Власти Подмосковья планируют пересмотреть уже выданные разрешения на строительство 17 млн квадратных метров жилья, снижать этажность новостроек, больше внимания уделять социальной инфраструктуре. Как отреагирует рынок, какие дома будут строиться в Подмосковье и сколько будут стоить в них квартиры, «Газете.Ru» рассказали аналитики и участники рынка недвижимости.
Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:
Речь идет об отмене того, чего еще физически нет, поэтому все не так страшно. Значительная часть из этих 17 млн кв.м не имела шансов быть реализованной никогда. Так как либо у инвесторов был административный ресурс, но не было денег и источников финансирования, либо с момента заключения контракта изменилась рыночная ситуация в зоне предполагаемой застройки, и проект все равно требовал, как минимум, пересмотра по объему и характеру будущей застройки.
Инвентаризация и актуализация таких мертвых и полумертвых проектов никак не повлияет в будущем на рынок жилья. Возможно, даже наоборот — на юридически высвободившиеся площадки, наконец, придут новые инвесторы, готовые работать и строить по новым правилам, инвесторы, у которых есть средства, возможности и опыт.
Впрочем, в значительной части по ряду контрактов участниками были достаточно активные и мощные компании, способные строить быстро и много и в то же время продвигать через местные власти не самые оптимальные с точки зрения инфраструктуры и гармоничного долгосрочного развития территории инвестиционные контракты. Однако текущие проблемы часто возникали не из-за недообеспеченности и неоптимальности на бумаге, а из-за того, что создание социальной и инженерной инфраструктуры серьезно запаздывало, по сравнению с предусмотренным договором процессом.
Можно долго обсуждать, кто и в чем и в каких случаях виноват — власти, застройщики, монополисты — но ситуация такова, что мало заключить некий «идеальный» инвестиционный контракт, мало предусмотреть все необходимое — гораздо сложней добиться, что бы все это было исполнено надлежаще всеми сторонами.
Есть ощущение, что Московская область движется по пути Москвы — к более сбалансированному развитию. Естественно, оно потребует больших вложений в инфраструктуру на метр жилой площади, чем раньше. И эта нагрузка в условиях скудности областного бюджета ляжет на застройщиков в значительной части. Часть проектов, компаний уйдут с рынка, так как станут не интересны инвесторам. Но в Москве такая политика не привела к галопирующему росту цен на жилье и, скорее всего, не приведет и в Подмосковье. Рынок находится в стадии стагнации и, скорее всего, и без участия властей объемы строительства жилья в области могли начать сокращаться через несколько лет. Но тут власть, образно говоря, решила возглавить неотвратимый процесс, чтобы он проходил в более рациональном направлении. При этом часть застройщиков, которая не найдет себе места в новой системе, вероятно, начнет постепенно осваивать города за пределами области, но прилегающие к ее границе, административные центры соседних областей, города, которые в будущем с Москвой может связать скоростной транспорт, особенно в связи с подготовкой чемпионата мира по футболу.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
Разговоры о каком-то резком росте цен на подмосковную недвижимость в связи с пересмотром инвестконтрактов и новыми ограничениями носят в основном спекулятивный характер. В целом ужесточение норм, конечно, может привести к росту затратной части девелоперов. Но надо помнить, что цена формируется в первую очередь не застройщиком, исходя из его расходов и нормы прибыли, а рынком. А рынок в области серьезно отличается от московского, поэтому ссылки на подорожание жилья в Москве из-за политики ограничений, которую проводил Собянин в первое время своего пребывания на посту мэра, несостоятельны. В столице эти процессы происходили на фоне дефицита жилья, тогда как в области этого не наблюдается, а в отдельных районах можно даже говорить о переизбытке. Можно даже сказать, что и Сергей Шойгу, и теперь Андрей Воробьев вообще сыграли на руку девелоперам — их политика фактически спасла подмосковный рынок от затоваривания, а значит и падения цен.
Кроме того, в последнее время активно развивается сегмент малоэтажного жилья, а в этой сфере запретов не предвидится. Эти малоэтажные комплексы смогут оттянуть на себя спрос на жилье. Также спрос может немного сместиться и в сторону столичных новостроек — в Москве объемы первичного рынка растут.
Поэтому не стоит ожидать, что спрос в Подмосковье превысит предложение, а значит и роста цен на областную недвижимость не предвидится, несмотря ни на ограничения этажности, ни на мораторий, ни на ревизию инвестконтрактов.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Точно спрогнозировать, сколько будет пересмотрено и отменено инвестконтрактов, невозможно. Скорее всего, это коснется большей части проектов, как минимум 60-70%. Соответственно, застройщикам придется изменять проектную документацию, а в некоторых случаях и полностью пересматривать концепцию. Недавно в Подмосковье как раз были ужесточены требования к жилым проектам, в том числе по социальной нагрузке и высотности. И если раньше застройщики при желании могли пройти дополнительное согласование и увеличить этажность объекта, то теперь власти в этом отношении приняли жесткую позицию — выше 17 строить нельзя. Сейчас озвучиваются еще более кардинальные меры — снизить высотность до 9 этажей.
