Купить или снимать? Извечную дилемму решить вряд ли удастся, зато можно посчитать, какая стратегия сейчас более предпочтительна и как долго будет окупаться купленная на вторичном рынке квартира. А уж цифры подскажут вам верный выбор.
Перекати-поле
Юлия Ф. родилась в Москве, в 16 лет отправилась учиться в Чехию, оттуда переехала в Норвегию, потом вернулась на родину и теперь ездит по всей стране — работает фрилансером на удаленке.
«Никогда я не жила на одном месте дольше трех лет, если не считать детство и отрочество. Мне кажется, привычная предыдущим поколениям оседлость теперь вообще не в тренде: работая на удаленке или будучи свободным художником гораздо интереснее арендовать разные виды жилья в разных уголках мира. Так, я три года жила в чешском кампусе, полгода провела в Бергене, а затем жила с друзьями в двухуровневой квартире в Новосибирске — всё это невероятный опыт!»
Мама Юлии, Марина, по-прежнему живет в Москве и дочь поддерживает не во всем: «Пока ей 30, она хочет и может мотаться по городам, это одно. Но потом она заведет семью и детей, а в далеком будущем выйдет на пенсию: где и как она будет жить? Мы с отцом волновались и купили ей квартиру. Сейчас ее сдаем, пытаясь окупить, хотя выплачивать кредит придется еще 12 лет. Пусть Юля говорит, что это скучно, зато так надежнее».
Извечный спор отцов и детей: есть ли смысл всю жизнь выплачивать ипотеку за жилье (зато свое), как быстро оно окупится и не лучше ли просто прожить эту жизнь в разных городах и странах на съемных квартирах? Ответы на эти вопросы лежат в финансовой плоскости.
Считаем на пальцах
Проще всего оценить перспективы на конкретном примере: Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, рассматривает такой вариант. Предположим, вы покупаете под сдачу квартиру без ипотечного кредита, выплачивая сразу 100% стоимости. Допустим, это 20-метровая студия в Западном Дегунине, в пяти минутах от метро. Сейчас такая квартира обойдется примерно в 8,7 млн рублей.
Если купить такую квартиру и сдавать ее за 35 тыс. рублей в месяц, то за год можно получить 420 тыс. рублей. Вычтем ежемесячные платежи за ЖКУ (это около 4 тыс. рублей, или 48 тыс. рублей в год). Оплата налога в качестве самозанятого (4%) потребует еще 16,8 тыс. рублей в год, налог на недвижимость и вовсе платить не придется (жилье до 20 «квадратов» им не облагается).
Итоговая прибыль в год равна 355 тыс. рублей. Получается, что доходность составляет 4,1% при нынешних арендных ставках (вполне вероятно, они, как и ставка налога, будут корректироваться), а отбить затраченные 8,7 млн рублей удастся через 24,5 года.
Но это очень примитивный расчет: ведь и квартира меняется в цене. Вот иллюстрация. В начале 2020 года квартира стоила 6 млн рублей. Следующие два с половиной года хозяева сдавали ее по 35 тыс. рублей в месяц, что принесло им 1,05 млн рублей дохода от аренды. Цены выросли, и сейчас собственники продали ту же самую квартиру уже за 9,3 млн рублей. Таким образом, прибыль — около 4,3 млн рублей за два с половиной года, которые прошли с момента приобретения. Даже если вычесть из этой суммы налоги, комиссию агенту, оплату ЖКУ и возможный дисконт, доходность получается неплохой.
Таким образом, есть не только аренда, но и сочетание аренды и продажи — комбинирование этих сценариев позволяет получать вполне интересные цифры. А еще не стоит забывать: беря квартиру в ипотеку, многие покупатели возвращают кредит досрочно, экономя на процентах.
Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры
Покупка в ипотеку
Аренда
Кому подходит?
