Чуть более года тому назад в газете «Полезная площадь» была опубликована статья, которая начиналась следующими словами.
«Наша недвижимость – самая большая ценность после жизни и здоровья» – эта фраза стоит в одном ряду с такими, как «Волга впадает в Каспийское море». Это истины, которые не нуждаются в доказательствах и не претендуют на открытие и новизну. Они стары, как мир. И тем не менее… В редакцию нередко обращаются люди, которые попали в сложные, иногда уже неразрешимые ситуации именно потому, что очень легкомысленно отнеслись к решению своего квартирного вопроса. Почему это происходит? Может потому, что часто сделка с недвижимостью с виду кажется очень простой, и людям совершенно непонятно, зачем нужна специальная юридическая проверка многих ее обстоятельств. Рассуждающие так, напоминают пассажиров с печально известного океанского лайнера, которые, любуясь надводной частью айсберга, не подозревали, какую опасность он таил…
Призыв газеты: «Обращайтесь к юристам!» остался в силе, а, может быть, стал еще более актуальным. Только хотелось бы, чтобы он не был подобен гласу вопиющего в пустыне, а все-таки заставил людей думать и действовать.
Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам ЗАО «Адрес», юрист:
- Елена Николаевна, давайте «пройдемся» по основным видам сделок в недвижимости и обрисуем в самых общих чертах проблемы, которые могут возникнуть… Начнем с договора о долевом участии.
Договор о долевом участии
- Надо четко представлять себе, что такое договор о долевом участии. Это не сделка по купле-продаже, это некий «воздушный замок», всего лишь договор о намерениях, который означает, что кто-то когда-то, возможно, что-то построит за ваши деньги.
Здесь есть целый ряд очень тонких моментов. 1 апреля 2005года принят новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве», который регулирует отношения в этой сфере и должен защищать интересы дольщиков. Но он применим только к тем сделкам, которые «подходят» под этот закон, т.е. касается только тех застройщиков, которые получили разрешительные документы после 1 апреля 2005 года.
Сможете ли вы ответить на вопросы: что такое разрешительные документы, как они выглядят, подлежит ли заключенный вами договор о долевом участии рассмотрению его с точки зрения нового закона? Все ли существенные условия отражены в вашем договоре? Если вы затрудняетесь с ответом – то считайте, что вы просто так отдали свои деньги, подарили их.
Если разрешительные документы застройщику были выданы до принятия закона «О долевом участии в строительстве», то прежде чем заключать договор с ним, надо тоже внимательно изучить все обстоятельства. Насколько надежна фирма, в которую вы обратились? Нет ли других претендентов на «вашу» квартиру, ведь до 1 апреля официального реестра квартир-новостроек не велось? Кто правомочен заключать от лица этой организации договоры? Конечно, я вовсе не хочу вас убедить в том, что все застройщики жулики, но бывали случаи, когда люди получали инфаркты, узнав, о том, что они отдали деньги подставному лицу или что «их» квартира продана еще пяти жаждущим. Страшилок на этот счет миллион. Можно, конечно, потом судиться. Но с юридическим лицом тягаться трудно. Оцените свои возможности, насколько вы один можете противостоять целому штату сотрудников с противоположной стороны? А если застройщик объявлен банкротом? Как говорится, без комментариев…
Сделка на вторичном рынке
- Собираясь без юридической поддержки совершить сделку купли-продажи на вторичном рынке, проверьте себя, сможете ли вы ответить на такие вопросы:
- какие необходимо собрать документы для сделки;
- какие права есть у собственника квартиры;
- какие права есть у прописанных в этой квартире лиц;
- кто, в какой момент, и какие документы предоставляет;
- действительны ли эти справки и документы;
- в какой момент вы получаете/отдаете деньги, и каким образом все это организовывается.
Помните, что переход права собственности происходит не в момент заключения договора купли-продажи, а после его государственной регистрации и внесения в реестр, а это происходит через месяц после подачи документов в Федеральную регистрационную службу. Некоторые покупатели же торопятся отдать деньги за квартиру в момент подписания договора. В регистрации же права собственности вам могут отказать по разным причинам, и далеко не всегда из-за злого умысла продавца. Просто продавцу квартиры могут выдать в другом учреждении, например, документы не того образца. Везде работают люди, и они могут ошибаться. Если недоразумение произошло до передачи денег, то его несложно исправить. Гораздо сложнее это будет сделать потом, ведь продавец может уехать на новое место жительства в другой город или страну. Вот тогда люди и бегут к юристу: «Помогите!» Что делать?» Им теперь гарантированы годы судебных тяжб и непрекращающаяся головная боль.
