Если для вашего бизнеса нужен небольшой офис — 15-40 кв. метров, и платить вы рассчитываете не больше $ 400-500 за квадратный метр в год, то приготовьтесь к длительному и кропотливому поиску. Просеивать придется не только столицу, но и Подмосковье. И запомните: чем дальше от центра, тем больше выбор, тем легче найти подходящий вариант
Бизнес-центры высокого уровня в Москве стоят немало: по данным аналитического центра IRN.RU, средняя арендная ставка в классе «А» — $ 915 кв. метр в год, «B» — $ 580. Metrinfo.RU решил провести мини-расследование и найти более доступные варианты. Если пользоваться классификацией бизнес-центра, то нам нужен офис класса «С», а если получится — «В». Средняя площадь помещения – 15-40 кв.м. Диапазон цен – $ 400-500 за кв. метр в год.
Посмотрим, каков при заданных нами параметрах может быть внешний вид здания, как обстоят дела с транспортной доступностью, и какие услуги предложит арендодатель. Получим ли мы за наши деньги Интернет, телефон, охрану и парковку.
Офис в центре Москвы
У офиса в центре Москвы есть очевидные достоинства. Это престижно. По наблюдениям директора по маркетингу компании «United Realty Group» Марины Ступаковой, основная масса клиентов большинства компаний, — и московских и областных — все же обитает в столице. Поэтому даже подмосковные фирмы, достигнув определенного уровня, стремятся переехать в пределы МКАД или открыть в городе представительство. Кроме того, практически в любое место в центре Москвы можно легко добраться на метро. Это — несомненный плюс для компаний, работающих большей частью не с организациями, а с людьми, чьим клиентам важно быстро добраться до офиса фирмы после рабочего дня.
Однако есть и недостатки. Сравнительно дешевый офис в центре Москвы будет, скорее всего, иметь не очень презентабельный вид, да и внутреннее состояние может требовать дополнительной отделки. Вполне вероятно, что к такому офису будет непросто подъехать, возможны проблемы с парковкой. А уж о пробках, забивших центр Белокаменной давно и прочно, и говорить нечего.
Рассказывает эксперт-консультант компании «Московская недвижимость» Алексей Соколов:
«Офисное помещение данной ценовой категории в большинстве случаев представляет собой либо административное здание, — часто на территории завода, — либо цоколь жилого дома.
Главное преимущество завода – большая территория, которая позволяет решить проблему парковки. Однако внешний вид офиса будет сильно проигрывать. Кроме того, на заводах действует жесткая пропускная система. А если он еще и военный, то граждан других стран на территорию пускать не будут вообще. Это значительно затруднит работу компаний, через офис которых проходит большое количество клиентов (например, туристических).
В жилых домах с пропускной системой дело обстоит лучше, но возникают проблемы с подъездными путями и парковкой. Кроме того, площади, предлагаемые в жилых домах, часто требуют дополнительного ремонта: от косметического до капитального. Причем разница состояний настолько велика, что практически невозможно назвать какую-то среднюю сумму, которую предстоит потратить на приведение офиса в порядок.
Часто под офисы сдаются помещения бывших или действующих научных институтов. Этот вариант близок к жилому дому. Правда, особенно в действующих институтах, может, как и на заводе, быть строгий пропускной режим».
Нам удалось найти следующие варианты небольших и недорогих офисов в центре столицы. В основном предлагается арендовать площади в административных зданиях. Так, например, на Улице 1905 года сдаются два помещения 15 и 20 кв. метров, в Уланском переулке (ст. метро «Тургеневская») — 25 кв. метров, на Большой Коммунистической улице (ст. метро «Марксистская») — 29 кв. метров. А вот завод «Манометр» на Нижней Сыромятнической (ст. метро «Курская») готов поделиться площадями от 12 до 1900 кв. м.
В жилых домах офисы площадью 15-40 кв. метров сдаются реже. Офисы с отдельным входом предлагаются в Поточном переулке (ст. метро «Смоленская»), в доме на Нижегородской улице, (ст. метро «Марксистская»).
Что касается сервиса, то в обеих «номинациях» Интернет и телефон подключены, или подключено здание, и можно легко установить связь в конкретном офисе; состояние обычно среднее, иногда – требует ремонта. В административных зданиях помещения предлагают, начиная от второго этажа, в жилых домах — в цокольных. С парковкой нет проблем только на заводе «Манометр». В нежилых домах, как правило, есть охрана.
Офис на окраине Москвы
Хотя в целом выбор и не так велик, как хотелось бы, но он все же больше, чем в центре. Цена на окраине зависит от района и удаленности от метро. Но в целом ситуация не очень отличается от центра. За $ 400–500 в год за коммерческий «квадрат» будут предлагаться административные здания и жилые дома.
