Если изучать объявления о продаже квартир в газетах, даже и не догадаешься, что «вторичка» подешевела.
Объявлений - не меньше, цены - на уровне предыдущих месяцев: скажем, однокомнатную квартиру в спальных районах предлагают за 50 тысяч долларов и дороже. Впрочем, цены и впрямь упали - это признал даже зампредседателя Киевской горгосадминистрации Михаил Голица. По его словам, квартиры подешевели примерно на 10 процентов. А это, согласитесь, немало. Корреспондент «КП» решил разобраться, почему такое случилось и каких трюков ждать от рынка недвижимости в ближайшее время.
Цены подстегнули банки?
Еще пять лет назад однокомнатная в спальном районе стоила около 10 - 12 тысяч долларов. Выходит, за это время жилье подорожало, по меньшей мере, в пять раз. Чем это объяснить?
- Недвижимость в Киеве всегда пользовалась особым спросом, - утверждает Александр Горянчик, эксперт Украинского центра независимых экономических исследований. – Жилье, в частности, тоже покупали с охотой. Причина очевидна: Киев - город больших возможностей. И зарплаты в столице выше, чем в целом по стране, и перспективы профессионального роста. Многие годы это привлекает активных жителей регионов, не желающих пылиться в провинции. Отсюда и устойчивый спрос на квартиры, который всегда опережал предложения. По словам Горянчика, наиболее энергичные представители всех профессий из регионов, определившись с работой в столице и укрепившись на ней, старались побыстрее купить здесь квартиру.
- Проблема заключалась в том, что очень немногие из приезжих могли позволить себе такую дорогую покупку - цены были сдерживающим фактором даже для удачливых профессионалов. Но два года назад Верховная Рада приняла Закон «Об ипотеке», который существенно упростил процедуру покупки квартиры в кредит. В итоге приобрести жилье оказалось многим по карману. К слову, сразу после принятия упомянутого закона эксперты рынка недвижимости прогнозировали существенный рост цен. Объяснение приводили простое: увеличивается спрос. Впрочем, даже самые опытные риэлторы не предполагали, что квартиры подорожают так круто. Летом нынешнего года в Киеве сложилась парадоксальная ситуация: цены на жилье обогнали варшавские, пражские, московские и приблизились к берлинским! При этом спрос на квартиры устойчиво рос. И, вдобавок, более половины всех выставленных на продажу в Киеве квартир покупалось с оформлением банковского кредита.
Хорошо или плохо – владеть дорогой столичной квартирой?
Начались удивительные времена. Коренные киевляне неожиданно стали миллионерами. За свои апартаменты в центре города они могли получить и сто тысяч долларов, и больше. Даже жители «спальных районов» могли похвастаться баснословной ценой своего жилища. Довольны ли были создавшейся ситуацией сами киевляне? Не очень. Ведь, кроме известия о том, что недвижимость стала самым выгодным вложением капитала, появилась масса проблем. К примеру, дети женятся и хотят жить отдельно. Разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные раньше было просто: доплата составляла 5 – 9 тысяч. Сейчас же эта сумма возросла необычайно. Вывод простой: многие киевляне были недовольны ростом цен на недвижимость. При этом надеялись, что рано или поздно настанет момент, когда жилье станет не по карману как большинству приезжих, так и большинству самих киевлян.
Почему цены поползли вниз?
О том, что квартиры будут дешеветь в конце осени, «Комсомолка» успела предупредить читателей заблаговременно. Как видим, прогноз сбылся.
- Все упирается в сравнительно далекую от недвижимости систему - банковскую, - объясняет Александр Горянчик. – Бизнес любого банка базируется на двух основных китах: привлечение средств от населения (депозиты) и кредитование. Если не вдаваться в подробности, то механизм работы прост: ты получил деньги от человека, пообещав вернуть их с процентами, а затем одолжил другому - разумеется, под более высокие проценты. - Спрогнозировать кризис было несложно, - подчеркивает Александр Горянчик. – Суть в том, что в определенный момент банки неизбежно должны были выдать чрезмерное количество кредитов по правилам, записанным в Законе «Об ипотеке». Соответственно, их свободные средства существенно сократились бы. И банкам пришлось бы думать, как свести убытки к минимуму. Это мы и наблюдали в конце лета - начале осени: банки ужесточили требования к кредиторам. Именно после этого на столичном рынке недвижимости начала проявляться любопытная тенденция: стремительное сокращение спроса. Вслед за ним, к слову, начали понемногу падать и цены. Интересная штука получается: и в подорожании столичного жилья, и в его удешевлении виноваты одни и те же люди – банкиры. Ужесточение условий кредитования привело к тому, что многим пришлось распрощаться с мечтой о собственной квартире, тогда как рост цен заставлял их активнее решать жилищные проблемы.
ПРОГНОЗ
Чего ждать от рынка жилья дальше? Оптимистов, которые советуют повременить с продажей жилплощадь еще некоторое время, ждет разочарование: перспектив для дальнейшего роста цен нет. Сейчас на рынке вторичной недвижимости в Киеве сложилась патовая ситуация: продать квартиру сложно, поскольку спрос снизился, банки выдали большое количество кредитов на много лет вперед, и рассчитывать, что они пересмотрят условия «квартирного» кредитования, не приходится. Впрочем, по мнению экспертов, спрос на жилье будет распределяться неравномерно, а значит, и стоимость квартир будет меняться. На одном из форумов, связанных с вопросом продажи недвижимости, корреспондент «КП» наткнулся на любопытный прогноз: мол, нынешний спад цен продлится до февраля следующего года, затем квартиры начнут дорожать, а в июле 2006-го снова подешевеют. Фишка здесь в особенностях рынка: реальное удешевление недвижимости может на время подстегнуть спрос. Однако в долгосрочной перспективе цены на столичное жилье снизятся, причем кардинально – процентов на 30 – 40. В этом смысле Киев пройдет тот же путь, что и другие центральноевропейские столицы - Будапешт, Варшава. В конце 90-х они пережили квартирный бум, подобный нашему, а потом жилье заметно подешевело.
Правда, точно предсказать, когда начнется устойчивый спад цен, не возьмется никто. Слишком много факторов приходится учитывать. Например, подсчитано, что инфляция в пределах 20 – 25 процентов в год (такое возможно) приведет к падению цен на 35 – 45 процентов. Вхождение на рынок «первички» новых игроков (а этот рынок в Киеве, как известно, нынче оккупировала небольшая группа строительных компаний) тоже будет способствовать снижению цен. Одним словом, всего и не предугадаешь. Поэтому вкладывать свои деньги в недвижимость ради пятикратного подъема - не самая лучшая идея на данный момент. Лучше все-таки класть в банк на депозит.
