Продажа недвижимости за наличные долгое время считалась в России распространённым и удобным способом расчёта. Особенно в сегменте вторичного жилья, где участники рынка предпочитали договориться напрямую и избежать лишних банковских формальностей. Однако уже с начала 2020-х годов к таким сделкам начали относиться настороженно. А в июне 2025 года Генеральная прокуратура выступила с инициативой вовсе запретить продажу недвижимости за наличные.
Что происходит на рынке? Почему классические «сделки с ячейкой» могут остаться в прошлом, и что ждёт участников таких операций в ближайшем будущем — рассказываем в статье.
Почему наличные под прицелом
Главная причина — борьба с отмыванием денежных средств и неформальной экономикой. С 2024 года в России усиливается контроль за финансовыми операциями, связанными с покупкой недвижимости. Уже действуют ограничения на анонимные переводы, а сделки с крупными суммами наличными автоматически вызывают интерес у надзорных органов.
По мнению представителей Генпрокуратуры, расчёты наличными при покупке квартир или домов:
· затрудняют проверку происхождения средств;
· создают риск уклонения от уплаты налогов;
· затрудняют защиту прав сторон в случае споров;
· открывают лазейки для коррупционных и теневых схем.
Речь не идёт только о криминале. Часто продавцы и покупатели действительно стремятся сэкономить на комиссиях или ускорить процесс. Но регуляторы настаивают: в цивилизованной сделке деньги должны проходить через банковскую систему.
Что такое сделка с ячейкой
Так называемая «ячейка» — это банковская сейфовая ячейка, арендованная для хранения наличных до момента регистрации перехода права собственности. Продавец и покупатель заключают соглашение: деньги закладываются в ячейку, а получить их можно только после предъявления документов о переходе прав.
Эта схема считалась «золотой серединой» между безопасностью и гибкостью. Однако в случае проблем (например, отказа регистрирующего органа или выявления обременений) возникает юридическая путаница. Деньги уже в ячейке, но вернуть их непросто.
Кроме того, возникают вопросы:
· Кто обеспечит подлинность купюр?
· Кто несёт ответственность, если что-то пойдёт не так?
· Как доказать договорённости, если расчёты происходят вне банковских систем?
Что предлагает Генпрокуратура
Инициатива Генеральной прокуратуры предполагает введение запрета на сделки купли-продажи недвижимости за наличные, а также полный переход к безналичным расчётам с обязательным прохождением денег через счета.
Что именно может измениться:
1. Прямой запрет на закладку наличных в ячейки при регистрации сделок.
2. Обязательное использование аккредитивов или безналичных переводов, в том числе через эскроу-счета.
3. Банковская проверка участников сделки, аналогично контролю при ипотечных операциях.
4. Ужесточение ответственности за сокрытие источника дохода при крупных сделках.
Скорее всего, если предложение будет поддержано, изменения войдут в законодательство в течение 2025–2026 годов.
Что происходит на практике уже сейчас
Даже без формального запрета, банковские структуры постепенно сворачивают работу с наличными при операциях с недвижимостью. Например:
· Услуги аренды ячеек под расчёты становятся дороже или вовсе недоступны.
· Банки требуют подтвердить происхождение наличных средств.
· Покупателям всё чаще предлагают использовать аккредитив: форма, при которой деньги замораживаются на счете до перехода права собственности.
Риелторы подтверждают: доля сделок «из рук в руки» сокращается. Особенно это касается сделок свыше 10–15 млн рублей, где риски особенно велики.
Альтернативы наличным сделкам
Сегодня существует несколько способов провести безопасную сделку без наличных:
1. Безотзывный аккредитив — деньги хранятся на счете банка и перечисляются продавцу после регистрации сделки. Этот способ надёжен и контролируется банком.
2. Эскроу-счёт — стандарт для новостроек: деньги резервируются и переходят застройщику только после исполнения обязательств.
3. Перевод со счёта на счёт — используется при полной оплате за вторичное жильё. Банк проверяет договор и назначение платежа.
4. Ипотека — подавляющее большинство сделок в 2024–2025 годах осуществляется с привлечением ипотечных средств, которые по определению являются безналичными.
Что это значит для покупателя
Переход на безналичный формат — это снижение рисков. Но он требует:
· большей прозрачности доходов;
· готовности участвовать в официальных процедурах;
· понимания новых финансовых инструментов.
Покупателю стоит быть готовым к тому, что:
· нельзя будет передать деньги «наличкой» в последний момент;
· придётся открывать счёт и договариваться с банком о форме расчёта;
· потребуется собрать подтверждающие документы на источник средств.
Продажа недвижимости за наличные в прежнем виде уходит в прошлое. Генеральная прокуратура обозначила курс на полный запрет таких операций, и, похоже, это лишь вопрос времени. Участникам рынка стоит заранее готовиться к новым правилам: переходить на безналичный расчёт, использовать аккредитивы, консультироваться с юристами и банкирами.
Сделка через банковские механизмы — это уже не формальность, а залог безопасности, легитимности и спокойствия для обеих сторон. А значит, будущее сделок с «ячейкой» — под большим вопросом.
