После введения санкций в отношении российских банков даже элементарные платежи во многих странах порой затруднительны для граждан РФ, не говоря о покупке недвижимости; тем не менее, варианты для того, чтобы провести сделку и стать обладателем квартиры или дома, есть, один из таких способов – проведение расчётов за жильё через криптовалюту.
Bitcoin превращается в квартиру или дом
Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.
Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.
С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.
С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.
В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.
В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.
Таиланд
Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.
Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.
По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).
Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).
В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.
Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.
Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.
Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).
Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.
Если планируется покупка недвижимости у собственника или застройщика, которые предпочитают традиционные способы расчёта, всегда есть вариант конвертации цифровых средств в евро, доллары или национальную валюту через обменный пункт. Комиссия при этом составляет, как правило, 1,5-3%
Турция
В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.
Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.
Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.
Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.
Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.
ОАЭ
Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту - виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.
Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.
Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.
Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.
Кипр
На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.
На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.
Минимизировать иски
Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.
Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.
Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:
Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд
Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд
Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр
Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция
Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ
