Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Новострой-М узнал об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме, а также о том, не станут ли ЖНК вновь популярны на фоне недоступной ипотеки.
Что такое ЖНК
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.
Интересно, что закон о ЖНК был принят в силу в тот же день, что и 214-ФЗ «О долевом строительстве».
«Очевидно, предполагалось улучшить государственное регулирование строящегося жилья сразу с двух направлений — участия граждан в долевом строительстве и посредством членства в жилищных кооперативах. И та, и другая сфера на момент принятия законов была плохо проработана законодательно, что допускало большое количество нарушений»
Денис Артемов, ведущий юрист фирмы Via Lege
Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Сначала ЖНК мог выступать еще и в качестве застройщика либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства).
«В 2018 году из списка разрешенных способов привлечения денег граждан для строительства ЖНК были полностью исключены, а ЖСК существенно ограничены. После этих поправок в законе о ЖНК было исключено право кооператива участвовать в строительстве жилья в качестве застройщика или участника долевого строительства. Осталось только право привлекать средства граждан на приобретение помещений, а также вкладывать их в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах). То есть сейчас ЖНК – это скорее посредник между дольщиком и застройщиком»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет, для этого достаточно паспорта и ИНН.
Процесс вступления в ЖНК довольно прост:
1. Будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;
2. После положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);
3. Участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;
4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.
«ЖНК должен быть зарегистрирован как юридическое лицо, открыть счет в банке, а информация о нем должна появиться в Реестре жилищных накопительных кооперативов, который ведет Центральный банк РФ согласно Указанию Банка России от 11.03.2015 года № 3587-У «О порядке ведения Банком России реестра жилищных накопительных кооперативов». С этого момента ЖНК вправе принимать деньги и приобретать жилье для своих пайщиков», – подчеркивает Денис Артемов.
При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.
Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.
То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, также по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения.
Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).
Членские и вступительный взносы, в отличие от паевых, возврату не подлежат.
Формы участия в ЖНК
Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).
Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:
1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;
2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;
3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;
4. возможные условия привлечения заемных средств.
Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.
Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать ипотеку или материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).
«Иногда это действительно позволяет сэкономить — особенно при строительстве малоквартирных домов. Но вся потенциальная выгода теряется, если кооператив не выполняет свои обязательства», – напоминает Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» (Сочи).
Как именно происходит покупка квартиры через ЖНК
Схема, по оценке Дениса Артемова, достаточно проста:
Новый пайщик ЖНК встает в конец очереди, подыскивает себе подходящее жилье и сообщает об этом Правлению. Когда его очередь подходит, квартира приобретается ЖНК, а член кооператива может в нее заселиться, зарегистрироваться и использовать по собственному усмотрению. Но при этом он не может распоряжаться жильем, так как оно оформляется и остается в собственности ЖНК, пока его стоимость не будет выплачена пайщиком в полном размере.
После вступления в ЖНК гражданин регулярно оплачивает паевые взносы. ЖНК самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую пайщик приобретает себе жилое помещение. Например, если гражданин накопил 50% стоимости выбранного жилого помещения, ЖНК может приобретает его для данного пайщика. Все это отражается в договоре о вступлении в ЖНК.
«В свете изложенного ясно, что риски ЖНК в первую очередь проявляются в условиях финансовой нестабильности рынка», – подчеркивает эксперт.
Преимущества и риски покупки квартиры по схеме ЖНК
К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:
- минимальный первоначальный взнос;
- отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;
- низкие проценты или даже их отсутствие при погашении платежа за квартиру по рассрочке.
Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.
Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.
Чтобы минимизировать эти риски, советует Илья Бахилин, перед вступлением в ЖНК:
1. Нужно проверить, не находится ли ЖНК в стадии ликвидации согласно Реестру ЖНК с сайта ЦБ. Сейчас в реестре числятся всего 44 ЖНК, причем 17 из них находятся в процессе ликвидации, в том числе из-за банкротства или по решению суда. Также стоит скачать выписку из реестра юрлиц с сайта ФНС.
2. Проверить сайт или соцсети самого ЖНК, а также сайт СРО, в которой он состоит.
3. Поскольку ЖНК сами не могут строить многоквартирные дома, они должны работать с застройщиками. Поэтому стоит найти информацию о застройщике, с которым работает данный ЖНК. Далее стоит проверить информацию о том действительно ли этот застройщик строить данный дом на сайте ЕИСЖС Наш.Дом.рф. Можно также позвонить по номеру телефона застройщика и уточнить, работает ли он с данным ЖНК.
Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.
После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).
При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.
Обманутые пайщики: есть ли такие?
В свое время проблема с обманутыми дольщиками (теми, кто не дождался своих квартир, несмотря на покупку по ДДУ), была на пике актуальности. До сих пор в России, по последним данным, остается около 5–6 тыс. таких граждан.
Тогда как о лавинообразном количестве обманутых пайщиков-членов ЖНК слышно не было. Действительно, похоже, что их появление было, скорее, исключением из правил.
«В связи с отсутствием единой базы дел судов общей юрисдикции установить точное количество дел с участием ЖНК невозможно. В базах общих судов г. Москвы обнаружено около 30 таких дел, начиная с 2016 и до 2025 годы. В базе арбитражных судов по всей стране обнаружено 259 дел, начиная с 2005 года»
Илья Бахилин, адвокат КА «Юков и партнеры»
В то же время, по оценке риелторов, покупка по ДДУ сегодня намного прозрачнее и надежнее приобретения пая.
«В отличие от долевого строительства, где дольщик защищён законом и может рассчитывать на компенсации, пайщик ЖНК защищён только уставом. А это значит: если возникнут споры — всё придётся решать через суд, и далеко не факт, что быстро. Возврат денег зависит от того, есть ли они на счету кооператива. Если средств нет — вернуть вложения будет крайне сложно.
Судебных дел с участием ЖНК за последние годы немало. Некоторые пайщики годами добиваются возврата денег. А бывают и случаи, когда кооператив оказывается мошенническим — тогда теряют всё, и деньги, и жильё.
ЖНК может быть вариантом, если вы уверены в прозрачности и реальности его работы. Но если говорить откровенно, в большинстве случаев покупка квартиры по ДДУ безопаснее. Да, может быть немного дороже, но зато покупатель под защитой закона, получает квартиру в собственность после сдачи дома и имеет право на гарантийный ремонт. В условиях рынка эта защита часто важнее, чем потенциальная экономия»
Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» (Сочи)
Отличие ЖНК от ЖСК
Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.
Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».
Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.
К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.
Также негативной особенностью ЖНК является длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.
Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем – и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.
ЖНК заменят покупку новостроек в ипотеку?
Несмотря на все подводные камни и то, что застройщики не спешат сотрудничать с ЖНК, у этих объединений может появиться второй шанс в условиях того, что массовая ипотека перестала быть доступной.
«Трудно сказать, что схема себя изжила, поскольку, начиная с 2000-х годов, когда она была создана, она никогда не имела широкого применения. Возможно, в связи с ростом стоимости ипотеки и кризисом экономики данная схема станет более популярна. Для покупателя она гораздо проще, чем, например, ипотека, ведь ЖНК – в отличие от банка – обычно не требует подтверждения дохода. Также отсутствует какая-либо переплата, все взносы идут на покупку жилья. В итоге спрос на ЖНК точно будет, вопрос будут ли готовы на это застройщики», – резюмирует Илья Бахилин.
