Рынок недвижимости почувствовал острую нехватку «длинных денег» после того, как банки повысили кредитные ставки, уменьшили сроки кредитования и ужесточили условия.
В кризисное время финансирование объектов жилой недвижимости, а точнее его отсутствие является болевой точкой на девелоперском бизнесе. Рынок недвижимости почувствовал острую нехватку «длинных денег» после того, как банки повысили кредитные ставки, уменьшили сроки кредитования и ужесточили условия. Но помимо банковских кредитов есть и другие механизмы финансирования недвижимости.
СТАНДАРТНЫЕ ИСТОЧНИКИ
Вне зависимости от кризисов на рынке недвижимости существовало несколько инструментов финансирования проектов – прежде всего это проектное банковское финансирование, собственные средства компании и привлеченные средства дольщиков. Они и по сей день не теряют своей актуальности, с той оговоркой, что проектное финансирование банков существенно подорожало, и в нынешней экономической и политической ситуации доступно далеко не всем девелоперам. Средства дольщиков сегодня проще привлекать крупным компаниям – спрос постепенно смещается в сторону крупных застройщиков с подтвержденной репутацией, большим выбором проектов и хорошей динамикой строительства.
«В текущих условиях наиболее прочную позицию занимают застройщики без кредитной нагрузки. То есть, компания строит на собственные средства и средства инвесторов, также финансирование обеспечивается за счет денежного потока от продаж», - рассказывает заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Управляющий «ЛСР. Недвижимость – Москва» Валерий Забелин солидарен с коллегой и считает, что как и прежде, основным инструментом финансирования строительства жилой недвижимости является привлечение средств по договорам долевого участия. «После увеличения ключевой ставки Центробанком РФ до 17,5% банки увеличили совокупную стоимость кредитования, что, в свою очередь, существенно снизило привлекательность проектного финансирования для девелоперов. Смягчение кредитной политики ЦБ до 14% улучшило условия кредитования организаций, но они всё ещё остаются довольно дорогими и с точки зрения инвестиционной привлекательности проектов проигрывают привычным рынку ДДУ», - поясняет эксперт.
Несмотря на то, что банковское финансирование получить в нынешних условиях сложно и для некоторых застройщиков крайне не выгодно, некоторые компании могут найти путь к сердцу банкиров с помощью удачных и ликвидных проектов. Так ГК «Мортон» в настоящий момент ведет переговоры с банками РФ о финансировании своих новых проектов. В компании отмечают, что в данный момент спрос на рынке достаточно стабильный, и при наличии качественного проекта и хорошей динамики на стройке поток средств от дольщиков не ослабевает.
По словам Валерия Забелина, рынки Москвы и Московской области, наряду с Санкт-Петербургом и Ленинградской областью являются наиболее емкими и привлекательными как для девелоперов, так и для структур, готовых финансировать жилое строительство. «При этом не стоит снимать со счетов и региональные рынки, которые на протяжении долгого времени показывали очень хорошую динамику. Среди таких примеров можно выделить Екатеринбург, Казань и ряд других городов России», - добавляет он.
Яна Сосорева также считает, что банкам интересны надежные новостройки, в успешной реализации которых можно не сомневаться. «Так, реализация объекта по ДДУ является важным условием на сегодняшний день, кроме того, у банков существуют свои требования в зависимости от степени строительной готовности объекта и от репутации застройщика. То есть, банки стараются максимально себя обезопасить», - рассказывает она.
ИПОТЕКА И СПРОС
Нельзя не отметить, что запуск государственной программы субсидирования ипотеки заметно оживил рынок. Немаловажным фактом является то, что субсидированная ставка в 12% ниже ставки докризисного уровня, что создаёт уникальную и выгодную ситуацию для покупателя, поэтому спрос начинает выравниваться.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» отмечает, что с началом действия принятой правительством программы государственного субсидирования ипотеки, оживление рынка почувствовалось незамедлительно.» С 17 марта мы начали принимать заявки на ипотеку по льготным ставкам, и ежедневно менеджеры оформляют до 20 заявок. С конца марта мы стали авансировать сделки по льготной ипотеке от ВТБ24 и Сбербанка. Уже по итогам марта совокупный объем сделок в компании вырос более чем на 40% по сравнению с февралем, чему способствовал приток ипотечных покупателей.
