Покупка квартиры на стадии котлована — один из самых обсуждаемых способов приобретения недвижимости в новостройке. Этот этап строительства привлекает низкой ценой и широким выбором планировок, но сопровождается рядом рисков. В условиях 2025 года, при высокой ключевой ставке и нестабильной ипотечной политике, вопрос о целесообразности раннего входа особенно актуален.
Разберем, выгодно ли сейчас покупать квартиру на стадии котлована, с чем придется столкнуться и как минимизировать риски.
Что такое стадия котлована
Стадия котлована — это начальная фаза строительства, когда на площадке только начаты или завершены работы по выемке грунта и устройству фундамента. Строительство может находиться на уровне нулевого цикла, без готовых этажей, инженерных сетей и фасадов. Именно в этот момент застройщик начинает активные продажи, предлагая квартиры с максимальными скидками и минимальной ценой за квадратный метр.
Преимущества покупки на ранней стадии
1. Низкая цена
Главный плюс покупки на этапе котлована — экономия. По данным аналитиков, цена на старте может быть на 15–25% ниже, чем в финальных очередях. При этом к моменту ввода дома в эксплуатацию цена может вырасти на 30% и более, особенно в локациях с развивающейся инфраструктурой.
2. Максимальный выбор
Покупатель получает доступ ко всем планировкам, этажам и сторонам света. На поздних этапах выбора почти нет — остаются либо «неходовые» квартиры, либо более дорогие по параметрам.
3. Гибкие условия рассрочки
Многие застройщики готовы предоставлять беспроцентную рассрочку до конца строительства, особенно в условиях высокой ключевой ставки. Иногда возможны индивидуальные графики платежей или отсрочка первого взноса.
4. Инвестиционный потенциал
Для инвесторов покупка на котловане — способ получить доход 20–40% при перепродаже после сдачи дома или выхода на активный спрос. В регионах с дефицитом жилья этот метод по-прежнему популярен.
Основные риски
1. Стройка может затянуться
Даже при использовании проектного финансирования и эскроу-счетов есть риск, что проект будет сдан с задержкой. В среднем в Петербурге срок задержки по отдельным ЖК может составлять от 6 до 12 месяцев.
2. Нельзя оценить качество
На котловане невозможно понять, какие будут инженерные решения, шумоизоляция, уровень отделки. Также не ясно, как будет выглядеть придомовая территория и подъездная инфраструктура.
3. Финансовая нагрузка
В период высокой ключевой ставки (в июне 2025 года — 20%) ипотека становится менее доступной. Даже если вы покупаете по акции с субсидированной ставкой, итоговая переплата или цена квартиры может оказаться выше рыночной в будущем.
4. Изменения в проекте
Иногда застройщик может изменить фасад, отделку, планировки или этажность, особенно если речь о долгом строительстве. Эти изменения не всегда отражаются в договоре сразу.
Как минимизировать риски
· Выбирайте проверенного застройщика. Работайте только с теми, кто сдал несколько объектов и не нарушал сроки.
· Изучите документацию. Убедитесь, что получено разрешение на строительство, открыт эскроу-счет, опубликован проект договора ДДУ.
· Следите за сроками. Уточните дату ввода объекта в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Идеально, если прописана неустойка за просрочку.
· Изучите инфраструктуру района. Если вблизи нет школ, магазинов, транспорта — квартира может терять ликвидность даже при росте цен.
· Сравнивайте предложения. Иногда за ту же цену в готовом доме можно купить аналогичную квартиру, особенно на вторичке.
Сейчас — покупать или подождать?
В условиях 2025 года ситуация неоднозначна. С одной стороны, девелоперы нуждаются в деньгах на старте и готовы давать хорошие скидки — это шанс зафиксировать выгодную цену. С другой — высокие ипотечные ставки делают платежи по кредиту ощутимо выше, и при задержках сдачи жилья вы рискуете долго платить ипотеку без возможности переезда.
Эксперты отмечают, что покупка на стадии котлована оправдана при двух условиях:
а) если вы покупаете за собственные средства,
б) если выбрали надежного застройщика в перспективной локации.
Для тех, кто покупает в ипотеку и не готов ждать — более безопасный вариант — вложиться в проект с высокой стадией готовности или рассмотреть готовое жильё.
Покупка квартиры на стадии котлована — это классическая стратегия «дешево сейчас, но с риском». В 2025 году она по-прежнему работает, особенно для опытных инвесторов и покупателей, готовых ждать и анализировать рынок. Главное — не гнаться за ценой, а подходить к выбору объекта рационально, с учетом всех факторов: от репутации застройщика до сроков и ипотечных условий.
Если вы умеете ждать, точно знаете, чего хотите, и готовы к неопределенности — котлован может стать вашей точкой роста. Но если важна уверенность, скорость и понятные условия — лучше выбрать готовое жилье или финальные этапы строительства.
