Человек, желающий приобрести квартиру, естественно, хочет, чтобы недвижимость была без проблем. Обычно здесь понимается отсутствие «темных пятен» в юридической истории объекта, его нормальное техническое состояние. Но существует еще одна опасность: наличие долгов по квартплате. Потенциальные неприятности тут, конечно, меньше по размерам – но и их хотелось бы избежать.
В различных аспектах данного вопроса разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Масштаб проблемы
На рынке недвижимости не так часто продаются квартиры с долгами по жилищно-коммунальным услугам. «Основной объем вторичного предложения (около 70%) приходится на жилплощадь без каких-либо долгов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Около 25% - с умеренной задолженностью, на уровне 1-2 месяцев. А квартиры с большими долгами продаются крайне редко: их доля в общем объеме составляет не более 5%».
Портреты «героев»
Традиционное представление: неплательщики квартплаты – это люди, сверх меры дружащие с зеленым змием. Нет ни работы, ни доходов, ни – самое главное – малейшего желания всем этим обзавестись. В квартире из имущества – только хлам, принесенный с соседней свалки (все остальное давно пропито), неповторимый устойчивый запах. В общем, все знакомо и понятно…
Никоим образом не стремясь восстановить светлый образ алкашей, автор, тем не менее, должен отметить, что эта категория неплательщиков – далеко не единственная. Встречаются и другие.
Семьи с внутренними конфликтами. Как говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», часто встречаются ситуации, когда собственники квартиры спорят, кто из них будет оплачивать коммунальные услуги. От себя автор может добавить, что от доли денег при продаже объекта обычно никто не отказывается – тут все громко кричат, что квартира «их». А вот как платить квартплату – норовят «отвернуться и посвистать».
«Инвесторы». Люди, приобретшие квартиру в расчете на будущий рост цены. Если перепродать быстро и выгодно не получается, такой собственник «забывает» о своей недвижимости. А на претензии по поводу неплатежей широко раскрывает непонимающие глаза: я же не пользуюсь! Хотя, понятно, что «не пользоваться» можно, к примеру, водоснабжением, но никак не отоплением или техобслуживанием.
Известные и состоятельные люди. Как ни парадоксально, и они в этой роли оказываются. Массовым подобное явление не назовешь (таких людей вообще немного), но в данном случае широким оказывается общественный резонанс и огромными – суммы долгов. Например, года три назад активно обсуждалась история, когда одна известная актриса получила в подарок квартиру в комплексе «Золотые ключи», вообще за нее не платила – и в итоге сумма долга достигла 900 тыс. руб.
«Сейчас в нашем отделении готовится сделка по приобретению дорогой квартиры в доме бизнес-класса с огороженной территорией, с парковкой и прочими удобствами, - говорит о не столь громком, но более современном эпизоде Наталья Тишкова, руководитель отдела офиса «Бабушкинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Собственник нам сразу заявил о долгах по коммунальным платежам в 150 тыс. руб. Мы обратились в эксплуатирующую организацию, где нам назвали другую цифру: 370 тысяч. В итоге было принято решение не покупать эту квартиру до тех пор, пока не будет получена справка из эксплуатирующей организации о том, что задолженности по коммунальным платежам нет».
Нагрузка на нервы
Если рассуждать строго формально, покупатель квартиры здесь защищен как второй король на вистах. В действующем Жилищном кодексе (ЖК) наличествует ст. 153, в ней – часть 2, в которой в свою очередь имеется п.5. Там совершенно ясно сказано, что обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Казалось бы, яснее некуда: все мои долги начинаются с той даты, когда я стал собственником данной квартиры. У господ коммунальщиков есть претензии к более ранним временам? Разыскивайте прежнего собственника и предъявляйте ему. Меня это не касается!
