Купить квартиру в новостройке - мечта многих. Ведь это все равно, что начать жизнь с чистого листа, и что может быть лучше, чем обживать новые стены! И, прежде всего, важно не ошибиться с выбором надежного и ответственного застройщика. Хороший вариант – проконсультироваться у риэлторов. Еще один вариант – консультация у юриста. Помимо этого необходимо запросить у застройщика ряд документов, которые позволят составить более или менее объективное впечатление о надежности застройщика, серьезности его отношения к процессу строительства данного жилого дома.
Заместитель директора юридической фирмы «Прецедент» Елена Никоненкова советует обратить внимание на следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица и о постановке на учет в налоговых органах, устав, договор генерального подряда со строительной организацией либо, если застройщик осуществляет строительные работы самостоятельно, лицензия на строительство зданий соответствующего уровня сложности;
- документы, касающиеся прав на застройку: разрешение (извещение о начале строительных работ) на строительство, распоряжение о предоставлении земельного участка под строительство данного жилого дома и договор аренды земельного участка, заключение инспекции государственного архитектурно-строительного надзора относительно проекта застройки, технические условия на подключение к различным коммуникационным ресурсам (электроэнергии, тепло- и газоснабжению, водоснабжению и канализации).
Если вы определились с выбором застройщика, то необходимо оформить договор участия в долевом строительстве, а в дальнейшем, при передаче квартиры, передаточный акт, либо иной документ о передаче. Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Елена Никоненкова отмечает, что обязательными условиями в данном договоре должны быть: четкий срок окончания строительства и передачи квартиры дольщику, характеристики квартиры (адрес, метраж, отделка и прочее), ответственность сторон и, конечно, цена. При этом она рекомендует особое внимание обращать на то, что, с принятием ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор инвестирования не может быть заключен. В соответствии с законом возможен только договор участия в долевом строительстве. По этому закону застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. При этом другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Таким образом, четко определены взаимные обязанности застройщика и участника договора долевого строительства. В то время как инвестиционная деятельность определяется как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. А значит, нет четкого указания на обязательства стороны, принимающей инвестиции. Фактически договор участия в долевом строительстве, описанный в новом законе, инвестиционным не является. Однако следует заметить, что договоры, заключенные до вступления в силу «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно до 1 апреля 2005 года, все равно имеют юридическую силу.
Кстати, с момента завершения строительства дома, которое считается оконченным после принятия его в эксплуатацию, и до момента получения на руки права собственности на квартиру проходит немало времени – от полугода до полутора лет. Необходимо помнить, что этот срок остается исключительно на совести застройщика, поэтому необходимо четко оговорить сроки передачи вам жилого помещения, что позволит установить штрафные санкции при их затягивании.
Уступка прав на новостройку
Случается, что новую квартиру приходится покупать не у самого застройщика, а с рук, в еще недостроенном доме. И здесь существует несколько тонкостей.
Если решение о покупке-продаже квартиры возникло до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.11 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), то сделать это возможно, только оформив договор уступки права требования.
Кстати, до сих пор кое-где встречается формулировка «переуступка права требования». Но правильной является «уступка права требования». В соответствии со ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Существуют отличия между технологией покупки квартиры непосредственно у застройщика и при приобретении квартиры по уступке права. Они заключаются в необходимости оформления разных документов. Вот как описал эти различия менеджер по продажам отдела новостроек АН «Монолит» Андрей Чуранов. При покупке квартиры непосредственно у застройщика необходимо заключить с ним договор долевого участия с приложением, включающим в себя описание объекта; обязательно получить от застройщика платежный документ, по желанию – получить от застройщика справку о полной оплате. Если же жилье приобретается по уступке права требования, то, наоборот, справка от застройщика о полной оплате является обязательной, а платежный документ от застройщика не предоставляется; также обязательно покупателю передается договор участия в долевом строительстве с приложением, и дополнительно заключается договор уступки права требования, который регистрируется в ФРС. Кстати, с недавних пор регистрация договора долевого участия и договора уступки права требования осуществляется бесплатно.
Как прокомментировала Елена Никоненкова, при решении вопроса о праве застройщика влиять на продажу квартиры по уступке права требования следует рассмотреть две возможные ситуации:
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору происходит после уплаты им цены договора. В этом случае застройщик не имеет права влиять на договор уступки права требования. Однако в договоре участия в долевом строительстве может быть пункт, согласно которому в любом случае участник при уступке права требования должен уведомить застройщика об этом в определенный срок.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору происходит одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. В этом случае перевод должником своего долга на другое лицо (в порядке договора уступки права требования) допускается лишь с согласия кредитора (застройщика).
