Из всех сегментов недвижимости на сегодняшний день наиболее активно развивается рынок первичного жилья.
Он регулярно пополняется новыми объектами, объемы ввода жилья увеличиваются ежегодно, а стоимость квадратного метра растет как за счет изменения стадии строительной готовности, так и за счет инфляции. В ситуации все возрастающей конкуренции среди застройщиков некоторые девелоперы, чтобы привлечь больше покупателей, начали предлагать услугу обратного выкупа квартир у своих клиентов. Кому в первую очередь выгоден обратный выкуп – застройщику или покупателю?
Изначально услуга обратного выкупа квартир застройщиком зародилась на рынках недвижимости европейских стран и Соединенных Штатов Америки, где она используется уже на протяжении нескольких десятилетий. Сегодня обратный выкуп популярен в тех странах, где происходит затоваривание рынка недвижимости, а предложение существенно превышает спрос, например, в Болгарии.
В нашей стране в условиях стабильного спроса на жильё данный вид услуги не популярен. К тому же на протяжении последних пяти лет рынок не перестает демонстрировать рост, что обеспечивает частному инвестору, купившему квартиру в новостройке, гарантированную прибыль по окончанию строительства объекта недвижимости. Поэтому на отечественном рынке недвижимости большинство застройщиков предпочитает работать по классическим схемам - продавать квартиры на этапе строительства по ДДУ, не предлагая дольщикам выкупить обратно квадратные метры. Этим объясняется тот факт, что механизм предоставления данной услуги не отрегулирован на законодательном уровне в полной мере.
Схема выкупа квартир у дольщиков выглядит следующим образом – при покупке квартиры клиент оставляет за собой право вернуть жильё застройщику, в договоре фиксируется доходность и прописывается период, по истечении которого можно вернуть жильё. Юридически обратный выкуп квартиры может быть осуществлен путем расторжения сторонами ДДУ с возвратом дольщику денег и выплатой определенного процента. Также дольщик может вернуть денежные средства по договору переуступки прав, в результате чего жильё на этапе строительства остается у застройщика. Если же дом введен в эксплуатацию и получено свидетельство о собственности, дольщик может продать квартиру обратно застройщику по договору купли-продажи.
Безусловно, любой процесс строительства предполагает финансовое участие инвесторов, поэтому обратный выкуп может использоваться как инструмент привлечения денежных средств. К тому же такой способ выгоднее застройщику, чем банковский кредит. Дело в том, что размер доходности клиента в случае возврата квартиры застройщику, как правило, не превышает 4,5% годовых. В условиях стабильно развивающегося рынка, когда рост цен составляет в среднем 10-15%, инвестор может заработать больше, выставив квартиру на продажу. Почему же покупатели пользуются этой услугой? Инвесторам обратный выкуп дает возможность снизить риски при вхождении в проект на ранней стадии строительства. В случае «возврата» жилья даже в ситуации падения рынка покупатель гарантированно получает обратно свои деньги и минимальную прибыль. А если рынок зафиксирует рост, дольщик сможет получить максимальную доходность, реализовав квартиру на открытом рынке.
