Для покупки недвижимости в Таиланде иностранному физическому лицу фактически требуется только заграничный паспорт. Покупка недвижимости в Таиланде осуществляется в несколько этапов.
Выбор объекта
Бюджет
Цены на недвижимость в Таиланде остаются значительно ниже, чем на европейских морских курортах, что делает страну особенно привлекательной для иностранных покупателей, в том числе из России. Это особенно актуально на фоне высокого качества строительства, развитой инфраструктуры и стабильного спроса на аренду в курортных регионах.
На популярных направлениях, таких как Пхукет, Паттайя или Самуи, небольшую студию или квартиру в кондоминиуме с бассейном и охраной можно приобрести за 100–150 тысяч долларов. Такие объекты, как правило, уже полностью меблированы и готовы к сдаче в аренду. Более просторные апартаменты с видом на море или в пешей доступности от пляжа стоят от 180–250 тысяч долларов и выше, в зависимости от застройщика, уровня отделки и расположения.
Цены на виллы с участком земли и частным бассейном начинаются от 350 тысяч долларов, но в популярных районах Пхукета (например, Банг Тао, Камала и Чалонг) стоимость может превышать 500–700 тысяч долларов за современный дом в охраняемом комплексе. Объекты с прямым выходом к морю, особенно на островах, оцениваются в 1–2 млн долларов и более.
Цели
Выбор локации, типа недвижимости и формы владения должен основываться на целях покупки.
Иностранцы, планирующие переезд в Таиланд на постоянной основе, как правило, не рассматривают туристические районы для проживания. Например, на Пхукете экспаты чаще выбирают южное или восточное побережье острова — именно здесь сосредоточена развитая повседневная инфраструктура, включая международные школы, частные клиники, супермаркеты и сервисные компании. Эти районы менее популярны среди туристов, которые приезжают на короткий срок, поэтому покупка жилья здесь подходит скорее для личного проживания, чем для получения дохода от аренды.
Иностранцы, которые не собираются переезжать на постоянное место жительства, но хотят регулярно проводить отпуск в собственном жилье на курорте, обычно отдают предпочтение тихим, приватным локациям вдали от массового туризма. При этом для них важна удобная инфраструктура поблизости — наличие торговых центров, медицинских клиник, кафе и ресторанов. Часто выбор падает на современные жилые комплексы с сервисом, которые обеспечивают комфортное проживание и уход за недвижимостью в отсутствие владельцев.
Для инвестиций чаще всего выбирают сервисные апартаменты в кондоминиумах, номера в отелях или виллы в специальных комплексах с организованной арендой. Такие объекты обеспечивают наибольшую заполняемость и качество управления. Кроме того, часто управляющие компании застройщиков по программам лояльности бесплатно предоставляют собственникам проживание в комплексах под их управлением на несколько недель в году.
Фрихолд или лизхолд?
Закон о недвижимости в Таиланде изменился в 2020 году. Процесс покупки был значительно упрощён для иностранцев, которые теперь могут владеть апартаментами, квартирами в кондоминиумах, домами и виллами. Однако иностранцам всё ещё не позволено оформлять в собственность землю. Оформить полное право собственности на землю (фрихолд) иностранец может только на юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Таиланд. Причём не менее 51% доли компании должно принадлежать соучредителям с тайским гражданством.
Если недвижимость регистрируется на тайское юридическое лицо, нужно собрать дополнительные документы, в частности, копию разрешения на создание компании, договор об учреждении акционерного общества, сертификат о регистрации компании, список акционеров и доверенность (по запросу).
Иностранные физлица могут приобретать в собственность (фрихолд) только постройки — квартиры или здания, а земельные участки могут оформить только в долгосрочную аренду — лизхолд на 30 лет с возможностью двукратного продления (подробнее о формах владения недвижимостью в Таиланде). Также существуют квоты для иностранцев на приобретение жилья в многоквартирных зданиях. Только 49% жилых площадей в здании можно передавать в право собственности иностранцам. Остальным 51% иностранцы могут владеть на правах лизхолдера.
