Как введение новых нормативов градостроительного проектирования Московской области, в частности ограничение высотности новостроек девятью этажами, скажется на поведении девелоперов?
Александр ЭНГЕЛЬ, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
Новые нормативы строительства жилых объектов на территории Московской области могут улучшить существующую ситуацию в городах и изменить среду обитания, повысив степень комфорта проживания на территории новых жилых комплексов. Однако, стоит отметить, что не во всех населенных пунктах Подмосковья эти меры будут эффективны. Там, где исторически сформировалась высотная застройка, ограничение этажности вряд ли поможет изменить существующую ситуацию.
Не исключено, что снижение высотности в некоторых городах Московской области может вызвать уменьшение объемов строительства жилья и как следствие приведет к дефициту предложения на рынке недвижимости и корректировке цен. Ряд девелоперов будет вынужден отказаться от реализации проектов, где будут пересмотрены параметры этажности, поскольку такие проекты могут оказаться нерентабельными. Низкая рентабельность малоэтажных проектов в ближнем радиусе Подмосковья объясняется высокой стоимостью покупки или аренды земельного участка под строительство. Кроме того, в условиях малоэтажной застройки при меньшем выходе площадей на продажу, затраты на строительство инженерной и социальной инфраструктуры скорее всего возрастут.
Дарья ТРЕТЬЯКОВА, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Одним из самых обсуждаемых нововведений, является новая редакция региональных нормативов градостроительного проектирования относительно этажности.
1) В населенных пунктах нельзя будет строить здания выше девяти этажей.
2) Введена норма обеспеченности населения для парковки из расчета одно машиноместо на семью.
3) Вырос показатель по озеленению территорий общего пользования - парков, скверов, аллей, участков для размещения объектов социальной и культурной инфраструктур.
4) Вырос показатель по озеленению территорий общего пользования - парков, скверов, аллей, участков для размещения объектов социальной и культурной инфраструктур.
По задумке властей, с сокращением этажности снизится плотность застройки, которая, скорее всего, снизит нагрузку на транспортную инфраструктуру, тем самым в некой мере решит проблему пробок в утренние и вечерние часы. Увеличение показателей по озеленению и обеспеченностью машиноместом также должны пойти на создание благоприятной и комфортной жизни граждан.
Плюсом в ограничении этажности домов будет то, что при сокращении этажности домов, вероятно, повысится ее качественно-потребительская характеристика, и мало- и среднеэтажные новостройки будут пользоваться спросом у покупателей, срок реализации которых значительно сократиться для девелопера.
Однако все эти нововведения все же скажутся на конечном потребителе. Застройщики, чтобы не терять и без того невысокую маржу, будут перекладывать свои дополнительные расходы на плечи покупателей.
Также не менее важным является нововведение о запрете на строительство 30 видов панельного домостроения.
В свою очередь областными властями было предложено разделить типовые серии, попавшие под запрет, на две группы: те, которые подлежат полному запрету, и те, которые можно доработать в части фасадных решений.
На сегодняшний день серии запрещенных панельных домов использовались в наименьшей степени и являлись устаревшими. Они уже не отвечают текущим потребностям рынка – для них характерны либо очень большие площади квартир (например, однокомнатные квартиры до 50 кв. м, что в текущих условиях совершенно не актуально для сегмента эконом-класса), либо непрезентабельные фасады. Такое решение, безусловно, отразится на девелоперах и на себестоимости жилых проектов соответственно.
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
Введение нормативов негативно скажется в первую очередь на развитии новых территорий Московской области: ограничения по нормам и требования по инфраструктуре прежде всего вызовут увеличение издержек девелопера. В результате ряд территорий Подмосковья могут остаться такими, которые вряд ли вообще будут развиваться, поскольку совокупность стоимости земли, проведения магистральных сетей и создания инфраструктуры в районах, расположенных в «чистом поле», показывают минимальную норму прибыли для существующего уровня цен в этой локации. То есть введение новых нормативов существенно снизит возможности развития земельных участков, которые сейчас есть в Подмосковье.
В то же время на девелоперской деятельности в формате существующей застройки влияние новых нормативов будет не столь болезненным, поскольку в рамках контекста ограничения, прописанные в новом регламенте, могут быть скорректированы или изменены.
Что касается требований по созданию инфраструктуры, то здесь нововведения означают не только увеличение издержек строителей и проектировщиков, но и сказываются в дальнейшем, усложняя жизнь девелоперов в связи с необходимостью заниматься непрофильной деятельностью по эксплуатации данных объектов. Хотя с новыми нормативами это, казалось бы, напрямую и не связано, однако по логике вещей, если власть требует, чтобы в проекте была создана та или иная инфраструктура, значит, нелишне было бы и предусмотреть механизмы, как принять объекты себе на баланс для дальнейшей эксплуатации.
Таким образом, можно сделать вывод, что нововведения существенно осложнят жизнь девелоперам, которые осваивают новые территории, удаленные от районов сложившейся застройки. А в более отдаленной перспективе новые ограничения рано или поздно могут повлиять на коррекцию ценообразования на земельном рынке Подмосковья.
