Есть торговые центры, в которые ходят как на прогулку; есть такие, куда приезжают с некоторой суммой денег – потратить «на что-нибудь». А есть такие, куда едут с вполне определенной целью: выбрать одну-единственную подходящую вещь из десятков и сотен подобных.
Выбор необходим почти всегда, если мы не имеем в виду эмоциональные покупки или шопинг в режиме жесткого цейтнота. Именно для того, чтобы вдумчиво и с душой выбрать необходимые вещи, и задуманы специализированные торговые центры. Жаль только, что в Москве их пока немного, и для каких-то товаров выбор не так велик.
Поясним, что под специализированными ТЦ мы понимаем торговые комплексы, полностью посвященные определенной тематике*: все для детей; все для ремонта; все для сада и огорода, а также популярный на Западе формат fashion-центра – все для того, чтобы красиво одеться. «Первые специализированные ТЦ появились в Москве несколько лет назад, и сейчас этот сегмент активно развивается, – рассказывает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Татьяна Скок. – Основная причина интенсивного развития – достаточно высокая степень насыщения московского рынка традиционными мультиформатными ТЦ. В данной ситуации девелоперы вынуждены искать новые интересные форматы для привлечения арендаторов и посетителей».
Правда, пока их поиск не нашел еще материального выражения – как таковых специализированных ТЦ в городе очень мало. «Намного чаще можно встретить просто крупный специализированный супермаркет, в одном здании с которым может разместиться несколько соответствующих тематике магазинов, – говорит менеджер департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Константин Королев. – В основном такие центры либо представляют собой низкокачественные торговые объекты рыночного типа, где ассортимент представлен небрендовыми марками товаров широкого потребления, либо сетевые гипермаркеты, расположенные в обычных, неспециализированных торговых центрах (OBI, «Леруа Мерлен» и др.) в качестве якорных арендаторов».
Как рассказывает Татьяна Скок, первыми среди специализированных ТЦ в Москве возникли мебельные («Три кита», «Гранд», «МебельГрад») и товары для дома («Твой дом»), затем появились торговые центры товаров для активного отдыха: в качестве примеров можно привести ТЦ «Спорт Хит» на Сколковском шоссе, ТЦ «Экстрим» и «Экстрим – Водный мир». «Достаточно широко представлен формат обувных центров, которые находятся практически в каждом районе Москвы», – добавляет генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.
«Сейчас в столице только начинают появляться специализированные автомобильные центры: пока представлен единственный подобный торговый комплекс – «Москва», в котором управляющая компания столкнулась с некоторыми проблемами по оформлению зала и размещению арендаторов, т. к. большинство операторов достаточно привередливы в выборе соседства, – продолжает директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. – Поэтому в настоящий момент активно обсуждается формат автомобильной деревни, где дилеры различных компаний будут посажены в нескольких павильонах, избегая размещения в едином ТЦ». Не хватает городу и специализированных центров детских товаров, мало торговых комплексов, посвященных хобби. Среди последних можно отметить разве что «Спорт Хит» и – с некоторой долей условности – открывающийся на Ленинградском шоссе ТЦ «Тряпка», полностью посвященный продаже тканей и текстиля. «Кроме того, достаточно слабо представлена категория ТЦ, специализирующихся на спортивных товарах», – продолжает Леонтьев. «На московском рынке сегодня нет предложений формата торговых комплексов, в котором представлены изделия из драгоценных металлов, – добавляет Айдар Галеев. – А поскольку пул российских развитых операторов на рынке представлен достаточно слабо, этот сегмент может быть интересен для многих мировых игроков».
Явно недостаточное количество специализированных торговых центров объяснятся не только относительной молодостью отечественного рынка коммерческой недвижимости (еще не успели толком насытить рынок даже качественными разноформатными ТЦ). Дело еще и в том, что подобрать арендаторов для такого непростого центра – целая проблема. «Подобрать пул арендаторов для специализированного центра – сложнейшая задача, особенно учитывая тот факт, что на российском рынке весьма ограниченное число ритейлеров каждой специализации, – рассказывает Королев. – И потом, на данный момент в большинстве товарных сегментов присутствует достаточное количество крупных магазинов и супермаркетов, обеспечивающих почти все покупательские потребности».
По словам Татьяны Скок, сложности с арендаторами есть еще и такие: например, магазинам электроники в составе соответствующего ТЦ не нужны крупные площади. «Это приводит к тому, что основную часть площадей приходится сдавать, что называется, «в нарезку». При этом крупных сетевых операторов, готовых стать якорными арендаторами, не так много, – продолжает эксперт. – В результате торговый центр, по сути, превращается в специализированный рынок под крышей». Примерно по такой концепции работает «Митинский радиорынок», «Горбушка», ТЦ «Черемушки» и т. д.
Все это вовсе не означает, что населению не нужны специализированные магазины: сегодня даже некачественные ТЦ узкого профиля могут похвастаться высокой проходимостью. «Но заполнить их качественными операторами достаточно сложно, – продолжает Королев. – Поэтому можно предположить, что вместе с развитием специализированных комплексов необходимо будет «прививать» культуру потребления в подобных торговых объектах». Которая, как мы уже говорили в самом начале, отличается от «типовой» по самому простому основанию: в специализированные ТЦ посетители, как правило, приходят не погулять или развеяться, не сходить в кино или на каток, а именно для того, чтобы сделать покупки.
* Справка: существует несколько подтипов специализированных торговых центров, в связи с характеристиками торговой зоны можно выделить, например, следующие:
Центр моды (fashion). Концепция: очень дорогие и качественные покупки, ориентированные на моду. Здесь также размещаются изысканные рестораны и кафе с очень дорогим и привлекательным дизайном. Торговые площади: 8–25 тыс. кв. м. Якорных арендаторов нет. Обычно включает в себя универмаг, торгующий высококачественными товарами, и небольшие бутики элитной одежды и обуви, но может встречаться также универмаг с «курортными» товарами для элитного отдыха. Обычно открываются в дорогих районах, также и в центральных, деловых районах.
Пауэр-центр (Power). Концепция: фундаментальные покупки по сниженным ценам. Здесь представлены магазины, торгующие со скидками, оптовые клубы, магазины, специализирующиеся на низких ценах (off-price), и лишь небольшое количество, 10-15%, небольших магазинов. Торговые площади: 25–60 тыс. кв. м. От 3 до 5 якорных арендаторов, занимающих 75-90% площадей. Обычно это специалисты категорий, оптовые клубы, магазины низких цен. Зона торгового притяжения: 100–150 тыс. человек, 20-25 минут езды на автомобиле.
Тематический (Festival). Концепция: центры отдыха, развлечений, товаров известных фирм-производителей, но приоритет отдан отдыху и развлечениям, ориентирован на туристов. Торговые площади: 8–25 тыс. кв. м. Больших универмагов здесь нет, большую часть занимают рестораны, мультиплексы, фуд-корты с национальной или местной спецификой, магазины известных фирм-производителей. Располагаются в местах, представляющих интерес для туристов (история, ландшафт).
Центр фирменной торговли (Outlet). Концепция: продажа товаров известных фирм-производителей по сниженным ценам. Также ориентированы на туристов, но с большим акцентом на покупки, чем на развлечения. Торговые площади: 5–40 тыс. кв. м. Больших универмагов нет. Магазины самых известных мировых фирм-производителей проводят сезонную распродажу вещей. Располагаются вдали от городских торговых центров, чтобы не конкурировать с ними, обычно к ним организуются специальные автобусные маршруты для туристов. Как правило, расположены в очень привлекательных по ландшафту местах.
Фото: GI