Инвесторы чаще выбирают лизхолд: во-первых, объекты в лизхолд дешевле до 10%, соответственно, выше доходность, во-вторых, лизхолдеры платят меньше налогов, чем собственники, в-третьих, лизхолд по сути является арендой, собственность декларировать не нужно. При этом лизхолдеры никак не ограничены в правах на свою недвижимость: можно продавать, дарить, сдавать в аренду и наследовать.
Проводник
В Таиланде много русскоговорящих риелторов, но важно выбирать опытных на рынке недвижимости именно того региона Таиланда, в котором вы собираетесь купить недвижимость. Опытные агенты помогут подобрать подходящие объекты, предоставят достоверную первичную информацию и обезопасят сделку, поскольку работают в связке с юристами.
У Tranio есть надёжные партнёры на Пхукете и Самуи.
Рынок Пхукета и тем более Самуи довольно тесный. Мы сотрудничаем там со всеми серьёзными застройщиками напрямую и не представляем интересов каких-то избранных, поэтому имеем возможность действовать в интересах клиентов — выбирать из всего доступного рынка наиболее перспективные, выгодные и подходящие целям клиента объекты.
А ещё можем договориться о максимально возможных скидках и бонусах, которые может предоставить застройщик. На открытом рынке таких скидок не найти.
Наталья Емельяненко
эксперт по зарубежной недвижимости
Договор бронирования (Reservation agreement): что в нём должно быть?
Договор бронирования — это обязательный этап сделки, который защищает обе стороны. Чтобы его заключить, иностранцу понадобится только заграничный паспорт.
В договоре указывается:
- окончательная стоимость объекта с учётом скидки, если она есть;
- данные об объекте: адрес, номер квартиры, кадастровые сведения;
- данные об этапах строительства, если бронируется строящийся объект, и штрафы за несоблюдение срока окончания строительства;
- размер резервационного взноса;
- график оплаты. Если объект покупается в рассрочку, то в договоре брони будут расписаны все платежи. Как правило, они соответствуют этапам возведения объекта;
- личные данные покупателя и продавца;
- телефоны и адреса покупателя и продавца, по которым они будут обмениваться документами и сведениями.
Если объект приобретается удалённо, покупатель получает на почту электронный договор брони на согласование и подписывает его, если нет противоречий с предварительными договорённостями, или предлагает изменить условия. Как только договор согласован и подписан, продавец, в частности застройщик, снимает объект с продажи и посылает покупателю счёт на оплату резервационного взноса. Как правило, размер взноса составляет 100–200 тысяч батов (3–6 тыс. долларов). Этот счёт можно оплатить в любом российском банке, который осуществляет международные платежи по SWIFT из России.
После того как продавец подтвердит поступление платежа на свой счёт, запускается процедура подготовки основного контракта.
Договор купли-продажи (фрихолд) или передачи во владение на длительный срок (лизхолд)
В контракт можно включить до четырёх совладельцев: например, членов семьи или партнёров. Если новых владельцев несколько, то понадобится перевести и заверить загранпаспорта всех владельцев, участвующих в контракте.
На этапе составления контракта нужно определиться и с наследниками. Можно внести их и позже, но этому будут сопутствовать дополнительные расходы 50–100 тыс. батов (1,5–3 тыс. долларов) на услуги юриста и по изменению контракта.
Сразу после подписания контракта продавец выставляет счёт на оплату всей стоимости объекта или на первый взнос по графику платежей за вычетом суммы по договору бронирования.
Due Diligence
После заключения договора бронирования иностранцу следует проверить объект недвижимости и контракт с помощью юриста, знающего местное законодательство. Часто такой юрист есть в агентстве недвижимости.
Перед тем как покупатель подпишет договор купли-продажи, юрист проверит, все ли документы на недвижимость в порядке. Юридическая услуга проверки договора покупки на первичном рынке стоит около 20 тыс. батов (550 долларов).
Юрист проверит:
- копию и оригинал документа о праве собственности, предоставленного продавцом;
- наличие обременений на объект;
- технический план и кадастровые сведения;
- наличие судебных дел, напрямую или косвенно связанных с объектом недвижимости и продавцом;
- оценочную стоимость квартиры (некоторые налоги будут рассчитываться на основе этой стоимости);
- соответствие квотам на иностранную собственность в кондоминиуме;
- зарегистрированы ли жильцы в объекте недвижимости.
