Одна из последних тенденций на земельном рынке – это продажа земли без подряда в коттеджных поселках. Девелоперы, ставшие заложниками кризисной ситуации, таким образом пытаются восполнить нехватку средств и остаться на плаву. Однако краткосрочная выгода может обернуться рядом проблем для всех участников рынка.
Такой вид поселков, где дома строились на проданных девелопером участках без всяких правил и ограничений, конечно, существовал и активно развивался и в докризисную эпоху. С тем отличием, что именно такие земельные участки предлагались с начала строительства поселка, и покупатель осознавал все плюсы и минусы подобного поселка.
Сегодня же речь идет о весьма рискованном решении ряда девелоперов об отмене подряда в строящихся или уже существующих поселках. К сожалению, во многих случаях это приводит к возникновению множественных конфликтных ситуаций. И эти ситуации обязательно возникнут при реализации государственных программ малоэтажного строительства, согласно которым граждане могут получить или по льготной цене купить участок для личного строительства.
Жизнь на стройке
Поскольку подряд не обязателен, то каждый решает, когда и что ему строить. Купившие такую землю с желанием построить как можно быстрее свой дом, причем по авторскому проекту, начинают строить сразу же. Другие, купившие землю с инвестиционными целями или, скажем, собирающие деньги на строительство, могут начать строительство через несколько лет. В итоге коттеджный поселок превращается в хаотичный недостроенный массив на многие годы. Минимальный срок подобной стройки до кризиса – 5 лет, сейчас же все может оказаться куда более затянутым. А соответственно, жители имеют возможность наслаждаться всеми «прелестями» жизни в окружении отнюдь не соседей, а строителей разных национальностей. Вместо ожидаемой тишины и шума леса – постоянный строительный шум, вместо чистоты и экологии – строительный мусор.
Пожившие на такой стройке знают, что вечно колесящая по дорогам поселка строительная техника быстро разрушает эти самые недавно построенные дороги, инфраструктуру и коммуникации. Стоит ли вспоминать об архитектуре или ландшафтном дизайне в таких условиях?
В таких поселках часто возможность проявить свою фантазию и индивидуальность оказывается связанной с нарушением интересов других жителей. Виной тому отсутствие концепции, генерального плана застройки и каких-либо ограничений на строительство. Так появляются трехметровые заборы внутри поселка, и возникает много других проблем, отравляющих жизнь в загородном поселении. Если судить по опыту первых поселков, то из позитивного и объединяющего остается охрана. В поселках, где земля продается без подряда, пропадает смысл коттеджного поселка и его организованности для удобства жителей.
«Сделай сам» – всегда ли это лучшее решение?
Довод, приводимый в пользу появления в организованных поселках «распродаж без подряда», – это гипотеза о том, что самому строить дешевле, быстрее и проще. Однако опыт показывает, что это относится только к собственникам, которые в силу различных обстоятельств являются профессионалами в строительном деле. Конечно, не боги горшки обжигают, но владельцам приходится при строительстве принимать множество решений в тех сферах, где надо обладать специальными знаниями. Сроки самостоятельного строительства не смогут сравниться со сроками строительства, организованного девелопером. К тому же за многие годы работы было выяснено, что и в финансовом плане массовая застройка поселка делает строительство каждого дома дешевле, чем индивидуальное строительство.
Финансовый вопрос
Еще одна проблема, с которой приходится сталкиваться очень часто, – это большие задолженности по ежемесячным платежам. Собственники участков, которые не ведут активное строительство и не живут в поселке, не считают нужным оплачивать все коммунальные платежи по принципу: «раз я не использую землю – за что я должен платить?». И даже сравнительно небольшие платежи, накопленные за годы, становятся внушительной суммой. А печальным последствием неуплаты может стать отключение всего коттеджного поселка от столь необходимых коммуникаций. Или платежи вынуждены брать на себя те жители, которые уже построились и живут в поселке.
Результатом такого «перераспределения» ответственности становятся многочисленные конфликты в поселке, не редки агрессивные выяснения отношений между собственниками на общих собраниях в поселке и не только. Из-за таких ситуаций коттеджный поселок перестает нормально функционировать, и проживание в нем становится все более дискомфортным.
Возможные решения
Приобретение земли без подряда или с подрядом имеет ряд своих особенностей и ряд как положительных, так и отрицательных моментов. Пожалуй, самым неоднозначным решением, провоцирующим множественные конфликты в поселках, становится решение распродавать участки в тех поселках, где изначально был обязателен подряд. Тут важно не смешивать две категории: поселки с подрядом и без него. «Для последних очень важный момент – хотя бы минимальное введение разумных ограничений, касающихся как самого строительства, так и сроков его начала», – отмечают в компании «АИН-девелопмент». И, пожалуй, самое важное – это самому девелоперу не оставаться стороне и доводить до конца любой проект, даже если это коттеджный поселок без подряда.
Автор – менеджер по маркетингу компании «АИН-девелопмент»
Фото: stroycapital