Яна Сосорева отмечает, что по сравнению с февралем, спрос на квартиры в марте вырос на 15%. Количество заявок от заемщиков растет с каждой неделей, так как банки предлагают интересные условия по аккредитованным новостройкам. «Данная ситуация, разумеется, благоприятна для продаж, общее количество покупателей увеличивается, так как многие заемщики, планировавшие приобретение жилья и взявшие тайм-аут, возвратились на рынок. Таким образом, старт программ с господдержкой ипотеки позволил поддержать застройщиков и рынок в целом, хотя, конечно, новые условия кредитования распространяются не на все объекты (зависит от ситуации с документами, застройщиком, степени готовности объекта). У разных банков свои условия», - поясняет она.
Кроме ипотеки на рынке присутствуют и другие инструменты увеличения продаж. Трендом первого квартала текущего года стало появление на рынке большого количества программ по рассрочке платежей. Однако с запуском госпрограммы субсидирования ипотеки ситуация начинает меняться. Доступные ипотечные кредиты восстанавливают свою долю в структуре продаж большинства девелоперов. Другим инструментом для активизации продаж, стало субсидирование ипотеки силами самих девелоперов. Сегодня можно встретить на рынке предложения получить ипотечные кредиты и по ставке ниже 12%.
Помимо ипотеки и рассрочки, продажи в новостройках помогают поддержать такой инструмент, как взаимозачет, но его нельзя назвать новыми. «Доля взаимозачета находится на уровне 30%. Его суть заключается в том, что люди с выгодой обменивают имеющееся жилье на квартиру в новостройке. Таким образом, за счет взаимозачета новостройки становятся более доступны для покупателей», - рассказывает Яна Сосорева.
«Инструменты, которые мы сегодня применяем для стимулирования продаж, можно назвать условно новыми. Мы их активно применяли в прошлый кризис, и они зарекомендовали себя наилучшим образом – это рассрочка от компании и заём. Их использование в январе-феврале текущего года позволило нам компенсировать снижение объема ипотечных сделок в преддверии начала действия ипотеки с господдержкой. В свою очередь, правительство Москвы и области очень оперативно приняло целый комплекс антикризисных мер, которые были разработаны в тесном контакте с бизнесом. Эти меры направлены на снижение административных барьеров, а также стимулирование производства и импортозамещения», - отмечает Игорь Сибренков.
ГОСУДАРСТВО В ПОМОЩЬ
Поддержка строительной отрасли стала одним из приоритетных направлений деятельности государства. С учётом того, что в строительстве занято более 5 млн человек, любые действия по его поддержке идут на благо всей страны. Все застройщики сходятся во мнении, что правительство РФ, власти Москвы и Подмосковья создают все условия для ведения строительного бизнеса в условиях непростой экономической ситуации.
«Одним из первых шагов, предпринятых властями, стало формирование списка системообразующих компаний, в который вошли 7 крупнейших девелоперов России. В феврале 2015 года правительство Московской области и крупнейшие девелоперы региона подписали хартию о взаимодействии и сотрудничестве. Многие вопросы с властями Москвы и Подмосковья удаётся решать быстрее и эффективнее. Рынок получает ясные сигналы о том, что его роль в жизни регионов важна и, более того, является приоритетной», - Валерий Забелин.
Несмотря на старания властей по удержанию строительного бизнеса на плаву, опыт прошлого кризиса говорит о том, что наибольшие шансы остаться на рынке имеют лишь сильные компании, обладающие значительным запасом прочности.
В наиболее выигрышной ситуации оказываются строительные компании, которые имеют собственные производственные и строительные мощности, современные домостроительные комбинаты. За счёт диверсификации бизнеса они имеют возможность гибко подходить к поиску финансирования, необходимого для реализации своих проектов.
«Благодаря существующей системе регулирования отрасли, действию 214-ФЗ мы можем прогнозировать, что существенных проблем в строительстве не предвидится. Вместе с тем, можно ожидать, что небольшие девелоперы задумаются о продаже своих проектов более крупным участникам рынка», - считает Забелин.
Банкротств среди крупных девелоперов ожидать не стоит – помимо их довольно устойчивого, за редким исключением, финансового состояния, государство сделало всё возможное для того, чтобы гарантировать их стабильность – подтверждение тому формирование реестра системообразующих компаний.