Но увы! Органы ЖКХ часто пытаются «повесить» долги на новых собственников. В качестве иллюстрации автор может рассказать историю, приключившуюся с ним лично. Было это лет восемь назад. Выменяв квартиру в одном из московских районов, я через месяц с изумлением обнаружил в почтовом ящике извещение, в котором были перечислены недоплаты за электричество за последние несколько лет. Вооружившись свидетельством о собственности с самой свежей датой, я направился в энергетическую компанию. Там, однако, на конструктивную беседу настроены не были: весь коллектив с нажимом и на повышенных тонах пытался доказать, что это долги квартиры – следовательно, мои. А на вопрос о ст. 153 ЖК ответ оказался таким: менеджеры компании «точно знают», что в законах есть норма, обязывающая меня погасить этот долг. Вот только название того закона они не помнили, но его «точно знает» руководитель юридической службы организации. Которого сейчас, к сожалению, нет на месте…
С проблемой я разобрался просто – три года отправлял извещения энергетиков в мусорную корзину, а на телефонные звонки выражал радостное согласие встретиться с ними в любом суде – хоть в нашем районном, хоть Международном в Гааге. А потом написал в энергетическую компанию заявление с просьбой списать те старые долги на основании нормы другого кодекса – Гражданского – устанавливающего сроки исковой давности в пределах трех лет. Но общее впечатление от «юридического креатива» коммунальщиков осталось глубокое.
Так что, конечно, права Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект», уверяющая, что, «насколько бы «креативными» ни были органы ЖКХ, закон им не переплюнуть. Именно 153-я статья ЖК запретит выставить новому владельцу квартиры старые долги. Все обременения нового владельца начинаются только с момента вступления им в собственность. Старые же долги по закону можно требовать только с прежних хозяев». Однако все это новому собственнику придется много раз объяснять коммунальщикам. Для себя лично повторения такого «счастья» я бы совсем не хотел…
«На деле, конечно, ДЕЗы и управляющие компании могут продолжать требовать с нового собственника платы по старым, чужим долгам, - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Можно решить вопрос мирно: предоставить в ДЕЗ или УК документы, подтверждающие, с какого периода вы являетесь владельцем квартиры, а также квитанции об оплате услуг с момента вашего вступления в права собственности. Если на этом основании требования возместить чужие долги не прекращаются, можно обратиться в прокуратуру».
Спасение покупающих – дело рук самих покупающих
Одним словом, выяснить, не имеется ли за квартирой долгов по ЖКХ – это для покупателя вопрос, по меньшей мере, спокойствия. Теоретически он должен решаться «автоматически»: для регистрации сделки купли-продажи Управление Росреестра требует множество различных документов, в том числе и из жилищно-эксплуатационных органов. Если есть долги – соответствующую справку собственник просто не получит. Есть справка – это вроде как подтверждение отсутствия задолженностей.
Но, к сожалению, в жизни все несколько сложнее. Во-первых, в том же ДЕЗе видят не все возможные долги – то же электричество проходит по другому ведомству. Во-вторых, справка может быть получена каким-нибудь обходным путем – скажем, собственник соблазнил сотрудницу эксплуатационной компании славной шоколадкой или 500-рублевкой. Наконец, не исключен вариант с элементарной подделкой данного документа. По этой причине покупателю лучше озаботиться этим вопросом.
Самое простое – это лично посетить (или попросить сделать это своего риелтора) управляющую компанию. Здесь, правда, существует одна тонкость: человек, только собирающийся приобрести квартиру, для сотрудников ЖКХ никто, все бумаги они выдают только собственнику. Так что ехать придется вместе с нынешним собственником (он же продавец) – пусть он просит справку, а вы стойте рядом и убеждайтесь, что бумага подлинная, а не вынута из рукава.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Долги по квартплате и услугам ЖКХ – это, без сомнения, меньшее из зол. При самом неблагоприятном раскладе это грозит только нервными издержками. Но «приобретать» их в комплекте с квартирой покупателю совершенно ни к чему, так что лучше заранее убедиться, что задолженности нет. Если же есть – пусть продавец перед сделкой погасит ее.