В первую очередь это коснется тех районов, которые находятся рядом с Москвой, поскольку именно там сейчас сосредоточено основное строительство. Это Одинцовский, Красногорский, Ленинский, Мытищинский, Балашихинский районы и т.д.
Основными застройщиками ближнего Подмосковья являются такие компании как Мортон, СУ-155, MR Group, МИЦ, Ренова-Строй Групп, ГК ПИК, ЛСР, RDI Group, ЮИТ, Абсолют и др. При этом мы не исключаем, что результатом пересмотра инвестконтрактов может стать и перераспределение выданных разрешений от мелких игроков к более крупным и опытным застройщикам.
Ужесточение требований по проектам и пересмотр инвестконтрактов в долгосрочной перспективе приведут к значительному росту стоимости квадратного метра и заморозке строительства. Более того, через год-два мы будем наблюдать снижение объемов ввода нового жилья в Подмосковье.
Вообще, хочется отметить, что у нас постоянно озвучивается курс на строительство доступного жилья. При этом параллельно ужесточаются правила игры на рынке. Если с более высокими требованиями по социально-бытовой инфраструктуре сложно не согласиться, то необходимость введения ограничений по высотности — понять уже сложнее. По сути, сейчас предпринимаются шаги, которые будут в перспективе стимулировать рост цен на жилье. Учитывая высокие проценты по ипотеке, собственная жилплощадь может стать несбыточной мечтой для большей части населения. Данная инициатива — еще одно тому подтверждение.
Пересмотр этажности приведет к снижению плотности застройки, замедлению темпов ввода нового жилья, росту цен и т.д. В Москве и Подмосковье сейчас и так крайне низкая обеспеченность населения жильем по квадратным метрам. 19-22 кв. м на человека — это в два раза ниже, чем в той же Европе, где некоторые страны по площади меньше, чем территория Московской области. Хочется верить, что власти не будут вводить столь кардинальные изменения. Иначе жилье станет совсем уж недоступным.
Такое ощущение, что у чиновников есть большое желание поднять цены за квадратный метр, потому что все эти ограничения, так или иначе, приведут к росту цен. Уменьшение этажности означает уменьшение плотности застройки. Уменьшение плотности застройки значит повышение инвестиционной себестоимости за квадратный метр.
Ужесточение норм по социальной и транспортной инфраструктуре тоже означает для застройщиков рост затрат, соответственно, они будут эти затраты перекладывать на клиентов. А это полностью противоречит заявленной «политике партии» на увеличение строительства жилья. При этом мы декларируем, что должны строить не просто больше, а больше дешевого жилья.
Также следует отметить, что по тем проектам, где уже получено разрешение на строительство и планируется вывод новых очередей, может быть принято решение о начале строительства в кратчайшие сроки. Соответственно, в краткосрочной перспективе (в течение этого года) можно увидеть выброс большого объема новых корпусов в уже строящихся проектах. Это повысит уровень конкуренции и будет сдерживать какое-то время рост цен. Но в долгосрочной перспективе все же себестоимость повысится и цены скорректируются. В самое ближайшее время (скорее всего, до конца года) застройщики постараются вывести те проекты, которые уже получили разрешение на строительство, и в этот период из-за высокой конкуренции они будут вынуждены демпинговать. А вот в долгосрочной перспективе цены на жилье могут вырасти примерно на 15%.
К сожалению, девелоперы никак не могут препятствовать пересмотру инвестконтрактов, могут только высказать свое мнение. Конечно, власти считаются с интересами крупных застройщиков, однако, по большому счету, это не мешает им ужесточать правила игры.
Дмитрий Цветков, директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group:
Можно только приветствовать это решение: в Подмосковье уже существуют микрорайоны, «оторванные» даже от минимальных потребностей жителей в социальной инфраструктуре. Многотысячные жилые массивы создают серьезную нагрузку на существующие коммуникации и социальные объекты, поэтому вполне логично, если девелоперы будут предусматривать в своих проектах детские сады, школы, поликлиники, которые помимо улучшения качества жизни будущих жильцов, смогут повысить привлекательность района в глазах покупателей.
В первую очередь, пострадают проекты, которые находятся на стадии согласования и еще не вышли на площадку. Безусловно, в некоторых объектах на начальных стадиях строительства могут быть добавлены те или иные объекты социальной инфраструктуры — образовательные или медицинские учреждения.
Что касается спроса и предложения, то еще недавно некоторые эксперты прогнозировали «затоваривание» рынка новостроек Подмосковья, однако их прогнозы не сбылись. Сейчас существует баланс, а те тысячи квадратных метров, которые уже возводятся, не будут введены в эксплуатацию одномоментно, этот процесс займет годы.
