Эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы отмечают, жилье, полученное по договору дарения – будь то комнаты, доли или квартиры – продается на 3-5% дешевле рынка.
Правда, их доля в общем объеме предложения не велика, говорит Илья Шкоп, председатель Совета ГРМ. Комнат с такой «правоустановкой» – где-то 5-10% на рынке, квартир – менее 1%. Но продаются эти объекты не дольше обычного жилья: однокомнатные квартиры – месяц, двухкомнатные - 2-4 месяца, трехкомнатные – полгода. По комнатам и долям сказать сложно, так как зачастую соседи, сособственники либо из-за вредности, либо из корыстных целей (получить комнату/долю по существенно сниженной цене) отказываются подписывать отказ от преимущественного права покупки, что влияет на сроки продажи.
Портрет покупателя такого жилья, по словам экспертов, отсутствует - приобрести ее может кто угодно.
А вот продавцов риэлторы подразделяют на три категории:
Во-первых, это уже названные владельцы долей, комнат. Пытаясь обойти решение вопроса «преимущественного права покупки», они отчуждают свое имущество через дарение, но даритель получает за объект реальные деньги.
«Такая сделка является притворной. Недовольные содольщики, если с момента дарения прошло не много времени, могут прибегнуть к фискально-судебным мерам и доказать фиктивность сделки. Подобные прецеденты уже были. Ведь доказательная база здесь элементарная. Скорее всего, даритель, прежде чем нашел заинтересованное лицо, выставлял свой объект в рекламу. Поэтому можно просто сделать распечатку из баз», – объясняет Роман Вихлянцев, член Экспертного Совета ГРМ, директор по риэлторской деятельности агентства недвижимости «Простор».
Во вторую группу входят близкие родственники, например, мать с сыном. Она дарит ему квартиру, чтобы другим потенциальным наследникам точно ничего не досталось. «Завещание – это хорошо, но и его могут оспорить», – говорит Роман.
Третья категория граждан-продавцов, получивших недвижимость через дарение – это люди, которым она досталась не от родственников. Эта группа пересекается с первой, но здесь идет речь не о долях, а о целой квартире.
«Чаще всего через дарение оформляют покупку недвижимости граждане, состоящие в браке. Один из супругов по различным причинам, не желая делать имущество совместно нажитым, просто подстраховывается. Сделка также может быть признана фиктивной. Поэтому если в истории квартиры есть дарение, в первую очередь выясняется, это произошло между родственниками или нет. Второй вариант уже вызывает подозрение», – обращает внимание Илья Шкоп.
Кроме того, если дарение оформляет не близкий родственник (дядя, двоюродный брат, сестра или другой человек), тогда гражданин, получивший право распоряжаться имуществом, платит налог на доходы физических лиц – 13%.
По итогам всего сказанного, эксперты рекомендуют быть бдительными и при намерении купить недвижимость, приобретенную продавцом по дарению, проводить хотя бы минимальное юридическое исследование дарения. Каждая ситуация требует отдельного рассмотрения. Например, вторая категория продавцов вполне логична и объяснима. Третья – вызывает уйму подозрений. А долевая собственность – всегда не подарок.
«Дарение – это мина замедленного действия. Даритель в принципе вне зоны риска. Пострадать могут последующие покупатели или человек, кому подарили, если сделку признают не действительной», - резюмирует Илья Шкоп.
Фото: docsforru.ru
