Вопрос, можно ли купить квартиру на вторичном рынке без участия риелтора, задавал себе, наверное, каждый, кому предстояло обзавестись новой жилплощадью. Действительно, риелторские услуги недёшевы: в среднем они обходятся в 6–8% от суммы сделки.
Что бы ни было сформулировано в договоре (как правило, речь идёт о том, что продавец и покупатель платят поровну), всё равно по факту эти деньги – из кармана покупателя. Продавец не тратит – он недополучает, и психологически это совершенно разные вещи.
Кроме того, считается, что работающий на проценте от сделки риелтор всегда отстаивает интересы продавца, так как заинтересован в максимальной стоимости жилья. На деле это не совсем так; всё зависит от условий договора. Покупатель квартиры вполне может заинтересовать риелтора сбивать цены, прописав премиальные именно на этот случай (скажем, 50% от всей скидки ниже заранее определённой суммы).
Что делает риелтор?
Для начала следует понять, в чём вообще функции риелтора. Их четыре.
- Подбор необходимой недвижимости;
- проверка «юридической чистоты»;
- помощь в сборе и оформлении документов;
- информационная и психологическая поддержка клиента.
Наименее существенными являются первая и последняя функции. Базы выставленных на продажу квартир находятся в открытом доступе на многих сайтах; сами продавцы и их агенты заботятся о том, чтобы информация об их предложении распространилась возможно шире. Что касается поддержки клиента в стрессовый период (а покупка жилья, несомненно, стресс для большинства людей), то в этом смысле риелторы являются не более чем самыми дорогими психотерапевтами на планете.
Юридическая чистота
Соответственно, остаются две критически важные функции. Все вы читали массу историй о том, как человек приобретал квартиру, после чего выяснялось, что продали её незаконно (другие наследники, прописанные малолетние, да мало ли что ещё) – в результате покупку отбирали, а с возвратом денег почему-то не всё получалось гладко.
Принято считать, что риелтор берёт эти риски на себя. Однако в договоре, как правило, не прописывается никакая ответственность риелтора за недостаточную «чистоту» квартиры. Да, специалист проверяет все эти вещи, но если он в чём-то ошибся, привлечь его к ответственности не удастся. Задача риелтора – чтобы по явным документам сделка была проведена безукоризненно, здесь зона его финансовых и репутационных рисков. Но за «всплывших» наследников он не отвечает, если это прямо не прописано в договоре.
Можем предложить два варианта радикального сокращения расходов на этой стадии.
Первый – привлечь юриста только под проверку юридической чистоты выбранной квартиры. Такая услуга обойдётся в Москве в 100–150 тыс. руб.
Второй – собрать необходимые документы самостоятельно, вместе с продавцом. Это не так сложно, как кажется. Если же продавец откажется сотрудничать, это усложнит проблему, но не сделает её нерешаемой. Важно понимать, что нежелание продавца представлять документы сверх требуемых законом вовсе не обязательно означает, что человек хочет вас обмануть; чаще всего это лень, нехватка времени и убеждённость в том, что покупатель никуда не денется.
Первым делом необходимо взять в регистрационной палате выписку по истории квартиры. Если она часто меняла хозяев, имеет смысл задуматься. Если нет, работаем дальше.
Самый простой вариант – когда квартира была приобретена по договору купли-продажи или дарения, причём есть расширенная выписка из домовой книги – обо всех зарегистрированных, включая временно выбывших, за всё время нахождения квартиры в собственности у продавца. Тут риски уже являются минимальными. Если в списке есть несовершеннолетние дети, необходимо уточнить, законно ли они выписаны. По идее такие данные должны быть в ГУ ИС – без справки с нового места регистрации ребёнка выписывать не имеют права.
Если продавец сам купил квартиру, необходимо проверить, не был ли он на этот момент в браке; если да, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (в том числе бывшего) на сделку. Проверить это можно просто по внутрироссийскому паспорту продавца; если паспорт выдан уже после покупки квартиры, стоит насторожиться и потребовать документы из ЗАГС о семейном положении владельца квартиры.
Очень полезная вещь – свежие справки из наркологического и психиатрического диспансеров о том, что продавец не стоит там на учёте.
Отдельная проблема – самостоятельная покупка квартиры, полученной в наследство менее трёх лет назад. Три года – срок подачи исковых заявлений другими наследниками. В принципе, добросовестного приобретателя такая проблема не должна волновать, стороны будут судиться уже не за квартиру, а за полученную сумму, однако если в документах вы укажете очевидным образом заниженную стоимость (для экономии на налогах), сделка может быть признана недействительной.
Если продавец действует по доверенности, необходимо проверить у заверявшего её нотариуса, не была ли данная доверенность отозвана.
За 1-2 дня до регистрации сделки не поленитесь снова заказать в регистрационном центре выписку из ЕГРП – срочный вариант, изготавливаемый за сутки. В этом документе будут все нужные актуальные сведения: субъект права, объект права, обременения. Иногда в последний момент «всплывают» очень интересные подробности.
Часть требуемых на этой стадии справок платная, однако ни в какое сравнение со стоимостью услуг профессионала эти расходы не идут. Тратите вы здесь не столько деньги, сколько время.
Сбор документов
Документы, как видим, понадобятся вам в первую очередь на стадии установления чистоты квартиры. Что же касается сбора и оформления документов непосредственно для сделки, то это вообще не ваша головная боль, эта обязанность лежит на продавце и его риелторе. Правоустанавливающие документы, техпаспорт объекта, личные документы (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруга) – всё это предоставит нынешний владелец жилья, ваша задача «всего лишь» удостовериться в подлинности этих документов. Здесь можно заказать юридическую экспертизу, её стоимость в Москве начинается от 5000 руб. за документ, при этом эксперт несёт ответственность за свой вердикт (хотя, конечно, не в размерах стоимости квартиры, на это никто не подпишется).
От покупателя нужно всего ничего – российский паспорт, согласие супруга и квитанция об оплате госпошлины.
Криминал
Ещё одна функция риелтора, о которой мы намеренно не рассказали сначала, чтобы не пугать читателя, – быть свидетелем, а при случае и жертвой при попытке изъять у вас предназначенные для покупки квартиры средства криминальным путём. Двух человек всегда труднее ограбить или ликвидировать, чем одного, поэтому до некоторой степени наличие риелтора является защитой. Но те же функции может выполнить пара верных друзей.
* * *
Таким образом, в обычном случае продажи квартиры, там, где нет никаких проблем и все стороны едины в своём стремлении заключить законную сделку, на услугах риелтора вполне можно сэкономить. Но дьявол, как обычно, кроется в мелочах, предусмотреть которые в короткой статье невозможно. И успешно совершать самостоятельные сделки может лишь человек, который до этого хотя бы пару раз поработал с риелтором, пристально следя за каждым его шагом, набираясь опыта и делая соответствующие выводы.