Решение же подмосковных властей вряд ли приведет к резкому скачку цен или дефициту «квадратов», поскольку рынок достаточно инертен и может отреагировать на запрет спустя несколько месяцев, к тому времени, как мы рассчитываем, власти уже установят понятные и прозрачные правила масштабной застройки. В том случае, если реконцепция проектов будет проведена массово, это, несомненно, скажется на повышении цены квадратного метра для потребителей. В проектах, получивших разрешение на строительство, уменьшать этажность, надеюсь, не будут, т.к. это может привести к массовому отказу девелоперов от реализации нерентабельных проектов. Пересмотреть проекты в сторону увеличения инфраструктуры, конечно, могут, но в Подмосковье меньше, чем в Москве, проектов, реализующихся в форме инвестконтрактов, и эти проекты сложнее нагружать «задним числом».
Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»):
Пересмотрены будут те проекты, в которых при проектировании не были соблюдены определенные нормативы. Наиболее вероятными последствиями пересмотра инвестконтрактов станут требования властей довести количество социальной инфраструктуры (детских садов и школ) до требуемых нормативов.
Что касается изменения стоимости жилья в связи с ревизией инвестдоговоров, то цена квадратного метра жилья действительно может увеличиться. Однако рост стоимости жилья не стоит связывать с необходимостью привлечения финансовых средств в строительство дополнительных объектов инфраструктуры в отдельных проектах. В конечном итоге, стоимость квадратного метра диктует рынок, а не отдельно взятый девелопер. Но процесс пересмотра инвестконтрактов может привести к затягиванию строительства и сроков ввода в эксплуатацию новых площадей, что в свою очередь может вызвать дефицит на рынке жилья. Если события будут развиваться по такому сценарию, цены вырастут.
Если говорить об этажности возводимого жилья в Подмосковье, то действительно ведутся разговоры о запрещении строительства 17-ти этажных домов. Многоэтажное строительство позволяет девелоперу строить большими темпами и продавать жильё дешевле. Повсеместный переход к строительству 9-ти этажных домов может привести к тому, что часть земельных участков, предназначенных под строительство жилья, не будет осваиваться девелоперами по причине низкой рентабельности. Данная мера также может сказаться на объемах ввода жилья, и, как следствие, стать причиной роста цен. На мой взгляд, к таким вопросам нужно относиться дифференцированно, каждый проект необходимо рассматривать отдельно.
Безусловно, девелоперы могут пытаться защитить свои интересы в судебном порядке. Если девелопер абсолютно уверен в своей правоте, он должен обращаться в суд и отстаивать свою позицию.
Константин Попов, председатель Совета директоров Корпорации «ИНКОМ»:
Процедура пересмотра 17 млн кв.м уже согласованных и готовых к запуску строительства проектов приведет к существенным задержкам начала нового строительства в Подмосковье. Из-за этого в ближайшие несколько лет объем запланированного к строительству жилья эконом-класса в Московской области может сократиться в 1,5 – 2 раза. А дефицит при неизменном спросе всегда приводит к росту цен.
Необходимость нести дополнительные расходы (новый сбор в 30% от кадастровой стоимости земли на социальную инфраструктуру, построенную областью, либо обязательство девелоперов самим строить эту инфраструктуру) также приведет к удорожанию себестоимости квадратного метра и сподвигнет девелоперов повышать продажную стоимость квартир. Оба этих фактора могут привести в следующие 3 года к росту цен до 50%. А учитывая, что новостройки в Московской области составляют 70% от нового строительства, вводимого во всем регионе, рост цен в Подмосковье неизбежно подстегнет цены и в Москве, причем, в первую очередь, в сегменте массового жилья.
Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group:
Есть большая вероятность того, что власти будут настаивать на пересмотре инвестконтрактов, реализация которых еще не началась. Те проекты, по которым уже получено разрешение на строительство, эта инициатива, скорее всего, не затронет. Когда такая ситуация была в Москве, функцию пересмотра выполняла ГЗК. Была проведена большая ревизия всех градостроительных планов земельных участков. Как показала практика, в процессе пересмотра инвестконтракта на девелопера возлагают дополнительные обременения в виде социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Для застройщика это дополнительная нагрузка.
Что же касается предположений врио губернатора Московской области о сокращении этажности жилой застройки в Подмосковье, то на наш взгляд это может коснуться только тех объектов, которые находятся на стадии проектирования и согласования. Более того, сейчас в регионе множество городов с уже имеющимися 17 и 25-этажными постройками. Если же позволить в административном порядке сократить количество этажей, то архитектурный облик города не сможет до конца сформироваться. На наш взгляд, надо выделять зоны высокой, средней, низкой этажности, а также жилой и смешанной застройки. После чего необходимо разработать градостроительные планы с учетом этих зон. Ранее, при пересмотре этажности многие застройщики претерпели изменения в проектах. Если и сейчас будет принято решение в пользу 9-ти–этажного строительства, то многие территории могут потерять перспективы развития.
Конечно, такие меры приведут и к удорожанию квадратных метров. Любое уменьшение этажности – это снижение плотности застройки и падение нормы прибыли. Увеличивают стоимость проекта и новые согласования и изменения, которые застройщики вынуждены делать, чтобы соответствовать новым требованиям. Говорить о конкретной цифре пока рано. Цену определяет рынок. Однако если это коснется большого пула инвесторов, то цены могут быть скорректированы на 10-12%, с учетом инфляции, в течение 1-1,5 лет.
