Все последние годы московская недвижимость росла в цене – в первую очередь, новостройки, но и «вторичка» тоже. Но теперь экономические условия изменились таким образом, что можно ждать всего. Некоторые эксперты прогнозируют снижение цен на регулярном рынке. В их числе Денис Гаджиев, заместитель руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Специалист объяснил «Миру Квартир», какие факторы приведут к удешевлению жилья в столице.
Мы предполагаем, что вторичный рынок жилья ожидает постепенное снижение цен. Крупные агентства недвижимости, в том числе наше, уже фиксируют сокращение потенциального спроса, т. е. количества звонков и прочих обращений. В будущем это может привести к уменьшению числа сделок, а вследствие этого и к коррекции цен.
Основные факторы ослабления активности покупателей следующие. Во-первых, из-за резкого роста ключевого показателя ЦБ и ставок по жилищным кредитам ипотека стала менее доступной. Во-вторых, уже закончился период ажиотажного спроса, когда многие покупатели спешили приобрести квартиру с целью сохранения средств от возможного обесценивания. Более того, люди привыкают к нынешней ситуации, а курсы доллара и евро постепенно возвращаются к прежним показателям, что также влияет на снижение градуса тревожности на рынке недвижимости.
Какие объекты будут пользоваться особенно высоким спросом у покупателей жилья? Еще до тех изменений, которые произошли с рынком недвижимости в феврале-марте, в столице наблюдался серьезный рост спроса на лоты (мини-квартиры и студии) небольших площадей, в среднем 15-20 кв. м. Участники рынка недвижимости иногда в шутку называют такие варианты капсульными помещениями, но тем не менее, они весьма востребованы у покупателей, в том числе с точки зрения окупаемости при сдаче в аренду.
Дело в том, что стоимость приобретения такого объекта гораздо меньше, чем стандартной квартиры, а доходность от сдачи в аренду лишь немного уступает, так сказать, полноценным жилым площадям. К примеру, по моим наблюдениям, сейчас на вторичном рынке недвижимости столицы однокомнатная квартира с качественным ремонтом (готовая для проживания или для заселения нанимателей) и в близости от станции метро стоит в среднем около 10 млн рублей. В спальных районах ежемесячная арендная ставка такого варианта составляет примерно от 35 тыс. рублей, в локациях, более близких к центру, 45-50 тыс. рублей. А объекты с уменьшенными площадями, чей ценник существенно меньше, чем у стандартных квартир, могут сдаваться по ставке до 30 тыс. рублей в месяц.
В целом возрастет спрос на доступные по стоимости варианты как на первичном, так и на вторичном рынках – в основном это экономкласс, квартиры с отделкой. Удорожание строительных и отделочных материалов грозит покупателям квартир без ремонта большими тратами. В целях сокращения расходов люди все чаще приобретают объекты с отделкой – в такую квартиру можно сразу заехать и жить либо искать арендаторов.
В периоды нестабильности особенно сильно страдает сегмент элитной недвижимости, бизнес-класс – уже в меньшей степени. Для большей части населения элитные квартиры не являются, так сказать, объектами первой необходимости, более того, если люди сомневаются в том, нужен ли им такой дорогостоящий актив, то они предпочитают снимать квартиру. Мы уже работаем с запросами от клиентов, которые ранее задумывались о приобретении элитной недвижимости, а сейчас вместо этого решили арендовать. Они наблюдают за развитием рынка недвижимости и надеются на снижение цен, после чего и хотят приобрести квартиру.
