В настоящее время рынок жилья в Москве замер: не многие могут позволить себе купить жилье, да к тому же приток «рабочих рук» и «мозгов» в столицу если не сокращается, то уж точно не увеличивается. Более того, владельцы квартир не спешат расставаться с квартирами в ситуации нестабильности и начинают их сдавать. В итоге для арендаторов жилья может наступить долгожданный штиль, когда они смогут снять жилье по адекватным ценам. С другой стороны, рынок аренды реагирует на кризис медлительнее всех, к тому же квартиры эконом-класса в столице, если, конечно, не случится настоящего обвала рынка, всегда будут в цене. Несмотря на противоположные предсказания, многие факторы говорят о том, что цены на аренду упадут не менее, чем на 20%.
В настоящее время рынок аренды жилой недвижимости Москвы замер – сказывается как недавно наступивший кризис, так и наступающий новый год, который неминуемо принесет новые сюрпризы. К тому же сегмент аренды всегда реагирует на внешние изменения достаточно вяло и в большей степени зависит от соотношения «спрос-предложение». Как рассказала директор отделения «Центр Аренды» компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская, несмотря на большое количество объектов предложения, что нехарактерно для данного сезона, а также катастрофически малое количество нанимателей – что, скорее всего, связано с оттоком рабочей силы из Москвы и Московской области из-за больших сокращений рабочих мест – наймодатель пока психологически не готов пойти на понижение цены. Соответственно цены остаются неизменными, а в некоторых случаях, даже показывают небольшое повышение. По словам руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексея Кудрявцева, за прошедшие три квартала 2008 года, в отличие от сегмента продажи жилья, который показал ценовой прирост на уровне 30-40%, стоимость найма московских квартир изменилась незначительно. В среднем по Москве увеличение арендных ставок составило 2,1% в долларовых ценах и около 5% – в рублях.
В октябре наблюдается увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов. «Предложение квартир от 1 тыс. до 3 тыс. у.е. увеличилось почти на 20%, от 3 тыс. до 6 тыс. на 54%, квартир стоимостью от 6 тыс. у.е. увеличилось на 66%», - рассказала первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Обусловлено это несколькими причинами. Во-первых, освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать, во-вторых, на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи, и, в-третьих, часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать аренду.
При этом, несмотря на большое количество предложений, особо ценным по-прежнему остается жилье эконом-класса. Квартиры, арендной стоимостью до 25 тыс. руб. в месяц, как пользовались большим спросом, так пользуются и сейчас. Так, «арендная ставка 1-комнатной квартиры эконом-класса на окраине составляет 24-25 тыс. руб. в месяц, 2-комнатной квартиры – 35 тыс. руб. в месяц. Бизнес-класс по ценам сегодня можно охарактеризовать следующим образом: 1-комнатные квартиры «стоят» от 35 тыс. руб. в месяц, 2-комнатные – от 45 тыс. руб. в месяц, 3-комнатные более- от 60 тыс. руб. в месяц», - отметила Ю. Гасиловская из «БЕСТ-Недвижимость».
Несмотря на увеличение предложений во всех сегментах, в октябре пошло снижение спроса на аренду жилья бизнес-класса и выше. По данным М. Жуковой из «МИЭЛЬ-Аренды», снизился спрос на объекты стоимостью выше 1 тыс. у.е., однако несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е. Однако надо учесть, что данная тенденция характерна для этого времени года, и, даже более того, спрос в октябре 2008 года превышает спрос в октябре 2007 года, за исключением диапазона 751-1000 у.е. - на который в прошлом году приходилась основная масса квартир эконом-класса. В итоге получается, что в период начала кризиса «золотым» все также остается эконом-класс: квартир данной категории сильно больше не стало, а желающих жить в них увеличивается.
В итоге можно прогнозировать, что цены за аренду жилья в Москве снизятся, однако основное «проседание» будет наблюдаться в квартирах повышенного уровня комфорта. В ближайшие месяцы, по мнению экспертов, арендаторам квартир не придется пересматривать свои бюджеты: на рынок в это время будут влиять только сезонные изменения, и корреляция в ту или иную сторону составит 1-2%. При этом в среднесрочной и долгосрочной перспективе возможность снижения арендной платы эксперты оценивают по-разному. Так, по мнению А. Кудрявцева из МИАН, кардинальные перемены в сегменте аренды московского жилья маловероятны. Динамика арендных ставок сохранит свои годовые показатели на уровне, немного превышающем инфляцию. «Значительное изменение стоимости найма, - отмечает эксперт, - возможно только, если столичный рынок недвижимости подвергнется глобальной ценовой корректировке (на 15-20%) во всех сегментах жилья. В этом случае на фоне отката цен наймодатели попытаются извлечь максимальный доход от аренды».
По мысли М. Жуковой из «МИЭЛЬ-Аренда», снижение стоимости найма возможно, лишь в случае массовых сокращений зарплат и рабочих мест и, соответственно, отказа людей от съемного жилья, которое будет им не по карману. Но это может произойти только в случае усугубления кризисной ситуации. Других предпосылок не наблюдается, поскольку большинство квартир эконом-класса сдается не для извлечения прибыли, а для получения дохода на самое необходимое. Инфляция растет, цены растут – должна дорожать и аренда таких квартир, если на них есть спрос.
Однако не все склонны связывать снижение цен на аренду жилья лишь с утяжелением кризисной ситуации. Как видно из уже появляющихся, хотя пока и «одноразовых», всплесках снижения цен в сегменте купли-продажи жилья и из того, какими темпами разрастается российский финансовый кризис, «перегретый» московский рынок жилья будет постепенно «остужать свой пыл». В цене в таком случае окажется уже не квартира, как было еще несколько месяцев назад, а человек, который захочет ее снять. Так, по мнению Ю. Гасиловской из «БЕСТ-Недвижимости», наниматель не готов снимать квартиру за нынешнюю завышенную стоимость: спад цен, скорее всего, произойдет не ранее января - февраля 2009 года. И можно смело сказать, что цены понизятся на 20% гарантировано в обоих сегментах.
Фото: center.rian.ru
