Комментарии Президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимира Воронина по технологиям покупки квартиры в новостройке.
- Владимир Александрович, расскажите о технологии покупки квартир в новостройках: где и у кого покупать и что для этого нужно сделать?
- Покупка квартиры в новостройке – событие, безусловно, приятное. Однако чтобы не быть обманутым и не остаться без денег и без квартиры, необходимо знать механизм покупки: особенности оформления договора купли-продажи квартиры, права и обязанности продавца и покупателя.
Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, инвестора или соинвестора, уполномоченных организаций муниципальных властей, агентства недвижимости. У каждого типа продавца имеются свои преимущества и недостатки. Так, крупные застройщики могут предложить более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки. При покупке жилья у уполномоченных организаций муниципалитета риск быть обманутым минимален, поскольку договор заключается между покупателем и администрацией города. Приобретая жилье через агентство недвижимости, вы заплатите комиссионные, но сэкономите время и нервы, поскольку подавляющее большинство агентств предлагает юридическое сопровождение сделки.
- Предположим, с выбором продавца мы определились. Что дальше?
- Определившись с продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора. Покупка квартиры может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования. К сожалению, на практике часто практикуются «серые схемы» - с использованием векселей и по предварительной оплате. В первом случае организация продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности. По схеме предварительной оплаты с покупателем заключается предварительный договор, производится 100% предоплаты. По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи. Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.
- Какие могут быть на этом этапе «подводные камни»?
- Перед тем, как подписать договор и отдать деньги, необходимо убедиться в наличии у продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят: постановление местных органов власти, инвестконтракт, государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, протокол предварительного распределения квартир, разрешение на строительство, договоры о привлечении финансовых средств.
В зависимости от конкретной ситуации, структура и содержание договора может варьироваться. Все условия можно разделить на три группы: существенные, дополнительные и случайные. К существенным относят условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Существенными условиями договора являются: правовой статус договора, предмет договора, участники договорных отношений, цена, время, место и способ исполнения, права и обязанности сторон. Если в предлагаемом договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие, то такой документ не имеет юридической силы.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, не доверяйте деньги организации, цены на квартиры в которой существенно ниже, чем у других продавцов. Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п. Если еще при этом компания совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому продавцу. Поддавшись соблазну обещаемой выгоды, вы можете передать свои деньги компании-однодневке, организаторы которой исчезнут, объявят о банкротстве или оформят фиктивное правопреемство своей организации, продав несуществующие квартиры десяткам доверчивых клиентов. Если у покупателя возникают сомнения в надежности организации, то он имеет право ознакомиться с ее учредительными документами: свидетельством о госрегистрации, уставом, учредительным договором.
- Что происходит, когда дом построен и сдан госкомиссии? На что нужно обратить внимание?
- Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии. На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры БТИ. В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты. В результате «договоренностей» с сотрудниками БТИ площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям. Иногда взаиморасчетов с БТИ не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной. Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту. Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса. Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на опреационно-кассовое обслуживание несет сама организация. Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии. Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше. Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов. Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.
- Какие документы необходимо подписать для последующего оформления прав собственности на квартиру?
- После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры.
Завершающий этап покупки квартиры в новостройке – оформление на неё права собственности. За определенную сумму – порядка 2 000-5 000 долларов – организация-продавец или посредническая фирма возьмет на себя все хлопоты по сбору и подготовке документов и получению свидетельства. От покупателя потребуется только нотариально заверенная доверенность на имя конкретного специалиста. Можно заняться оформлением прав собственности и самостоятельно. Для этого необходимо подготовит следующий пакет документов:
• оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему
• акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом
• акт приема-передачи квартиры
• договор об уступке прав (если имеет место)
• документы БТИ – экспликация и поэтажный план
• ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами
• ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию
• паспорт и ксерокопии всех его страниц
• квитанция об оплате госпошлины
Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки.
Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде. Подтверждением права собственности является выдача свидетельства. С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению.
