Покупатель квартиры в столичном регионе сегодня имеет возможность выбрать наиболее качественный продукт из всей палитры предложений. Разумеется, такая ситуация «подстегивает» застройщиков: рынок активно меняется в лучшую сторону, требования к нему постоянно растут, а девелоперы создают проекты с уникальной архитектурой и инфраструктурной составляющей. Об этих и других тенденциях минувшего 2012 года пишет Urbanus.ru.
Векторы развития
Градостроительная политика властей, а также уменьшение количества свободных площадок под застройку в границах Москвы привели к тому, что в 2012 году наблюдалось четко выраженное смещение объемов строительства из столицы в область. Вслед за застройщиками в Подмосковье «уходит» и покупательский спрос, поскольку в Москве значительно уменьшилось количество предложений нового жилья и, как следствие, выросли цены. Так, по данным Группы компаний ПИК, в прошлом году на первичном рынке Московской области было введено более 8 млн. кв. м жилья. Примерно такие же планы власти региона преследуют и в нынешнем году.
Еще одной тенденцией 2012 года стало увеличение проектов комплексной застройки – постепенно масштабные жилые комплексы вытесняют точечную застройку, хотя данный тренд не распространяется на исторический центр Москвы. По данным компании Urban Group, сегодня более 80% нового объема предложения представлено крупными – от 200 тыс. кв. м – проектами комплексной застройки. «Строители создают целые районы, преимуществом которых является не только современное и качественное жилье, но и полностью благоустроенное пространство вокруг. Это фактически город в городе, где все под рукой, и жителям не нужно покидать микрорайон, чтобы решить свои ежедневные бытовые проблемы», – комментирует Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК.
Кроме того, все большую популярность, как в столичном регионе, так и по всей России, завоевывает продажа квартир в сегменте эконом-класса с полной качественной отделкой. По словам Наталия Ивановой, подобные квартиры давно пользуются спросом у потребителей во всем мире, поскольку это значительно снижает затраты, экономит время и позволяет вселиться в долгожданное жилье сразу после получения ключей. Еще один похожий тренд, который появился на рынке Подмосковья в 2012 году, – это частично меблированные квартиры. Покупателям предлагается на выбор несколько вариантов стилистических решений, адаптированных под конкретную планировку помещения.
Если обратиться к рынку недвижимости исключительно Москвы, то здесь особую нишу за 2012 год занял сегмент апартаментов. По данным аналитиков компании «Метриум Групп», больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых как раз лидируют комплексы с апартаментами. Наиболее крупные из них – МФК «ОКО», МФК «Штаб квартира на Мосфильмовской», МФК «Меркурий-Сити». «Текущий год без преувеличения можно назвать "годом апартаментов", – сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – В 2012 году рынок пополнился 20 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть».
Что касается Московской области, то главным событием года стало официальное присоединение новых территорий к Москве. Однако, как подчеркивает Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ – Недвижимость», все вытекающие из этого события, такие как рост спроса и цен, произошли еще в 2011 года, когда было объявлено о планируемых переменах.
О спросе и ценах
Бюджет покупки, несмотря на повышенное внимание со стороны покупателей к другим факторам, остается лидером клиентских запросов. Люди, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, обращают меньшее внимание на окружающую среду, гораздо больше их волнует общая стоимость квартиры. По словам Марии Литинецкой, на рынке есть несколько примеров объектов с довольно негативным соседством, однако эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене. По общей структуре спроса интерес сместился в пользу одно- и двухкомнатных квартир, что также можно связать с общим бюджетом покупки.
В течение трех последних лет из года в год наблюдается также тренд уменьшения средней площади квартир по сделкам, причем, как в сегменте эконом-, так и в бизнес-классе. Данная тенденция, в свою очередь, привела к тому, что вопрос проработки планировочных решений стал более тщательно решаться застройщиками. «Сейчас в связи с популярностью малогабаритных квартир одной из тенденций стала разработка планировок европейского типа, когда в двухкомнатных квартирах объединяются кухня и гостиная, и выделяется отдельная спальня. Или когда кухня размещается в нише. Сегодня очень популярна услуга по реконцепции планировок и организации из большой однокомнатной квартиры двухкомнатной или из большой двушки – трешки. Такие решения повышают ликвидность квартир», – комментирует Мария Литинецкая.
В целом, покупательская активность находилась на достаточно высоком уровне. По данным Натальи Саломоновой, с начала года было заключено более 85 тыс. сделок, что на 8% больше показателей 2011 года. В сегменте комфорт-класса с начала года отмечается рост цен на уровне 20%, в эконом-классе средняя стоимость предложения за год снизилась на 13% вследствие изменения структуры предложения (рынок пополнился новыми крупными проектами по относительно невысоким ценам). Что касается высокобюджетной недвижимости, рост составил порядка 8-12% в зависимости от стадии готовности проекта и его популярности.
Как уточняет директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест» Татьяна Кузнецова, за 11 месяцев 2012 года цены на первичном рынке Подмосковья выросли на 9,6%. «По сравнению с аналогичными периодами двух прошлых поскризисных лет – это очень хороший показатель: в 2011 году рост за 11 месяцев составлял 2,5%, в 2010 году динамика была нулевой. По новостройкам Москвы картина не столь радужная – здесь рост составил порядка 5,4%», – добавляет эксперт.
Ипотечная история
Помимо обычных сделок с недвижимостью в 2012 году значительно увеличился процент ипотечных сделок. Как отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, сегодня покупательская активность стала крайне зависимой от доступности жилищных кредитов, поскольку до 80% сделок в эконом-классе приходится именно на ипотеку.
«В 2013 году, несмотря на ожидаемое повышение процентных ставок, предполагается увеличение объемов ипотеки. Этот тренд связан с чрезвычайно высокой потребностью в жилье, а также с высоким уровнем инфляции в стране. Люди будут стараться сохранить свои сбережения, а лучшего инструмента, чем недвижимость в нашей стране пока что нет», - рассказывает Наталья Соломонова.
На будущее
Прогнозы по поводу климата на рынке недвижимости делать сложно, поскольку многие процессы зависимы от общей экономической ситуации не только в России, но и в мире. Тем не менее, игроки рынка предполагают, что в 2013 году ожидается стабильный и умеренный рост на цены в новостройках. В Подмосковье, по оценкам компании «Эталон-Инвест», он может превысить 10%, в Москве составит порядка 7-8%.
Кроме того, в новом году сохранится такой же темп строительства, причем девелоперы будут приходить к комплексному освоению территорий, так как Подмосковье и многие столичные районы нуждаются не только в строительстве новых жилых домов, но и в развитии инфраструктуры. Леонард Блинов считает, что в следующем году застройщики совершат качественный прорыв в проектировании инфраструктурных элементов. Кроме того, продолжится работа в направлении улучшения качества эстетической составляющей проектов, а также социализации общественных пространств.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод, что рынок становится более цивилизованным, на первое место выходит общее качество градостроительной среды и планировочных решений. Именно поэтому девелоперы в минувшем году не раз удивляли своих покупателей изобретательностью и крайне ответственным подходом к проектам.
Фото: liveinternet.ru
