История квартиры
Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно должна сопровождаться проверкой ее истории.
Возьмите расширенную (архивную) выписку из домовой книги и посмотрите, кто был прописан в продаваемой недвижимости. Есть лица, которые имеют право на проживание на данной площади — выписанные временно, например, по призыву в армию либо отбывающие срок в местах лишения свободы, или по решению суда, лица, пропавшие без вести. Нужно посмотреть, кто был собственником с момента приватизации: если например, ребенка не включили в собственники при приватизации, он может иметь право на долю в этой квартире и, соответственно, спустя годы предъявить иск. Сделку может и не признают недействительной, а принудят родителей выделить часть денег детям, но нервов потратите кучу. Кстати, и отказавшиеся в свое время от приватизации совершеннолетние лица тоже могут претендовать на право проживания в квартире. Поэтому лучше, если все добровольно будут выписаны из квартиры до сделки.
Возьмите выписку из ЕРГП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). По выписке можно увидеть, наложены на квартиру какие-то ограничения (залог, арест и т.д.) или нет. Кстати, простую выписку из ЕГРП можно взять и самому по интернету, стоит это всего лишь 200-300 рублей. Никаких ограничений по выписке быть не должно. Не покупайте жилье с какими-то обременениями. За исключением отдельных случаев покупки ипотечного жилья ().
Собственники
Супруги. Тут тоже не все может быть просто. Квартирой владеет один человек, сейчас не в браке, разведен. Но квартира покупалась в период брака. По Семейному кодексу имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов, если только у них не было брачного договора, который устанавливал условия раздельного владения. При разводе, например, было определение суда о разделе недвижимости, оно пока не выполнено, поэтому второй супруг (бывший) должен тоже присутствовать при сделке.
Если собственник на момент сделки состоит в браке и квартира приобретена в браке, то его супруг должен дать нотариальное согласие на продажу квартиры.
Наследство. Квартира досталась продавцу в наследство. Могут «всплыть» какие-то родственники, например, осужденные, которые не могли своевременно претендовать на наследство, но право имеют. Вправе инициировать судебные разбирательства.
Дети. Собственники – несовершеннолетние дети. Если собственники – дети, то на продажу такого жилья продавцом должно быть получено согласие органа опеки и попечительства. При этом опека дает разрешение, если продавец одновременно покупает другое жилье, выделяя там долю ребенку, причем не меньшую, чем в старой квартире.
В квартире прописаны дети
Усложняет процедуру покупки квартиры и то обстоятельство, что в ней зарегистрированы дети. Разрешение органов опеки тут не требуется, если только дети не собственники, но лучше, если до сделки дети будут выписаны. Выписка занимает некоторое время, потому что в «никуда» детей не выписывают, у продавца должен быть «запасной аэродром».
Перепланировка
Очень часто покупают квартиры, не глядя на наличие неузаконенных перепланировок. Но все же вы должны понимать, к чему это может привести. Некоторые виды перепланировки можно оформлять в уведомительном порядке, а что-то вообще можно делать без всяких уведомлений. Но, если вдруг была сделана несогласованная существенная перестройка квартиры, то вас могут заставить привести все в первоначальное состояние (это, как минимум, расходы), либо, если вы потом захотите продать это жилье, то это может потребовать следующий покупатель (опять же нести расходы придётся вам).
Покупка части жилой недвижимости (доли/комнаты)
При продаже части недвижимости (доли и даже комнаты) собственник другой части этой жилой недвижимости имеет преимущественное право выкупа такого жилья. Если он не хочет покупать, то должен письменно отказаться от покупки.