Обычно клиентам не нужно делать Due Diligence при покупке новостроек через нас, поскольку мы предлагаем заведомо проверенные проекты от партнёров-застройщиков. А вот на вторичном рынке недвижимости проверку следует проводить всегда.
Наталья Емельяненко
эксперт по зарубежной недвижимости
Оплата
Обычно после оплаты договора брони до первой оплаты по основному контракту проходит до 30 дней. Если объект приобретается во фрихолд, необходимо, чтобы оплата осуществлялась банковским международным SWIFT-переводом по договору и инвойсу. Важно, чтобы счёт был оформлен на имя покупателя.
Покупку в лизхолд можно оплатить почти любым способом, даже наличными. Можно оплатить и криптовалютой по QR-коду от продавца-застройщика. Криптобиржи в Таиланде с 2018 года лицензируются государством по закону о цифровых активах, поэтому легальность сделки с оплатой криптовалютой гарантирована. Полученную криптовалюту продавец выводит на свой расчётный счёт в батах и предоставляет покупателю квитанцию об оплате.
Налоги и сборы
До регистрации сделки в Земельном департаменте покупатель и продавец уплачивают налоги, сборы и комиссии. Покупатель платит налог на переход права собственности (фрихолд) или налог на регистрацию права лизхолда. Часто эти сборы делятся между покупателем и продавцом в разных пропорциях в зависимости от договоренностей.
Налог
Лизхолд
Фрихолд
Кто платит
Налог на переход права собственности (Transfer fee tax)
—
2%
Покупатель/продавец
Налог на регистрацию права лизхолда (Lease registration fee)
1%
—
Покупатель/продавец
Гербовый сбор (Stamp duty)
0,1%
0,5% или не применяется
Продавец
Бизнес-налог (Specific business tax)
—
3,3%
Продавец, если владеет недвижимостью менее 5 лет
Налог у источника (Withholding tax)
—
1% (ЮЛ) или 5–35% (ФЛ)
Продавец
Размер гербового сбора при продаже недвижимости в Таиланде в собственность составляет 0,5% от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры в зависимости от того, какая цена выше. При приобретении земли в лизхолд гербовый сбор платится по ставке 0,1%.
Если объект продаётся в течение пяти лет после приобретения, вместо гербового сбора платится специальный бизнес-налог в размере 3,3% от оценочной стоимости или контрактной цены квартиры в зависимости от того, какая цена выше. Этот налог существует для оформления недвижимости во фрихолд.
Продавец также платит налог с продажи недвижимости — 1% от оценочной стоимости или контрактной цены дома и земли в зависимости от того, какая цена выше (если продавцом является компания), или по ставке подоходного налога до 35% с прироста стоимости (если продавец — физическое лицо, то есть в основном относится к продаже вторичной недвижимости). Подробнее о налогах на недвижимость в Таиланде.
Комиссию агента недвижимости (3–10%) обычно платит продавец.
Регистрация сделки
После оплаты недвижимости и уплаты налогов сделка регистрируется в Земельном департаменте Королевства Таиланд. Новый владелец получает документ на тайском языке, подтверждающий право собственности (фрихолд) или право долгосрочного владения (лизхолд).
Если объект покупается на первичном рынке, то регистрацией сделки в Земельном департаменте обычно занимается представитель застройщика. Покупатель получает пакет документов из заверенного государственными чиновниками договора купли-продажи или долгосрочного владения (такая же копия будет храниться в Земельном департаменте) и домовой книги (blue book, которая на самом деле жёлтого цвета, если владелец — иностранец) с адресом и информацией о недвижимости и жильцах.
Советую своим клиентам покупать на Пхукете недвижимость от застройщиков — это выгоднее и безопаснее. Если вы всё же рассматриваете покупку на вторичном рынке, стоит обратить внимание на ещё один неочевидный нюанс: на вторичном рынке Пхукета продавцами чаще всего выступают иностранные физические лица, большинство из которых — граждане недружественных стран. То есть прямым переводом из России такие объекты оплатить нельзя.
Наталья Емельяненко
эксперт по зарубежной недвижимости