- Что такое юридическая чистота квартиры?
- Здесь иллюзий быть не должно. Ни профессиональный юрист, ни специалист-риэлтор не могут проследить всю историю квартиры, как это можно сделать, например, в США или странах Западной Европы. У нас подобная история ведется с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции, куда стекаются все сведения о сделках с недвижимостью. Все, что происходило ранее, отследить сложно. Поэтому, 100 % гарантии юридической чистоты той или иной квартиры дать никто не сможет. Но специалисты хотя бы могут проверить те документы, которые предоставляет продавец:
- насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам;
- зарегистрированы ли они, на кого, в каком, году;
- действительны/недействительны;
- зарегистрирована ли перепланировка, внесены ли эти изменения в учреждении юстиции;
- есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах;
- какие и у кого права есть.
Юрист обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из квартиры. В договоре с продавцом обязательно будут отражены и такие моменты: когда квартира освобождается и «пресловутый» вопрос, в какой момент и каким образом передаются деньги. Конечно, можно самостоятельно договориться обо всем этом где-нибудь на кухне за чашкой чая с продавцом/покупателем. Но при нарушении ваших интересов эти договоренности, не зафиксированные на бумаге, вы не сможете предъявить в суде. Ваши намерения должны быть обязательно отражены в документах, составленных юристами.
Договор аренды/найма
- Договор аренды/найма, какие проблемы он таит?
- Эти вопросы вообще у нас принято решать так: ударили по рукам и разбежались. А здесь ведь рискуют обе стороны. Многие даже не представляют, какие здесь вообще могут возникнуть проблемы и каков механизм их разрешения. Где гарантия, что ваш квартиросъемщик, не пересдаст вашу квартиру семье цыган или наркоторговцам? Не зальет квартиры соседей, не устроит пожар? Если нет договора, в котором прописаны существенные его условия, то одна сторона рискует остаться в любой момент без крыши над головой, а другая - остаться без имущества или даром сдавать свою жилплощадь. Проект договора должен разрабатываться юристом, в нем должны быть учтены все возможные моменты, которые могут иметь место. Если лопнули трубы и квартиранты пролили соседей, то кто будет отвечать? Если вы сдаете квартиру с дорогой мебелью и бытовой техникой, то что вы получите в итоге? Кто отвечает за капитальный (текущий) ремонт? Как отразится на нанимателе повышение стоимости услуг, коммунальных платежей? Если вы намерены сдавать свои квадратные метры и не хотите с ними расстаться, то вовремя обращайтесь к специалистам.
Дарение, наследство, рента
- Дарение квартиры, наследство, рента – это ведь тоже сделки с недвижимостью?
- Да. И здесь участие юриста необходимо. Он поможет вам сделать осознанный выбор и разобраться, какие права и в какой момент наступают при заключении этих договоров, посоветует, как сделать, чтобы квартира досталась определенному члену семьи. Специалист подскажет, как правильно оформить эти сделки и поможет сэкономить ваши деньги и получить налоговые вычеты.
Марат Григорьевич Кауфман, директор юридической компании «Куратор»:
- Если человек подкован юридически, хорошо ориентируется в законодательстве, то, возможно, что особых проблем при решении тех или иных вопросов с недвижимостью у него не возникнет. Если же он не искушен в тонкостях сделки, которую собирается совершить, то лучше сначала обратиться к юристу. Недвижимость – это «товар», который дорого стоит, и поэтому и риски здесь наиболее высоки. Поэтому я всегда рекомендую клиентам, прийти хотя бы на одну консультацию к юристу. Простая консультация стоит от 300 рублей. Это не такая большая сумма для человека, осуществляющего дорогую покупку либо собирающегося арендовать помещение для бизнеса.
Юрист подскажет, что покупатель должен знать по объекту недвижимости: дому, квартире, земельному участку, какие должны быть оформлены документы, каким образом они оформляются, какие обременения могут быть по данному объекту. Возможно, в его истории есть обстоятельства, которые заставят потом обращаться в суд, прибегать к услугам тех же юристов. А это, согласитесь, уже совершенно другой уровень расходов. Мы же сможем уберечь клиента от ненужных и опасных шагов на первоначальном этапе.
