В конце декабря правительство вновь продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Данная мера действует до 30 июня 2025 года.
Разбираемся вместе с экспертами, почему власти продлили запрет и в чем риски для дольщиков.
Неустойки не взыскать до конца июня
По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Например, если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку.
Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле:
1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.
Компенсацию покупатель новостроек также может получить, если квартира сдается с недостатками. В этом случае дольщик может потребовать устранить недостатки, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние.
Однако из-за продления моратория сделать это нельзя. Согласно постановлению правительства, с 1 января по 30 июня 2025 года:
- неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
- компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;
- проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;
- с застройщиков нельзя будет взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в новостройке (если жилье было приобретено для личных нужд) и штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов. Исключение сделано для взыскания с застройщика компенсации расходов, фактически понесенных дольщиком на самостоятельное устранение недостатков объекта.
«Таким образом, застройщик может не платить никакие проценты, суд может вынести решение об их взыскании по установленной ставке, но исполнить решение не получится из-за моратория», — пояснила руководитель аналитический службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Аналогичный мораторий действует в отношении финансовых санкций, взыскиваемых с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта (если дольщик его принимает), нарушение качества, указала юрист.
С учетом ранее действовавших запретов при взыскании штрафов застройщиков полностью исключаются периоды, добавила адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа:
- с 29.03.2022 до 31.12.2022;
- с 01.01.2023 до 30.06.2023;
- с 22.03.2024 по 31.12.2024;
- с 01.01.2025 по 30.06.2025.
Кроме того, с 1 марта застройщикам разрешено устанавливать собственные стандарты качества отделочных работ. Минстрой установил минимальные требования. Помимо этого, взыскание за недостатки отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования не может превышать 3% от цены договора долевого участия. А гарантийный срок на отделочные работы сокращен с трех лет до одного года, указала Анастасия Поликыржа.
Впервые запрет на штрафы для застройщиков был введен в пандемию в апреле 2020 года как часть антикризисных мер поддержки стройотрасли. Затем подобный механизм повторно запускали в марте 2022 года. Отменили мораторий только в июле 2023 года, но 22 марта 2024 года снова вернули. Его срок истекал 31 декабря 2024 года, но вновь был продлен.
Уйти нельзя остаться
Мораторий затрагивает не только санкции за недостатки объекта, но и препятствует уходу дольщиков в случае нарушения сроков строительства. «По сути, он привязывает дольщиков к проекту, заставляя их терпеливо дожидаться сдачи объекта», — говорит глава аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс».
Юрист напоминает, что 214-ФЗ позволяет дольщику при задержке передачи квартиры на два месяца расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без суда (п. 1 ч. 1 ст. 9). В этом случае застройщик обязан не только вернуть дольщику деньги, но еще и выплатить проценты за весь срок нахождения денег на эскроу-счете по текущей ключевой ставке Банка России (сейчас она — 21%). Если дольщиком является гражданин, то в двойном размере (ч. 2 ст. 9 214-ФЗ). К этому добавляется штраф за задержку выплаты денег (ч. 6 ст. 9), поясняет юрист.
«Расторгнуть ДДУ в случае долгостроя мораторий не запрещает, однако проценты на свои деньги дольщики не получат или получат за ограниченный период в ничтожно малом размере. Ни о каких рыночных ставках речь не идет», — отмечает Ольга Плешанова. Причем запрет взыскивать проценты не зависит от того, когда был заключен расторгаемый ДДУ, значение имеет момент расторжения, добавила юрист.
По ее мнению, для дольщиков, получивших льготную ипотеку, расторгать договор при срыве сроков нет смысла, поскольку новую льготную ипотеку на таких же условиях им не дадут. «Но есть дольщики, для которых уход мог бы быть выгоден, особенно при возможности купить квартиру дешевле. На таких, очевидно, и рассчитаны ограничения, вводимые правительственным мораторием», — добавила она.
