше всего покупать помещение, уже занятое арендатором. Идеально, если его снимает, например, флагманский магазин известного бренда. Тогда можно спать спокойно: вряд ли он съедет с главной улицы города, ведь его закрытие — это серьезный удар по имиджу марки. Недаром брокеры отмечают, что объекты, которые уже имеют арендаторов, более востребованы на рынке. К тому же сдать в аренду помещение сегодня гораздо сложнее, поскольку некоторые ритейлеры сворачивают свою деятельность.
В-третьих, если помещение не занято, то оно должно быть удобно для будущего арендатора. «Некоторые собственники в последние годы в погоне за прибылью разбивали свои площади на маленькие части, один из них, например, сделал большой подвал трехэтажным. Таким образом они иногда ухудшали характеристики недвижимости и теперь вынуждены продавать эти активы, но спрос может просто отсутствовать или стоимость будет равна дореконструкционной площади одного этажа», — рассказывает А. Тишков. Одно дело, если помещение поделено с помощью перегородок, которые нетрудно снести, но порой перепланировка может быть связана с большими затратами, и тогда их нужно сопоставить с ценой объекта и ожидаемой прибылью.
В-четвертых, не нужно гнаться за большими площадями. Просторные помещения не всегда означают большую доходность. Специалисты RRG отмечают, что на нынешнем этапе покупают в основном объекты малой площади, крупные же долго экспонируются.
Александр Болотников,
Консультант по недвижимости консалтинговой компании RRG:
«Объекты стрит-ритейла на первой линии домов центральных улиц и основных магистралей Москвы всегда стояли особняком даже в сегменте стрит-ритейла. Так называемый прайм-ритейл кроме выполнения прямой функции является рекламной и имиджевой составляющей. Стоимость такого объекта недвижимости определяет не только количество квадратных метров, но и площадь витрин как рекламного носителя».
Александр Тишков,
директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений Jones Lang LaSalle:
«На центральных улицах города ритейл всегда был, есть и будет успешным, за счет того что там не нужно формировать покупательский поток, так как существует хороший автомобильный либо пешеходный трафик. Стрит-ритейл всегда будет востребован, особенно на магистралях».
