Продолжаем говорить о тонкостях приобретения вторичного жилья. Итак, найдя вариант и договорившись о цене, нам предстоит пройти следующий этап – проверку юридической чистоты жилья. Цель ее — убедиться, что право собственности не обременено никакими ограничениями, так что будущему владельцу можно не ждать неприятных сюрпризов.
Под контролем все
Вряд ли нужно разъяснять, что означает это понятие: за 20 лет существования в нашей стране рынка недвижимости все более-менее усвоили, что «юридически чистой» является квартира, право собственности на которую не обременено никакими ограничениями и запретами, так что будущему владельцу можно не ждать неприятных сюрпризов. Куда больше вопросов вызывает конкретика: как именно убедиться в этой самой «чистоте»?
Начнем с «жизнеутверждающего» постулата: объектов, которые не нужно проверять, в природе не существует. «К сожалению, нет какого-то исчерпывающего перечня квартир, которые могут считаться опасными», — говорит Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». Соответственно, изучать приходится абсолютно все интересующие варианты. Другое дело, что уровень потенциальных рисков у разных объектов разный, и «глубина» проверки нужна различная. Главное правило – чем сложнее и хитрее история, тем более тщательного изучения она требует. И неспециалисту понятно, что одно дело – квартира, в которой с момента постройки все время проживала одна семья. И совсем другое – сменившая десяток владельцев. Хотя – повторимся – проверять придется и первую…
О коварных мужчинах и трясущихся руках
Есть в военной теории такое понятие – «танкоопасное направление». Нечто похожее можно сказать и о некоторых объектах – уровень риска в них заметно выше среднего. К ним относятся:
- квартиры, в истории которых был переход по наследству. Особенно если наследодатель (так на юридическом языке деликатно именуется умерший) – мужчина. Дело в том, что дети обычно живут с матерью – таковы общественные традиции. И когда умирает женщина, можно более-менее уверенно говорить, что все ее наследники на виду. С мужчинами иначе: не исключено, что у данного гражданина имеется внебрачный сын где-нибудь в другом городе, и этот сын вполне может заявить о своих правах. Завещание (если оно есть – очень многие люди не берут на себя труд его составить) служит не очень надежной защитой. Во-первых, существует категория наследников, имеющих право на «обязательную долю» — они получают часть имущества всегда, даже если не упомянуты в завещании. А во-вторых, любое завещание теряет силу, если написано новое. Уничтожать старый документ нет нужды – он автоматически становится недействительным;
- жилье, приватизированное в начале 90-х. По действовавшим тогда законам, несовершеннолетних не включали в число собственников. Потом законы были поправлены, причем право детей на участие в приватизации было признано и для квартир, уже приватизированных к тому моменту. То есть эти дети (в большинстве своем давно достигшие совершеннолетия) вполне могут потребовать свою долю;
- в квартире имеются лица, отказавшиеся от приватизации. То есть вся семья приватизировала, а один человек решил, что ему не надо. По закону такие граждане сохраняют право на проживание, даже если собственники решили квартиру продать.
Помимо перечисленных (самых ярких и заметных) могут существовать и иные риски. Александр Мальцев, генеральный компании «Century 21 Запад», напоминает о продавцах, состоящих на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах; о сделках, совершенных под угрозой. А О. Варакутина отмечает, что многие из названных опасностей не так страшны, поскольку известны и заметны. «Гораздо опаснее то, что не видно сразу», — говорит эксперт. И приводит пример: в одну из предыдущих сделок квартиру продавал еще совсем молодой человек. Но подпись его – неуверенная, выполнена дрожащей рукой. И перебрался он в какую-то деревню, даже не в Московской области. Скорее всего, этот человек был алкоголиком и существует риск признания сделки недействительной. Хотя по документам все чисто и законно.
Вспомним всех поименно…
Как проверяется «юридическая чистота»? Если в двух словах, то требуется поднять всю историю квартиры и убедиться, что все события в ней происходили без нарушения закона. В советские годы это были вселения на основании ордеров, прописка и выписка граждан в связи с рождениями, обменами, заключением и расторжением браков, смертями. С начала 90-х прописка не отменена (замена «регистрацию по месту жительства» — реформа скорее филологическая, чем действительная), но к ней добавились переходы права собственности. Информация о них хранится в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
На практике процедура выглядит так. К примеру, жила в квартире бабушка, умершая в 1997 году. Как это произошло? Желательно посмотреть свидетельство о смерти – нет ли там чего подозрительного (например, указывающего на насильственный характер смерти). Унаследовала дочь. Единственная ли она? Если есть другие дети – почему не попали в число собственников? В случаях, когда эти люди еще живы, хорошо бы навестить их и узнать, что они думают о событиях тех лет. Лучше всего – взять расписки в том, что они на квартиру не претендуют.
Понятно, что данная работа легка только в теории. Разыскивать людей – дело тяжкое. Иных уж нет, а те далече… Некоторые могут отказаться разговаривать – под тем или иным предлогом, а иногда и без оного. Не поощряет (мягко скажем) подобную работу и государство. Например, вы как покупатель приходите в паспортный стол и просите дать вам расширенную выписку из домовой книги – документ, в котором упоминаются все граждане, когда-либо проживавшие в данной квартире. Но для паспортистки «покупатель» — не статус: по закону, предоставлять документы она обязана только собственнику жилья. «Вот станете владельцем, тогда и придете!» — ответит она. И окажется абсолютно права. А если в истории квартиры обнаружится нечто опасное, а вам будет уже поздно об этом узнавать, – так это ваши проблемы…
Кризис как катализатор
В рамках обсуждаемой темы в последние годы на рынке шло два противоположных процесса. С одной стороны, история квартир становилась все сложнее: с годами количество переходов права собственности увеличивается. Объектов с «розовым свидетельством» (то есть продаваемых теми, кто их и приватизировал) становится все меньше. С другой – уровень юридической грамотности растет, совсем примитивные «кидания» прекратились.
Но свою роль сыграл кризис. Все специалисты сходятся в том, что квартир с «нехорошей» историей стало в продаже больше. Такие объекты обычно предлагаются подешевле, и если раньше подобное обстоятельство вызывало у покупателей недоумение и настороженность, то сейчас появилась замечательная «маза»: материальные трудности продавцов и срочная необходимость в деньгах. Не говоря уж о том, что в кризис все хотят сэкономить – в том числе и покупатели, пытающиеся приобрести жилье без помощи риелторов. Которые – как ни крути – все-таки больше искушены в юридических вопросах.
Фото: krisha.kz
