Банк одобрил вас в качестве кандидатуры заёмщика ипотечного кредита, и вы решили искать жильё в ипотеку на вторичном рынке. Какие «сюрпризы» могут подстерегать потенциальных заёмщиков при поиске квартир?
Выбор вариантов сильно ограничен
Требования банков к квартирам очень жёсткие. Просчитываются малейшие риски, связанные с оспариванием сделки, а также тщательно анализируется, насколько легко и быстро можно реализовать квартиру, если заёмщик не сможет выплатить кредит. Поэтому, как правило, окончательное решение о выдаче кредита на конкретную квартиру банк принимает только после тщательного анализа всех документов и может отказать без объяснения причин.
В частности, банк может «перестраховаться» и не одобрить квартиру, полученную продавцом в собственность по договору ренты или через наследование по закону. Уже не говоря о «мелочах» вроде тех, что квартиру за год до смерти продала одинокая бабушка, или слишком длинной цепочки сделок. Поэтому потенциальному заёмщику стоит тщательно анализировать юридическую чистоту квартиры ещё до её предложения банку. Крайне желательно – с привлечением юриста, специализирующего на подобных вопросах, или очень опытного риелтора.
К дому, в котором находится квартира, банк, как правило, также предъявляет повышенные требования. В частности, есть риск, что квартиру не одобрят в здании, построенном до начала 70-х годов. Проблемы могут возникнуть с одобрением квартир на первых или последних этажах или с нестандартной планировкой (например, студий или гостиничного типа) и т. п.
Свои ограничения в выборе может накладывать и позиция продавца и (или) представляющего его интересы риелтора. Они могут решить принципиально не связываться с покупателями-«ипотечниками». Ведь если банк откажет в одобрении сделки, драгоценное время на продажу будет потрачено зря. К тому же, придётся возвращать аванс, который уже может быть использован куда-то ещё (например, при «цепочке сделок»). При прочих равных, продавец лучше выберет другого покупателя.
Жёсткие сроки для покупателя и большие – для продавца
Покупателю, который уже располагает необходимой суммой денег на квартиру, для проверки всех документов и подготовки к сделке, как правило, достаточно 5–7 дней. «Ипотечнику», по опыту работы столичных риелторов, в ряде случаев может понадобиться в три раза больше времени – до 20 дней. Подготовка и получение отчёта об оценке квартиры – от 3 до 10 дней, анализ всех документов в банке – ещё 3–7 дней. В некоторых случаях заключение договора страхования сделки тоже потребует 2-3 дня.
Не все продавцы готовы ждать так долго с риском зря потратить время, если банк не «пропустит» квартиру. Поэтому подобные сроки лучше обговаривать заранее.
Если учесть, что банк одобряет кандидатуру по ипотеке, как правило, только на три месяца до получения кредита, и у потенциального заёмщика времени для поиска подходящей квартиры тоже не так много.
Дополнительные расходы, в том числе – неожиданные
Иногда потенциальные заёмщики, ориентируясь при поиске квартир на стоимость желанных «метров», забывают учесть дополнительные расходы: за оценку квартиры, подготовку нотариальных копий документов на жильё, оформление договора купли-продажи, услуги юриста и риелтора. А затем эти деньги срочно приходится искать.
Но могут возникнуть и более серьёзные расходы. Например, аккредитованный в банке оценщик может снизить стоимость квартиры в своём отчёте, а размер ипотечного кредита будет зависеть именно от этих данных. Поэтому разницу придётся искать потенциальному заёмщику.
Есть и другие «подводные камни». Например, покупатель-«ипотечник», по договору с банком, должен оплатить определённую долю стоимости квартиры и предварительно положить соответствующие средства на специальный счёт в банке, который выдаёт ипотечный кредит (так называемый первоначальный взнос). Но продавец может потребовать внести аванс за жильё на счёт риелторского агентства, которое представляет его интересы, в качестве оплаты их услуг. А банк, в свою очередь – не признать эти расходы в качестве оплаты первоначального взноса, поскольку формально получатель денег – не продавец. В результате, если нет средств закрыть «временную дыру», покупателю-«ипотечнику» придётся добывать немалые деньги, пусть и на короткий срок.
