При наследовании как по закону, так и по завещанию часто возникают ситуации, когда люди в силу тех или иных причин отказались от своих прав на имущество либо передали свое имущество безвозмездно.
Во-первых, это, прежде всего, наследодатели, оставившие после себя завещание. Во-вторых, это граждане, отказавшиеся от принятия наследства.
Зона особого риска
Особенные опасения вызывают следующие "виды" завещаний:
- завещание на не родственников, и малознакомых людей, при наличии прямых наследников;
- завещания, сделанные за несколько дней до смерти;
- завещания очень пожилых людей;
- завещания, удостоверенные "рукоприкладчиками", то есть подписанные не лично наследодателем;
- завещания, удостоверенные главными врачами лечебных учреждений, начальниками исправительно-трудовых колоний и проч.
Кроме таких завещаний, пристального внимания требуют ситуации отказа от доли наследства наследниками, которые имели на нее право, в том числе оформленные в установленном порядке у нотариуса.
Чем все это может грозить?
Все вышеназванные ситуации могут позволить заинтересованным лицам обратится в суд с иском о признании Свидетельства о праве на наследство и, следовательно, совершенной впоследствии сделки купли-продажи, недействительными. Основывать свои требования истцы могут на том, что наследодатель (либо наследник, давший отказ от доли наследства) не понимал значения своих действий и/или не мог руководить ими либо действовал под влиянием обмана, заблуждения и т.д.
Как себя защитить?
Распространенная практика рынка недвижимости – получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что вызывающее сомнение лицо не состояло на учете и не наблюдалось в указанных учреждениях.
Следует, однако, напомнить, что отсутствие сведений в каком-либо диспансере не свидетельствует о психическом здоровье человека, равно как и наоборот. Однако, если завещатель либо отказавшийся наследник там наблюдаются – основание для оспаривания сделки возникает автоматически.
Каждый подобный случай – индивидуален. Самое важное – ответить на вопрос: если, к примеру, наследодатель, при составлении завещания, в силу тех или иных причин, действительно находился "не в себе", кто будет оспаривать данную сделку? Если ли заинтересованные лица? Кроме того, какие факты и доказательства такие лица могут впоследствии использовать в суде для доказывания своей позиции?
Также очень важны детали:
- от чего наступила смерть: длительное заболевание, приведшее к поражению центральной нервной системы, несчастный случай или смерть по другим причинам?
- кем приходятся наследники по завещанию умершему: сиделка из социальной службы или подруга детства?
- как выглядит подпись на завещании, видно, что ее ставили твердой рукой или такой вывод сделать нельзя?
Из мелочей и деталей складывается определенная картина, позволяющая сделать пусть не 100%-ный, но все же вполне обоснованный вывод о необходимости приобретать именно эту квартиру.
Чудо воскрешения
Любому наследованию всегда предшествует крайне неприятное событие – смерть человека. Однако теория права разделяет смерть на два вида: физическую, в обычном понимании этого слова, и юридическую: объявление гражданина умершим.
Гражданин может быть признан судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о его местонахождении в течение пяти лет, а если гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью - в течение шести месяцев.
На основании такого решения выдается свидетельство о смерти. Далее наследники вступают в наследство в обычном порядке. Однако в случае явки этого гражданина, решение о его смерти отменяется, а сам гражданин вправе требовать возврата сохранившегося имущества. В том числе, такой гражданин, вправе требовать в судебном порядке признания недействительными Свидетельства о праве на наследство и договора купли-продажи, и, соответственно, истребовать свое имущество обратно.
При этом надо отметить, что в Свидетельстве о смерти не указывается умер ли человек физически, или его признал умершим суд.
Как избежать этого риска?
Следует обратить внимание на Свидетельство о смерти. Как правило, при естественной смерти временной разрыв между самим фактом смерти и записью о его регистрации в органах ЗАГС составляет 3-5 дней максимум.
В случае более длительного разрыва следует забеспокоиться и запросить у продавца справку о смерти, на основании которой было выдано Свидетельство о смерти, а также поинтересоваться причинами, приведшими к ней.
Кроме того, вызвать подобные вопросы должна смерть в юном и зрелом возрасте либо регистрация смерти в органе ЗАГС в ином регионе, чем проживал умерший.
Все мы люди, и нотариусы тоже
Бывает, что проблемы с наследственной квартирой возникают из-за ошибки нотариусов:
- при оформлении документов,
- распределении долей между наследниками,
- учете лиц, имеющих право на обязательную долю, наследственную трансмиссию, право представления,
- оформлении отказов от наследства и прочее.
Один из самых распространенных случаев: когда нотариус "забывает" о супружеской доле в наследственной квартире. То есть о том, что ввиду приобретения квартиры в браке, половина от нее не входит в наследственное имущество, а принадлежит супруге (гу) и не распределяется между наследниками (в том числе и в случае, если на момент смерти супруги уже являлись бывшими).
Кроме того, не исключены случаи прямого мошенничества и подделки документов, подписи и печати нотариуса, в том числе завещаний и свидетельств о праве на наследство.
Как избежать этого риска?
Покажите документы по квартир юристу. Желательно, чтобы этот юрист был специалистом по наследственным делам или юристом-жилищником. Грамотный юрист очень легко выявит все возможные ошибки, и поможет их устранить.
Что же касается случаев подделки документов, рекомендую связаться с нотариусом, выдавшим документ, и попросить подтвердить наличие в реестре записи о совершении нотариального действия. Возможно, Вам откажут, сославшись на тайну нотариального действия. Но можно попытаться попросить нотариуса, хотя бы подтвердить факт того, что на документах стоит его подпись. Самый же лучший вариант – это посетить нотариуса вместе с наследником. Ему нотариус не вправе отказать в предоставлении запрошенных сведений.
Подведем итог
Каждая квартира индивидуальна и имеет свою уникальную историю. Вопросы наследования, брачных и семейных отношений являются сложными не только с юридической, но и с общечеловеческой точки зрения. Поэтому разобраться в них, зачастую, бывает очень трудно.
Так что, в случае приобретения квартиры, доставшейся продавцу по наследству, я рекомендую не надеяться на "авось", а самым тщательным образом выявить все обстоятельства получения наследства. И если есть такая возможность, то обратиться к профессионалам за проведением тщательной юридической экспертизы квартиры. Именно это и будет являться главным антирисковым мероприятием, единственное условие, что результат этот проверки будет не на словах, а на бумаге.
Ирина Дагаева, юрисконсульт компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Фото: k2kapital.com