Избежать системных рисков
Продажи новостроек с отменой льготной ипотеки снизились, в такой ситуации медленнее пополняются эскроу-счета, а уход дольщиков создал бы для рынка дополнительные риски. Поэтому в такой ситуации и застройщику, и банку важно удержать имеющихся дольщиков от бегства, поясняет Ольга Плешанова. По ее словам, деньги на счетах эскроу в данном случае выполняют несколько задач:
- обеспечивают уплату покупной цены квартиры;
- выступают обеспечением возврата банку застройщиком кредита, выданного банком на строительство объекта;
- предоставляют банку бесплатные денежные средства (фондирование), размещенные на продолжительный срок без необходимости уплачивать проценты;
- создают банку кредитный портфель, если на эскроу-счете размещены ипотечные средства.
Бегство дольщиков, по ее словам, создает системные риски:
- падение продаж;
- снижение обеспечения кредита застройщика;
- сокращение фондирования у банка;
- досрочное погашение ипотечного кредита, сокращение кредитного портфеля.
Поэтому продление моратория защищает застройщиков и банки не только от допрасходов, связанных с долгостроем и низким качеством строительства, но и снизило ряд системных рисков, к которым могло привести массовое расторжение ДДУ дольщиками. «Цена — существенное ограничение прав граждан, почти лишение их возможности выхода из игры: уйти можно, но с издержками в виде обесценивания вложенных денег», — указала представитель компании «Инфралекс».
Поддержка застройщиков
В Минстрое от комментариев по очередному продлению моратория воздержались. Но ранее, когда в марте 2024 года вернули запрет на штрафы застройщикам, в министерстве поясняли «РБК-Недвижимости», что эта мера должна снизить финансовую нагрузку на застройщиков и защитить интересы дольщиков.
По мнению представителей застройщиков, введение моратория поможет застройщикам снизить дополнительные издержки и выполнить обязательства перед дольщиками в условиях падения продаж, увеличения разрыва между сроком готовности объекта и сроком его продажи, а также роста себестоимости. «Чтобы к моменту завершения работ объект был распродан в достаточном объеме и застройщик мог погасить взятый в уполномоченном банке кредит, он должен регулировать сроки строительства», — пояснил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, это в свою очередь позволит застройщику выполнить взятые на себя обязательства и снизит риск банкроств. «В противном случае он не сможет рассчитаться с банком по кредиту, что приведет к возврату денежных средств дольщику с эскроу-счета, но при этом он не получит квартиру», — указал Глушков.
Кроме того, сам мораторий направлен против потребительского экстремизма, добавил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. «Вал несправедливых претензий к застройщикам достиг таких масштабов, что возникла угроза стабильности рынка», — отметил он.
Риски для дольщиков вырастут
Между тем гарантии дольщикам в рамках модели эскроу-счетов с действием моратория в значительной части отменены, что повышает риски для граждан и снижает привлекательность долевого строительства, считает Ольга Плешанова. «К сожалению, эта мера временно снижает защиту дольщиков, которые столкнулись с настоящим, а не вымышленным нарушением качества строительства», — согласен Кирилл Холопик. «Однако отсутствие моратория в некоторых случаях могло привести к остановкам строек. В таком случае проблемы у дольщиков намного серьезнее, чем невозможность взимания неустойки с застройщика», — добавил руководитель портала ЕРЗ.РФ.
В то же время необходимо, чтобы освобождение от штрафов не привело к тому, что застройщики будут менее внимательно относиться к задержкам в исполнении обязательств и качеству строительства, добавил Антон Глушков. «Важно, чтобы при действии такого моратория была предусмотрена система контроля и механизмы, обеспечивающие соблюдение интересов дольщиков», — указал он.
Пока существенных изменений по сдаче новостроек эксперты не наблюдают. По данным ЕРЗ, на январь 2025 года средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов составил четыре месяца, с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 6,9 месяца. По сравнению с январем 2024 года переносы по строящимся объектам уменьшились на 0,8 месяца, или на 17%, а по остановленным объектам — на 0,3 месяца, или на 4%.
