Еще года три назад состоятельные люди не скупились и совершали покупки загородной недвижимости с большим размахом. Живописнейших мест в Московском и соседних регионах предостаточно, сложно было удержаться от соблазна приобрести здесь нескольких десятков или даже сотен гектаров для собственной усадьбы. Сделал ли кризис покупателей сдержанней?
Расплата по кредитам
Проблемы на мировых финансовых рынках заставляют граждан быть экономнее, в том числе и в области сделок с землей. Эксперты отмечают, например, резкое увеличение количества предложений земельных участков. Во многом это произошло благодаря тому, что крупные лендлорды стали продавать свои владения по частям, чтобы выручить деньги и пустить их на строительство замороженных объектов или расплатиться по кредитам. «Есть компании, которые приобрели большое количество земли, ожидая, что ее стоимость возрастет, но поскольку этого не произошло, выставляют часть участков на продажу», — объясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ».
Однако найти покупателей сейчас не так просто, хотя ситуация для них самая благоприятная — есть возможность выбрать лучшие участки по более низкой цене, чем ранее. «Сегодня спрос на большие участки (земли, ранее выведенные из сельскохозяйственного назначения, выкупленные и переведенные в паи) существенно снизился. Интересом пользуются только ликвидные предложения», — поясняет Юлия Грибкова, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Вот что думает по этому поводу Юрий Сорокин, директор по развитию Группы компаний «Партнеры Земли»: «Покупка крупного участка — шаг довольно серьезный. Подобные сделки и до кризиса не были массовыми, а сейчас очередь из желающих заметно поубавилась. Решающими факторами для выхода на сделку являются цена, а также близость инженерных коммуникаций, крупных трасс и населенных пунктов».
Фиксируя изменения конъюнктуры земельного рынка, его участники обращают внимание на некоторые положительные моменты. Так, Ю. Синяев отмечает, что с приходом кризиса рынок переориентировался на частного покупателя, который предпочитает относительно небольшие земельные участки (менее 3 га), а не крупные наделы, приобретаемые юрлицами в инвестиционных целях. По мнению Ю. Синяева, это одна из немногих положительных тенденций на загородном рынке.
Портрет покупателя
Покупка больших участков сейчас — это единичные случаи, но они есть. В основном землю приобретают для строительства поместья или усадьбы, так называемого родового гнезда. Землевладельцы помимо жилого дома площадью не менее 700 кв. м возводят на участке (как правило, более 1 га) конюшню, устраивают поле для гольфа или теннисный корт, создают охотничье хозяйство и т. д. Чаще всего усадебные комплексы расположены рядом с лесными массивами или водоемами, что делает подобные объекты более привлекательными. Для обслуживающего персонала зачастую возводят отдельно стоящие здания. И конечно же несколько зон отдыха — каминный и тренажерный залы, зимний сад, библиотека, спа и пр.
Среди покупателей крупных участков земли — успешные руководители компаний, с высоким уровнем дохода и, как правило, с большими семьями, предпочитающие тишину и спокойствие загородного отдыха.
В целом таких клиентов можно назвать людьми дальновидными, думающими о долгосрочных инвестициях, о том, как сохранить свои сбережения. В данном случае вкладывают их в землю. «Покупатели понимают, что кризис пройдет, а такой актив, как земля, не обесценится. Главное — правильно выбрать место и объект покупки», — считает Ю. Грибкова.
Инвестиционную составляющую таких сделок отмечает и Ю. Сорокин: «Немногие из тех, кто покупает землю, тут же начинают активное строительство на ней. Большинство ограничиваются подведением инженерных коммуникаций, и то в первую очередь для того, чтобы повысить капитализацию земли», — объясняет эксперт.
Кризис делает скромнее
«Сделки с крупными земельными участками в основном приходятся на дальнее Подмосковье и соседние с Московской областью регионы, — рассказывает Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». — Однако сейчас основной спрос (90%) приходится на участки площадью 10–15 соток, причем в среднем и дальнем Подмосковье — 30–40 км за МКАД и далее». На этом фоне граждане, выбирающие дома площадью 200 кв. м с участками земли в 20–50 соток, уже выглядят покупателями с размахом.
Разброс цен на землю зависит как от удаленности и живописности местности, так и от назначения земли и наличия коммуникаций. «Cредняя стоимость сотки на престижных направлениях — от 3 тыс. долл., на менее престижных — от 1 тыс. долл.», — говорит Ю. Синяев. Наибольшей популярностью пользуются участки, расположенные на расстоянии 80–100 км от Москвы. Они существенно дешевле объектов ближнего Подмосковья. «Если в пределах 5–10 км от МКАД стоимость одного гектара земли может исчисляться в миллионах долларов, то, например, в 110–120 км к югу от Москвы такой участок будет стоить менее миллиона рублей», — обращает внимание А. Хахоков.
Предложения крупных земельных наделов можно найти сегодня в Брянской, Орловской, Курской, Воронежской, Липецкой и других областях, а также в регионах Поволжья, к примеру в Нижегородской области. «Земли сельхозназначения, где не получено разрешения на строительство дома, продают по 6 долл. за сотку и выше. Перспективы жилищного строительства (и юридические, и технические) повышают стоимость участка в разы. Сотку земель поселений предлагают по 500–600 долл.», — приводит примеры Ю. Сорокин.