молодым семьям и одиноким людям, которые уверены в стабильности дохода и желании осесть в одном городе
свободным, мобильным, готовым к жизненным и территориальным переменам, а также тем, кто не готов связываться с долговременными обязательствами
Плюсы
— сразу после покупки квартира переходит в собственность, в ней можно зарегистрироваться, а можно сдавать в аренду, получая доход и сокращая срок окупаемости;
— допустимо использовать материнский капитал или ипотеку по льготным программам;
— при покупке квартиры документы контролируются гораздо жестче — больше уверенности в ее юридической чистоте;
— реально получить налоговый вычет
— не нужен стартовый капитал для первоначального взноса по кредиту (понадобятся только деньги на оплату от одного до трех месяцев аренды);
— не надо собирать пакет документов и ждать одобрения, как в банке (договор найма оформляется в простой письменной форме);
— нет серьезных обязательств;
— нет необходимости ремонтировать жилье, покупать мебель и утварь;
— жилье при необходимости легко сменить — выбор очень большой;
— можно откладывать деньги
Минусы
— распоряжаться квартирой можно только с разрешения банка-кредитора;
— нужно быть готовым к дополнительным расходам (первоначальный взнос, страховка, оценка покупаемой квартиры, госпошлина, услуги риелтора, ремонт, покупка мебели и бытовой техники);
— ежемесячные выплаты по кредиту заметно сказываются на бюджете и накладывают дополнительную ответственность;
— последствия невыплаты более суровые (если больше нет возможности платить по кредиту, человек лишается квартиры);
— в конечном счете покупатель жилья в кредит значительно переплачивает
— плата за съем — это потерянные деньги: ежемесячная арендная ставка часто сопоставима с ежемесячным ипотечным платежом, но в случае с ипотекой в конце вы получите свою квартиру;
— если условия договора найма нарушаются одной из сторон, соглашение будет расторгнуто раньше срока и придется искать другое жилье;
— арендное жилье далеко не всегда можно обустроить по своему вкусу;
— меняя место жительства, приходится заново адаптироваться — прикрепляться к поликлинике, с трудом записываться в детсад или школу
Сравнительный анализ провела Оксана Полякова,
заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Где есть шанс окупить квартиру до выхода на пенсию?
Студенты не покупают квартиры, потому что не хватает средств. У зрелых людей средства есть, но не хватает времени: пенсия на носу. Так в каких городах квартиры окупаются быстрее, если сдавать их в аренду? Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики, предлагает взять для расчетов среднюю стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке и среднюю ставку аренды однокомнатной квартиры каждого из 16 городов-миллионников.
Предполагается, что квартира куплена не в ипотеку (то есть стоимость квартиры — итоговая сумма, которую нужно окупить, проценты не выплачиваются).
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости прежде чем они начнут приносить доход (сейчас в среднем по городам-миллионникам срок окупаемости — 19 лет).
Быстрее всего вернуть стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (почти 15 лет), а самый долгий срок окупаемости — в Санкт-Петербурге (почти 25 лет). Выходит, чтобы не сдавать квартиру после выхода на пенсию, нужно приобрести ее в среднем до 40 лет (пенсионный возраст в России составляет 65 лет для мужчин и 60 лет — для женщин).
За последние полгода средний срок окупаемости квартиры увеличился в среднем по городам-миллионникам на полтора года, при этом в Москве — на два года, а в Санкт-Петербурге — на целых пять лет.
Из-за роста цен на недвижимость и одновременного снижения средних ставок аренды сроки окупаемости возросли, а доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась. Так, в среднем по миллионникам она составляет сейчас 5,4% годовых — это меньше, чем проценты по банковскому вкладу.
В начале года доходность была выше (5,9% годовых). Самая высокая доходность от сдачи жилья в аренду — в Челябинске (6,8%): это связано с низкой стоимостью жилья в городе (минимальное значение среди всех миллионников). Самая низкая доходность — в Санкт-Петербурге (всего 4%), Казани (4,2%), Москве (4,6%): в этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников.
Сравнение стоимости квартир на вторичном рынке, арендных ставок, доходности и окупаемости в городах-миллионниках
Город
Средняя стоимость квартиры, млн рублей
Средняя ставка аренды в месяц, тыс. рублей
Доходность, %
Окупаемость, лет
Челябинск
2,38
13,4
6,8%
14,8
Ростов-на-Дону
3,85
19,2
6,0%
16,7
Екатеринбург
3,97
19,8
6,0%
16,7
Красноярск
3,63
17,9
5,9%
16,9
Новосибирск
4,08
20,0
5,9%
17,0
Пермь
3,15
15,3
5,8%
17,2
Воронеж
3,48
16,9
5,8%
17,2
Волгоград
3,10
14,4
5,6%
17,9
Краснодар
4,63
20,9
5,4%
18,4
Омск
3,12
13,8
5,3%
18,8
Нижний Новгород
4,32
18,2
5,1%
19,8
Самара
3,96
15,9
4,8%
20,7
Уфа
3,85
15,4
4,8%
20,8
Москва
11,57
44,1
4,6%
21,9
Казань
5,69
20,0
4,2%
23,7
Санкт-Петербург
8,16
27,3
4,0%
24,9
По данным Циан.Аналитики
Резюме
Самое главное преимущество покупки — отдавая ежемесячные выплаты (а они будут и в случае с ипотекой, и в случае с арендой), покупатель в конце концов получает квартиру. Арендатор не получает ничего, кроме опыта проживания в чужом жилье.
