Турцию омывают четыре моря: Средиземное, Эгейское, Мраморное и Черное. Протяженная береговая линия вкупе с ценами ниже, чем в ЕС, делает страну привлекательной для покупки своего жилья в Турции у моря.
Однако в стране все еще продолжается экономический кризис, который разгоняет инфляцию до неимоверных значений в 30–40% в год. Стоимость квадратного метра увеличивается, а доступность объектов недвижимости уменьшается.
Но где есть минусы, там можно найти и плюсы. Инвесторы быстро сообразили, что купив квартиру в Турции, уже через год ее можно продать на 10–25% дороже. В нашем материале мы подробно разберемся в том, как купить недвижимость в Турции и что для этого нужно.
Плюсы и минусы приобретения жилья в Турции
Покупка недвижимости в Турции привлекает тысячи иностранцев ежегодно главным образом из-за цен. По сравнению с большинством европейских стран, они остаются относительно доступными. Например, стоимость квадратного метра за квартиру с видом на море в Анталье составляет $1000–1500, в Испании или Италии цена метра на такие же объекты будет $2100–3150.
Другие плюсы:
- Возможность получения ВНЖ. Покупка недвижимости на сумму от $75,000 открывает путь к виду на жительство Турции, а инвестиции от $400,000 — к турецкому гражданству.
- Высокий туристический потенциал. Несмотря на все передряги, туристический поток в страну остается высоким, что является базой для инвестиций в арендное жилье в Турции.
- Широкий выбор на рынке недвижимости. Ввиду разнообразия ландшафта, в Турции можно найти объекты на любой вкус, от вилл в приморских районах до квартир на равнинах и домов в предгорьях.
Минусы:
- Риски мошенничества. Без тщательной проверки документов через надежного юриста можно натолкнуться на мошенников, которые торгуют объектами без документов. Бывают и случаи, когда по очень выгодной цене предлагают купить дом, который вообще принадлежит третьему лицу.
- Валютные колебания. Высокая инфляция негативно влияет на стоимость содержания жилья и доход от аренды, но только при пересчете на иностранную валюту. Это связано с тем, что власти регулярно индексируют зарплаты для нивелирования инфляции.
- Дополнительные расходы на содержание. Налоги, коммунальные платежи и взносы на обслуживание жилых комплексов (айдат) высокие, особенно для элитных объектов.
Стоимость недвижимости в Турции
Цены на недвижимость в Турции остаются относительно низкими с высоким инвестиционным потенциалом. Однако точную стоимость определить сложно, поэтому приведенные значения сильно усреднены из-за колебаний рынка.
Стоимость недвижимости в Турции:
Категория
Регион
Средняя цена (USD)
Квартира 1+1 (новостройка)
Анталья
90,000–130,000
Вилла 3+1
Алания
170,000–280,000
Апартаменты в центре
Стамбул
140,000–220,000
Вторичное жилье
Измир
60,000–100,000
Квартира 1+1 (новостройка)
Бодрум
120,000–180,000
Вилла 3+1
Фетхие
200,000–300,000
Апартаменты в центре
Анкара
80,000–120,000
Квартира 2+1 (новостройка)
Мерсин
70,000–110,000
Вторичное жилье
Бурса
55,000–90,000
Дополнительные расходы на оформление составляют около 4-6% от стоимости объекта плюс ежегодные налоги — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости. Цены в курортных регионах растут быстрее на фоне повышенного спроса, в северной и северо-восточных частях рынок недвижимости Турции более стабилен.
Получение вида на жительство или гражданства
Согласно законодательству, покупка недвижимости в Турции доступна гражданам стран, с которыми турецкое правительство поддерживает дипломатические отношения. Иностранцы не могут покупать объекты в зонах, классифицированных как военные или стратегические (например, некоторые районы Черноморского побережья).
В целом, местный рынок открыт для всех, кроме граждан Сирии, Армении, Северной Кореи и Кубы — они вообще не имеют право приобретать объекты в свое владение, но запрет можно обойти, приобретая жилье через юридическое лицо.
Ключевым документом в сделках с недвижимостью является турецкий TAPU. Это официальное свидетельство о праве собственности, выдаваемое в Управлении земельного кадастра и регистрации (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Оно подтверждает, что именно вы являетесь законным владельцем недвижимости, и содержит информацию как о вас, так и об объекте. Для иностранцев TAPU оформляется так же, как и для граждан Турции, но с нюансом: сначала надо получить налоговый номер (Vergi Numarası).
Налоговый номер в Турции нужен для идентификации иностранца в местной налоговой системе: без него сделки если и состоятся, то будут считаться недействительными.
Его можно получить онлайн через сайт налоговой службы Турции, либо при обращении в ближайшее отделение налоговой службы (Vergi Dairesi) по месту пребывания в Турции. Номер выдается один раз и действует бессрочно.
Вид на жительство через покупку недвижимости
Покупка недвижимости в Турции дает право на получение краткосрочного вида на жительство (İkamet İzni). Помимо основного условия к стоимости недвижимости от $75,000, есть и другие нюансы:
- Объект должен быть занесен в TAPU и записан на имя заявителя на ВНЖ.
