Считается, что если сделка купли-продажи квартиры сорвалась по вине покупателя, то он теряет внесённый аванс. Какие случаи, по сложившейся практике, считаются исключением из этого правила?
Ипотека: банк одобрил заёмщика, но «запорол» квартиру
Покупатель квартиры собирается приобрести её с помощью ипотечного кредита. Никакое жильё на вторичном рынке само по себе не даёт гарантий, что банк одобрит его в качестве залога по ипотеке. При этом, чтобы «забронировать» квартиру на время проверки в банке, покупатель-«ипотечник», как правило, вносит за неё аванс.
По сложившейся практике, если банк, в котором покупатель берёт ипотеку, не одобряет квартиру, то аванс несостоявшемуся приобретателю жилья возвращается, говорит директор агентства недвижимости «RE-сервис» Максим Радин. Однако потенциальному продавцу и покупателю необходимо договориться об этом заранее и закрепить договорённости в письменном виде.
Если этого не сделать, то аванс несостоявшемуся покупателю могут и не вернуть. Формально вины продавца и его представителей в сложившейся ситуации нет. Но, как правило продавцы, соглашающиеся иметь дело с покупателем-«ипотечником», не против вернуть аванс, если банк-кредитор «запорет» квартиру. Только договариваться об этом желательно заблаговременно.
«Сюрприз» при втором просмотре
Потенциальным покупателям стоит смотреть понравившуюся квартиру как минимум ещё один раз, советует Максим Радин. За однократный просмотр всех недостатков предлагаемого жилья можно и не разглядеть.
Если покупатель принимает такое решение, но хочет до второго просмотра «закрепить» квартиру за собой, он может уже после первого визита внести за жильё аванс. Однако желательно выставить условие: если при втором просмотре квартира всё же не устроит, аванс необходимо вернуть.
Если договориться о втором просмотре на следующий день или через день-другой, продавцы квартир чаще соглашаются на подобные условия, нежели отказывают. Но, опять же, крайне важно всё обговорить заранее.
Когда аванс точно не вернуть
Не так уж редко потенциальные покупатели жилья, которым для этого вначале нужно продать свою квартиру, совершают «детскую» ошибку. Они сперва подбирают себе новые «метры», вносят за них аванс, «бронируя» квартиру примерно на месяц, а затем уже пытаются продать собственное жильё.
Увы, соотношение спроса и предложения на квартиры таково, что за небольшой срок крайне сложно продать любую квартиру. Даже в столице. Если, конечно, не выставлять её на рынок с существенной скидкой по сравнению с аналогами (например, в 15–20%).
В подобной ситуации риск потерять аванс для потенциального покупателя очень велик. Если обговаривать подобную ситуацию заранее, собственники продаваемой квартиры крайне редко соглашаются вернуть деньги на таких условиях. Но чаще потенциальные покупатели даже не ведут переговоров, а просто вносят аванс, необдуманно рискуя своими деньгами.
Какой аванс и на какой срок вносить?
Вероника Панкова, генеральный директор АН «Родные пенаты»:
– По сложившейся практике, на вторичном рынке квартира авансируется на срок от трёх дней до одного месяца.
Сумма аванса чаще всего составляет некую фиксированную цифру. Размер зависит от того, кому вносится аванс – физическому или юридическому лицу (как правило, собственнику жилья или агентству недвижимости). Собственнику передаётся от десяти до тридцати тысяч рублей, агентству недвижимости – от двадцати пяти до ста тысяч рублей. При так называемых «альтернативных сделках» сумма аванса, как правило, возрастёт.