Бывает, что агентства недвижимости договор клиенту на руки не дают. И он знакомится с его содержанием только на сделке. Правильно поступает тот, кто пригласит на сделку юриста. У нас есть такая услуга, как консультации при сопровождении сделки: специалист выезжает на место и проверяет готовые документы. При этом советует клиенту либо внести изменения, дополнения в договор, либо может порекомендовать вообще его не заключать. Главное, чтобы каждое слово в этом документе было понятно нашему клиенту, и чтобы он осознавал все возможные последствия каждого своего действия. Не нужно торопиться! По нашему законодательству очень сложно бывает расторгнуть те договоры, которые уже были заключены.
Чаще всего люди обращаются к нам с вопросами по расселению, по юридической оценке договора купли-продажи, аренды. Много вопросов по наследству, дарению. Из-за того, что своевременно не выполняются необходимые формальности при вступлении в наследство, появляются поводы для многочисленных судебных дел. Чтобы не доводить дело до суда, рекомендую вовремя обращаться к юристам.
Достаточно получить грамотную консультацию специалиста, чтобы потом самому правильно оформить перепланировку, собрать все необходимые документы для купли-продажи земельного участка. Вам подробно расскажут, в какие инстанции и с какими документами потребуется сходить.
Если нарушены ваши права, то наши юристы будут вашими представителями в суде.
С введением нового Жилищного кодекса у жителей многоквартирных домов появилась еще одна проблема – выбор способа управления домом. По этим актуальным вопросам мы также даем консультации.
Наша специализация - гражданско-правовые отношения. Я считаю, что слишком узкая специализация юриста может помешать ему увидеть проблему комплексно. И при решении вопросов с недвижимым имуществом, необходимо опираться не только на Жилищный кодекс, но и на Гражданский, Семейный кодексы, Закон о правах потребителей и многие другие нормативные документы.
Ирина Александровна Ваганова, юрисконсульт риэлторской компании «Триумф»:
- К юристу следует обращаться в каждой ситуации, связанной с недвижимостью: купля-продажа, дарение, мена, перепланировка в квартире … Перед тем, как распорядиться любой своей недвижимостью (квартира, дом, земельный участок, гараж) - стоит проконсультироваться у специалистов, чтобы не допустить ошибок.
Если человек хочет сдать жилье в найм, он должен иметь на руках грамотно составленный договор, который защищал бы его права, чтобы впоследствии не иметь каких-либо неприятностей с нанимателями.
Сейчас к нам чаще всего обращаются по вопросам ипотечного кредитования и оформления земельных участков. Также много обращаются с вопросами расселения. Люди хотят знать, что они – будучи нанимателями или собственниками, могут получить по закону взамен.
К нам можно прийти на консультацию, а можно обратиться за услугой, например, заказать сбор документов. Предположим, «Продавец» и «Покупатель» самостоятельно нашли друг друга, но у них нет необходимых знаний и времени, чтобы посещать различные инстанции. Наши сотрудники соберут и подготовят все необходимые документы для купли-продажи, приватизации, вступления в права наследства, помогут зарегистрировать право собственности по договору долевого участия, уступки права требования и т.д. Оформление перепланировок и переоборудования, самовольно возведенных построек, перевод жилого помещения в нежилое – тоже непростой и достаточно трудоемкий процесс. Лучше доверить его специалистам.
Востребованы также услуги по оформлению земельных участков, с получением права собственности на землю. Оформление может быть как при наличии правоустанавливающих документов, так и без них. Бывают непростые и длительные по сроку оформления ситуации. Например, сейчас наша Компания представляет интересы Клиента при оформлении земельного участка под частным домом, когда у собственника дома отсутствуют какие-либо документы на земельный участок, на котором расположен дом.
Консультации наши недороги - от 200 рублей. В принципе, начальную консультацию может дать любой юрист, но я считаю, что по вопросам, связанным с недвижимостью, лучше обращаться к юристам, работающим в сфере недвижимости, которые имеют большой опыт работы. Например, при оформлении земли, перепланировках, или при переводе из жилого помещения в нежилое, существует много нюансов, которые знает только тот юрист, практикующий в сфере недвижимости, который сам успешно прошел от начала до конца все этапы оформления.