Важно, что на окраинах, гораздо лучше обстоит дело с парковками. Зато значительно сложнее добраться городским транспортом – не до всех новых районов дотянулась подземка. Самое главное: в отдаленных районах столицы можно, если очень постараться, найти офис в бизнес-, и торговом центрах в требуемом диапазоне цен.
Вот какие варианты нам удалось «нарыть». Офисы за $ 480 в год в административных зданиях в Теплом стане, на улице Очаковской, (ст. метро «Юго-западная»). Но Юго-Западный и Западный, — дорогие округа, поэтому здесь цена ближе к $ 500. В других округах попадаются варианты и подешевле, однако эти офисы будут располагаться дальше от метро. За $ 420 за метр в год сдается место в бизнес-центре в проезде Черепановых (ст. метро «Войковская»). А за $480 — в торговом центре на Фестивальной улице (ст. метро «Речной вокзал».
Везде имеется Интернет, телефон, практически всюду — охрана. Состояние помещений или среднее, или требует ремонта.
Офис в ближнем Подмосковье
Самый большой недостаток на виду – это расстояние. Не любой клиент поедет за пределы МКАД. Для автовладельцев дорога в область до какой-то степени уравнивается с толкотней по московским пробкам, но для «двуногих» поездка на электричке или автобусе может стать непреодолимым испытанием. Второй негативный момент — офис в Подмосковье менее престижен.
В то же время по сравнению с центром Москвы, за городом намного лучше экологическая ситуация. В будни здесь гораздо меньше машин и людей. В любом случае проще будет решить проблему с парковкой, даже если такая услуга не предлагается арендодателем. И самый большой плюс: в области можно снять недорогое помещение в новом бизнес-центре. То есть выбор по сравнению с Москвой становится еще больше.
Правда, не стоит особенно обольщаться дешевизной, — предостерегает Марина Ступакова («United Realty Group»). Представление о низких арендных ставках в области зачастую оказывается ложным.
В Подмосковье существуют три основных типа офисов. Реконструированные старые административные здания (и жилые дома), особняки, новые офисные здания, пока еще немногочисленные.
Разброс цен на аренду помещений в административных и жилых зданиях довольно велик, — от $ 300 до $ 500. Мы нашли помещения в жилых домах в Химках со ставкой $ 463 за кв. метр в год, в Жуковском — за $ 444. В административных зданиях в Зеленограде и в Видном — за $ 450. Более привлекательные варианты (те же условия, но дешевле) есть в жилых домах в Мытищах — $ 300 за кв. метр, в Щелкове — за $ 360, в административных зданиях в Долгопрудном за $ 300, в Люберцах за $ 370. Гораздо реже, но все же встречаются административные и жилые здания, значительно превосходящие по состоянию московские варианты: жилой дом в Мытищах после евроремонта – $ 448 долларов, только что отделанное административное здание в Зеленограде – $ 450.
В новых бизнес-центрах арендная ставка будет колебаться в рамках $400-500 за кв.метр. Такие предложения имеются в Зеленограде, Жуковском, Электростали, Подольске, Мытищах, Малаховке и т.д. Самый дешевый вариант — в Клину, здесь требуют всего $ 350, но нужен основательный ремонт. В остальных же помещениях, — состояние рабочее, а в Электростали и Малаховке ремонт был сделан совсем недавно.
Меньше всего пока предлагается особняков, но зато можно найти вариант и за $ 300 в год (Рублево), и за $ 500 (Балашиха).
В целом везде условия очень похожие на московские: офис в среднем состоянии и с минимальным набором услуг: телефон, Интернет, охрана
Вот так выглядит выбор недорогих и небольших по площади офисов в Москве и Подмосковье. Можно добавить, что на сегодня спрос на офисы в центре Москвы больше. Однако, по данным аналитических исследований «United Realty Group», более 60% компаний не отрицают возможности переезда за МКАД в ближайшие 3–5 лет. Даже такие «центроориентированные» организации, как банки и страховые компании, рассматривают варианты, при котором филиалы, обслуживающие клиентов, остаются в Москве, а головной офис будет располагаться, например, на экологически благополучном Западе.
Выбор офиса класса «С» и «D»: плюсы и минусы
Напоминаем основные параметры поиска: площадь 15-40 кв. м.; цена кв. метра —$ 400-500 в год; парковка; охрана; Интернет; телефон
местоположение / плюсы / минусы
центр Москвы / престижно, легко добраться на метро / непрезентабельный вид;
могут возникнуть проблемы с парковкой;
возможна пропускная система;
потребуется ремонт
окраины Москвы / ситуация с парковками лучше,
чем в центре;
больше выбор вариантов, можно
найти офис в бизнес-центре / сложнее добраться городским транспортом, потребуется ремонт
ближнее Подмосковье / нет проблем с парковками; выбор вариантов еще больше, можно найти офис в новом бизнес-центре / долгая дорога, без машины поездка на электричке или рейсовом автобусе может оказаться некомфортной;
возможен ремонт
Источник: Metrinfo.RU
