После развода Елена с 5-летним сыном переехала в двухкомнатную квартиру, доставшуюся ей в наследство от бабушки. Для новой работы ей понадобился личный автомобиль.
Не имея возможности выплачивать автомобильный кредит, женщина решила продать старое жилье, купить «однушку» в новостройке, а на разницу купить авто.
Бывший муж Елены смог расстроить сделку. Он обратился в органы опеки с просьбой запретить продажу «двушки», так как это могло ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.
Опека вмешалась и запретила продажу при том, что ребенок не был собственником жилья. Так бывший супруг, не имея никакого отношения к квартире Елены, смог повлиять на ситуацию.
Расскажем, можно ли продать квартиру, в которой прописан ребенок, как это сделать и почему риелторы неохотно берутся за такие сделки.
Когда собственник квартиры несовершеннолетний
Квартира в собственности у несовершеннолетнего может появиться в следующих случаях:
1. Приватизация. Дети до 18 лет, прописанные в квартире, после ее приватизации получают долю, наравне с другими жильцами.
2. Переоформление в собственность. Жилье может быть полностью оформлено на ребенка по желанию его родителей или опекунов.
3. Маткапитал. Когда при покупке квартиры с помощью маткапитала часть жилья оформляется на детей.
Кроме вышеперечисленных случаев, ребенок может получить квартиру дом или в наследство, или в подарок.
Ребенок, который имеет в собственности недвижимость, может ею пользоваться, но не распоряжаться. То есть продать квартиру несовершеннолетнего могут только его родители или усыновители, и то лишь после одобрения органов опеки.
Внимание! Если после продажи квартиры покупка нового жилья не планируется, то родители обязаны положить деньги от продажи доли несовершеннолетнего на его счет в банке. Эти средства ребенок сможет использовать, когда ему исполнится 18 лет.
Органы опеки обязаны следить за тем, чтобы права детей при продаже жилья не нарушались. Опека проверяет условия сделки и выдает согласие, если удостоверится, что несовершеннолетний выиграет от продажи: поселится в более благополучном районе, переедет в лучшее жилье, получит деньги.
Когда ребенок зарегистрирован в квартире
Проще продать квартиру, если ребенок в ней прописан, но не является собственником. В этом случае разрешение опеки не требуется. Но оставить ребенка на улице тоже нельзя, поэтому за соблюдением прав несовершеннолетнего будут отвечать родители.
Исключение — ситуации, когда ребенок, прописанный в квартире, остается без родителей, находится под опекой или усыновлением. Тогда для продажи недвижимости, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.
Внимание! Опека обычно без проволочек дает согласие на продажу жилья, если родители несовершеннолетнего разводятся. Даже в тех случаях, когда новая квартира дешевле по цене и меньше по площади.
Прежде чем продавать жилье, нужно решить, где будет прописан ребенок. Вы должны учесть, что дети до 14 лет живут с родителями, поэтому они должны быть прописаны на одной жилплощади с матерью или отцом.
Если другого жилья для регистрации несовершеннолетнего нет, то продажа старой и покупка новой квартиры должна происходить одновременно, что усложнит сделку.
Вам придется снять ребенка с учета, представить покупателю соответствующую справку и сразу прописать несовершеннолетнего в новой квартире.
Что может пойти не так
Риэлторы неохотно берутся за продажу недвижимости, в которой прописан или которой владеет несовершеннолетний, потому что такие сделки связаны с определенными рисками.
Если вы покупаете квартиру, приобретенную с помощью маткапитала, но бывший владелец не выделил доли детям, то сделку могут аннулировать. Проверьте предыдущий договор купли-продажи, где должно быть отмечено, какие средства использовались при покупке жилья.
Продавец может утаить от вас информацию о том, что ребенок имеет в собственности часть квартиры или владеет недвижимостью полностью. Такая сделка может быть признана незаконной. Проверьте, есть ли среди собственников жилья дети, запросив выписку из ЕГРН.