- ВНЖ выдается на 1–2 года с возможностью продления пока сохраняется право собственности.
- Подать на ВНЖ могут все члены семьи собственника (супруг/супруга и дети до 18 лет), но только если основной заявитель указал их в заявлении.
- С 2023 года жилье, приобретенное, например, в Стамбуле не является основой для получения ВНЖ. Список городов и районов с аналогичным запретом регулярно меняется и обновляется, поэтому перед покупкой лучше уточнить наличие таких запретов.
Для оформления ВНЖ потребуется предоставить: копию TAPU, загранпаспорт, страховку, выписку из банка (подтверждение финансовой состоятельности) и несколько других документов. Процесс занимает от 2 до 4 недель.
Гражданство Турции через инвестиции можно получить, инвестировав в экономику страны $400,000—$500,000. Недвижимость нужно приобретать только у гражданина Турции или турецкой компании, а переход собственности закрепить в TAPU. При этом сумма подтверждается официальной оценкой (экспертизой), которая определяется сертифицированными специалистами. Результат их оценки может не совпадать с рыночной ценой объекта.
Процесс занимает от 3 до 6 месяцев и включает подачу документов (паспорт, TAPU, справка о несудимости и т.д.), проверку безопасности и финальное одобрение. После получения гражданства собственность надо сохранить во владении минимум 3 года.
Процесс покупки жилья в Турции
Как и в других странах, первым шагом покупки жилья в Турции служит выбор подходящего объекта. Искать можно самостоятельно, но из-за рисков мошенничества лучше обратиться к риелторам или агентству.
Дальнейшие шаги:
- Проверка недвижимости. Агентство проверяет подлинность права владения продавца и документы на объект. При самостоятельном поиске нужно проверить:
- TAPU на наличие обременений (ипотека, арест, долги).
- Статус земли на наличие разрешения строительства, обременений или споров о правах.
- Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и налогам. Этот шаг точно лучше доверить юристу и обязательно — с опытом работы с иностранцами.
- Заключение предварительного договора. Если продавец чист, то стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают:
- Стоимость недвижимости.
- Размер задатка (обычно 5–10% от суммы, вносится на счет продавца). Задаток не возвращается, если покупатель отказывается от сделки без уважительной причины, но возвращается в двойном размере, если продавец сорвет сделку.
- Условия и сроки окончательной сделки. Договор заверяется у нотариуса, чтобы зафиксировать намерения сторон.
- Оформление сделки. Между сторонами подписывается окончательный договор купли-продажи. После этого полная сумма задатка переводится продавцу через банк, из-за рубежа или с вашего турецкого счета.
- Обращение в земельный кадастр. Стороны подают документы в Управление земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü), где оформляется перерегистрация права собственности.
После оплаты и регистрации в земельном кадастре вы получаете TAPU, но если работникам потребуется провести дополнительные проверки сторон, то его выдадут в течение нескольких дней. С этого момента недвижимость официально принадлежит вам и вы можете использовать ее по своему усмотрению — жить, сдавать в аренду или подавать на ВНЖ/гражданство.
При учете дополнительных расходов нужно учитывать:
- Налог на покупку в размере 4% от кадастровой стоимости.
- Услуги нотариуса стоимостью около $100–200.
- Услуги переводчика в $50–100 (обязательно участвует в сделках с иностранцами).
- Комиссия агента в 2–3% от суммы сделки.
- Подключение коммунальных услуг: электричество, вода — около $200–300.
FAQ по покупке недвижимости в Турции
Нужен ли мне адвокат для покупки недвижимости в Турции?
Участие адвоката не является обязательным, но иностранцам настоятельно рекомендуется использовать его услуги. Юрист поможет проверить юридическую чистоту объекта (TAPU, обременения, долги), составить договоры и избежать мошенничества. Без профессиональной поддержки вы рискуете столкнуться с проблемами, которые в итоге могут вылиться в тяжбы гораздо более затратные, чем $50–100 комиссии юристу.
Сколько времени занимает оформление TAPU?
Если все документы готовы и подтверждена оплата сделки, оформление TAPU займет несколько часов. Процесс может растянуться до нескольких дней, но только если у специалистов земельного кадастра возникнут подозрения насчет чистоты сделки или объектов. Сама регистрация в кадастровом управлении проходит в день сделки, но общий процесс покупки (от поиска до получения TAPU) может длиться 1–3 месяца.
Могу ли я купить недвижимость удаленно?
Купить недвижимость в Турции можно удаленно при оформлении доверенности на представителя (риелтора, юриста или знакомого). Это можно сделать через турецкое консульство в вашей стране. Представитель проведет сделку от вашего имени, включая подписание договора и получение TAPU. Главное — заранее перевести деньги и согласовать все детали.
Какие документы нужны для открытия банковского счета?
Для открытия счета в турецком банке вам понадобятся: загранпаспорт, налоговый номер (Vergi Numarası). В редких случаях могут запросить подтверждение адреса проживания (например, счет за коммунальные услуги из вашей страны) и договор купли-продажи (если счет открывается для сделки). Весь процесс занимает 1–2 дня.
