Запретить микродоли в жилье, чтобы пресечь махинации черных риелторов и спекулянтов, вновь предлагают депутаты Госдумы. Почему кусочки квартир и домов превратились для россиян в головную боль, рассказывает адвокат Александр Щербинин.
Антонина Лопаева, aif.ru: Александр, объясните, откуда берутся микродоли в домах и квартирах?
Александр Щербинин: В основном, микродоли возникают, когда объект делится между несколькими наследниками. Скажем, умерший владел половиной 40-метровой квартиры, а у него остались супруга и шестеро детей. На каждого получается меньше, чем по 3 «квадрата».
— После разводов квартиры тоже могут оказаться раздробленными на доли?
— Да, особенно когда квартиру покупали с использованием маткапитала. Там вообще на каждого собственника может приходиться 1/80 доля квартиры. Реальный пример: семья покупала жилой дом на 200 «квадратов» за 20 млн руб., решили вкинуть в оплату на тот момент около полумиллиона маткапитала. Выделили доли на всех членов семьи — получилось по 1/160, и это меньше полутора метров. В моей практике были дела, где размер долей составлял всего по полметра.
— Много ли в России подобного жилья?
— Очень много. Почти все жилье, полученное когда-то по приватизации, — это доли. Да, кто-то уже объединил их, кто-то выкупил и перепродал целым объектом. Но это лишь небольшая часть.
— В чем опасность таких микродолей?
— В том, что закон четко не регулирует, что дольщикам с ними делать. Даже если у тебя несколько метров жилплощади, ты — ее владелец, тебя нельзя выгнать, ты можешь распоряжаться своей частью: вселяться, пользоваться, размещать вещи, перепродавать кому угодно. Благодатная почва для конфликтов между собственниками.
Бывало такое, что микродоли скупали черные риелторы. Они потом подселяли в квартиру социально неблагополучных людей, вплоть до бомжей и алкоголиков,и ставили условие другим владельцам квартиры: либо терпите, либо продавайте свои доли нам за бесценок.
Очень часто квартиры дробились для перепродажи выходцам из стран Центральной Азии. Взять всю квартиру — дорого, особенно в крупных городах. Ипотеку, скорее всего, не дадут, а накопить на несколько квадратных метров вполне реально. Так новые собственники микродолей получали прописку, гражданство, а заодно различные социальные гарантии, в том числе, право на садик или школу у дома. Конечно, в этой сфере нужно наводить порядок, чтобы не было «резиновых квартир» и спекуляций.
— То есть получается, что микродоли — это жилье только на бумаге? Невозможно представить, как человеку жить на одном-двух «квадратах».
— Все верно, отчасти поэтому в сентябре 2022 года в России запретили дробить и потом продавать жилье, чтобы в сделке участвовала доля на человека менее 6 квадратных метров. Исключение — то, что дробится при получении в наследство, там площадь может быть меньше.
Но этого все равно недостаточно. По закону собственник доли не может просто так продать свою часть квартиры или дома. Во-первых, сделка должна пройти только через нотариуса. Во-вторых, продавец сначала должен предложить долю другим сособственникам жилья. Если они откажутся, то можно продавать ее кому-то другому. И вот здесь часто начинается шантаж продавца, который доводит до жестких конфликтов и суда.
— Как это происходит?
— Реальный пример: брат с сестрой получили в наследство по половине квартиры и никак не могли договориться. Сестра хотела выкупить половину брата, а тот никак не соглашался на ее условия. Выгнать его из квартиры, само собой, нельзя. Та, не нашла ничего лучше, как раздробить свою долю и продать нескольким людям. А новые владельцы тоже имеют право приходить в дом, пользоваться жилплощадью. Брату это, конечно, не нравилось.
Самое курьезное, что затем брат с сестрой помирились. Женщина запустила обратный процесс выкупа долей. С двумя собственниками особых трудностей не было, третий отказывался — и пришлось в суде доказывать, что сделка была мнимой. Четвертый собственник тоже вроде был готов вернуть долю, но внезапно умер. А там на горизонте замаячили его наследники, которые тоже были не прочь завладеть имуществом усопшего. Женщина, конечно, выкупила доли. Но это стоило ей больших нервов, усилий и отняло много времени.
Может быть такое, что владелец микродоли пытается попасть в квартиру, а другой сособственник против. Он меняет замки и в дом не впускает. Начинают вызывать участкового, выбивать дверь — таких историй в судах масса.
— На чью сторону встают суды?
— Какой-то однозначной позиции здесь нет. Дела решаются с учетом доводов и мотивов каждой стороны. Но бывает, что суд запрещает собственнику доли вселяться в жилье. Обычно основанием для этого становится то, что владелец части жилья избивал другого собственника, наносил ущерб ему и его имуществу. Или если суд видит, что человек целенаправленно спекулирует и занимается вселениями людей на выкупленные доли. Тогда суд оставляет за недобросовестным собственником его право на владение жильем, но запрещает ему в него вселяться.
— В Госдуме считают, что нужно вообще отказаться от микродолей и что жилье нужно делить не по метрам, а по помещениям. Как думаете, это решит назревшие проблемы, о которых вы рассказали?
— С одной стороны, хорошо бы действительно не создавать новые микродоли. А с другой, встает вопрос: что будет с уже существующим раздробленным жильем и его владельцами? Ведь тогда наверняка им будет сложнее продать свою часть имущества, даже с уценкой. Депутатам придется приложить немало усилий, чтобы найти баланс и не выкрутить руки собственникам жилья.