Но даже в первой ситуации, по словам Андрея Чуранова, покупателю новостройки все же необходимо позаботиться о том, чтобы застройщик был своевременно извещен о состоявшейся сделке (на этот случай в двух экземплярах составляется извещение, один экземпляр поступает застройщику, второй – с подписью застройщика о том, что он извещен о состоявшейся сделке, – покупателю). Во избежание возможных недоразумений, покупатель, сразу после заключения сделки, может хотя бы телефонным звонком известить застройщика о сделке, позже предоставив необходимое извещение.
Руководитель отдела продаж ЖК «Максима» и ЖК «Уют» Евгений Барышев прокомментировал, что застройщик может оказывать дольщику по обоюдному желанию услуги по поиску нового дольщика и организации сделки по уступке. В среднем это стоит примерно столько же, сколько стоят подобные услуги в агентствах недвижимости.
По оценке Андрея Чуранова, порядка 20-30 процентов сделок, заключаемых на рынке первичного жилья, проходят через договора по уступке права требования. По его мнению, при осуществлении такого рода сделок покупателю выгоднее обращаться к риэлторам. Хотя бы на этапе оформления документов. Оно обойдется примерно в 10 000 рублей, займет около двух недель, но при этом риэлторы сэкономят ваше личное время.
Евгений Барышев разъяснил, что уступки на рынке нижегородской недвижимости получили своё распространение благодаря мелкоинвестиционному бизнесу, когда человек заключает договор долевого участия в строительстве на стадии котлована, а уступает право на эту недвижимость незадолго до сдачи объекта в эксплуатацию – и в результате получает разницу в цене в качестве прибыли. В настоящее время количество таких сделок сокращается вследствие снижения темпов роста цен на недвижимость и, соответственно, снижения прибыльности подобного способа вложения денег. Квартиры по уступке по цене ниже застройщика - веяния последнего времени. Чаще всего это связано с нежеланием застройщика заниматься реализацией квартир и использованием квадратных метров для оплаты услуг подрядчиков, поставщиков. Последние, в свою очередь, вынуждены предлагать их по более низкой цене, чем у застройщика, для быстрой реализации.
Андрей Чуранов считает, что тенденции рынка таковы, что в свете новой экономической ситуации (увы, кризис уже на пороге реального сектора), количество уступок права требования может увеличиться, в связи с возможным возвращением бартера между подрядчиком и застройщиком.
«Подводные камни»
Елена Никоненкова считает, что к самым неприятным моментам относится возможность неоднократной уступки права требования, то есть данный объект недвижимости будет иметь несколько собственников. Решается такая ситуация в судебном порядке, как правило, помещение остается за лицом, с которым первым заключен договор уступки, а остальные «пострадавшие» приобретают право требовать у уступившего лица возмещения убытков. Застраховаться на сто процентов от мошенничества нельзя, однако можно минимизировать риски, тщательно проверив документы.
По мнению Евгения Барышева, риск двойных продаж, когда одну и ту же квартиру продают по два и более раза, существует только в случае заключения инвестиционного договора (не регистрируемого в ФРС). При нерегистрируемой сделке гораздо надёжнее заключать договор напрямую с застройщиком, чем уступку с совершенно незнакомым человеком, которого, в случае чего, гораздо сложнее привлечь к ответственности, чем застройщика. При этом «Максима» рассказала о своей практике. Если кто-то из дольщиков желает уступить свою квартиру, ему предлагают просто расторгнуть один договор долевого участия и одновременно заключить точно такой же с новым дольщиком.
Таким образом отсекается возможность двойных уступок дольщиками, ведь хоть «Максима» и не была бы виновата в случае подобного инцидента, но репутация «дома, где дважды продали одну квартиру…» ее объекту не нужна. При этом, по словам Андрея Чуранова, особых проблем с уступкой прав на нижегородском рынке недвижимости нет, поскольку в основном с застройщиком заключаются договора долевого участия, регистрируемые в ФРС, что практически исключает риск продажи одной и той же квартиры несколько раз.
Что касается налогообложения, то особенности по уплате налогов по долевому участию есть для юридических лиц и ИП, в зависимости от системы налогообложения. Физическое лицо, приобретшее квартиру или иное помещение, имеет стандартный налоговый вычет при определении налога на доходы физических лиц, либо возможность уменьшить налогооблагаемую базу по этому доходу на расходы, затраченные на приобретение жилья при его последующей продаже. Таким образом, для физических лиц особенных отличий не предусмотрено.
И последний совет от Евгения Барышева - всегда обращайтесь только к профессионалам!
Статья подготовлена при участии АН «Монолит», руководителя отдела продаж ЖК «Максима» и ЖК «Уют» Евгения Барышева, юридической фирмы «Прецедент» и лично Елены Никоненковой
