С октября 2023 года инвестиции в недвижимость больше не являются основанием для получения «золотой визы» в Португалии. Теперь для участия в программе необходимо рассматривать другие варианты инвестиций, такие как вложения в бизнес, фонды или поддержку науки или культурного наследия.
Но при этом в Португалии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцам, а ВНЖ всё ещё можно получить по опции финансово независимого лица. Нерезиденты могут приобрести жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки как на физическое, так и на юридическое лицо. Процесс покупки и оформления недвижимости в стране проходит в ряд этапов.
Выбор объекта
Покупатель устанавливает критерии выбора недвижимости, выбирает локацию и определяет бюджет. Далее инвестор либо прилетает в страну, чтобы посмотреть объекты, либо собственник проводит для него онлайн-просмотр.
Поручение дел юристу
Перед покупкой недвижимости необходимо нанять юриста, который подготовит все необходимые документы.
Получение налогового номера
Чтобы купить недвижимость в Португалии, прежде всего необходимо получить идентификационный номер налогоплательщика (NIF — número de identificação fiscal) и открыть счёт в местном банке.
Налоговый идентификационный номер необходим для всех финансовых операций в Португалии. Для его получения:
- Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут обратиться лично в местное отделение налоговой службы Finanças с паспортом и подтверждением адреса.
- Нерезиденты ЕС/ЕЭЗ должны назначить налогового представителя в Португалии для подачи заявления.
Заключение предварительного договора купли-продажи
При подписании предварительного договора (Contrato Promessa de Compra e Venda) и оформлении договора купли-продажи у нотариуса (Escritura Pública de Compra e Venda) покупатель должен оплатить залог от 10 до 30 % от стоимости недвижимости. Если покупатель решает отказаться от покупки недвижимости, то он теряет эту сумму. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан возместить покупателю задаток в двойном размере.
Заверение у нотариуса
Все договоры, заключённые сторонами, заверяет нотариус.
Оплата муниципального налога на покупку недвижимости
Покупатель недвижимости в Португалии платит налог на передачу прав собственности (Imposto Municipal sobre Transmissões, IMT) — 1–8% и гербовый сбор (Imposto do Selo, IS) — 0,8%.
С августа 2024 года лица в возрасте до 35 лет, приобретающие свою первую недвижимость для постоянного проживания, освобождаются от уплаты IMT и гербового сбора при условии, что стоимость объекта не превышает 316 772 евро и он не сдаётся в аренду.
Проверка юридической чистоты
В период между подписанием предварительного и основного договора (1–6 месяцев) юрист собирает все документы, необходимые для подтверждения юридической чистоты сделки:
- выписка из земельного кадастра (Centidã de Teor), содержащая сведения о местоположении и типе недвижимости, а также обо всех действиях, совершенных с ней;
- выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial или Caderneta Predial) — документ, удостоверяющий постановку объекта на налоговый учёт и содержащий сведения о размерах земельного участка, метраже и количестве жилых помещений, наличии гаража и т. д.;
- жилищный сертификат (Licença de Habitação) — документ, выдаваемый муниципалитетом, который подтверждает, соответствует ли недвижимость строительным нормам (актуален для объектов, построенных после 1951 года);
- технический паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitaçã) — документ о праве собственности, в котором указаны технические характеристики и планы, реквизиты подрядчика и поставщиков строительных материалов (для недвижимости, жилищный сертификат на которую выдан после 30 марта 2004 года);
- сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico) — документ, в котором указывается, соответствует ли недвижимость новым нормам по расходу электричества.
Заключение основного договора купли-продажи
Подписание основного договора купли-продажи проходит в присутствии нотариуса. На этом этапе покупатель оплачивает оставшуюся сумму сделки.
Регистрация в залоговом реестре
Сделка считается закрытой, когда имя нового собственника вносится в официальный реестр регистрационного ведомства (Conservatoria de Registo Predial).
Регистрация в кадастровом управлении
После подписания основного договора копии документа, заверенные нотариусом, направляются в кадастровое управление для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы.
Получение прав собственности
Новый владелец недвижимости получает свидетельство о праве собственности (Certidão de Teor).
Гербовый сбор
0,8% от стоимости объекта, указанной в договоре (+0,6% при использовании ипотеки)
Налог на переход права собственности
1–8% (зависит от типа, стоимости и местоположения недвижимости)
Услуги юриста
1–1,5% от суммы сделки
Услуги нотариуса
500–1000 евро
Услуги агентства недвижимости
3–5% + НДС (21% от комиссии)
Оформление налогового номера
бесплатно при самостоятельном получении; около 120 евро при обращении к посредникам
Регистрация права собственности
250 евро (при расчёте наличными), 400 евро (при оформлении кредита)
Смена счёта на коммунальные услуги
100–200 евро
