Старые дома в шаговой доступности от Кремля ставят специалистов в тупик: вроде бы исторический центр города, самое престижное место, лакомое для обеспеченных людей. Но состояние домов тех же обеспеченных людей не устраивает абсолютно. А реальная стоимость «старичков» не устраивает жильцов.
По словам агентов недвижимости, продажа старых домов в центре Нижнего - это больная тема. Мало кто из агентов берется за подобное дело. Аргументы приводят такие:
- Дома старые, практически без удобств.
- Владельцы, тем не менее, хотят получить за них высокую цену, достаточную для приобретения современного комфортного жилья желательно тоже в верхней части города. Мотивируют тем, что земля в центре стоит дорого, а дом имеет историческую ценность или обладает неоспоримым достоинством - видом из окна на Кремль, например. В действительности же, если дом имеет историческую ценность, модернизировать, оборудовать современной сантехникой, бытовой техникой, перепланировать его еще сложнее: необходимо согласие от специальных служб. Несколько лет назад каменные особнячки еще покупали фирмы под офисы. Сейчас они предпочитают арендовать или покупать площади в новых офисных центрах.
- Когда хозяева уверяют, что дом вот-вот расселят, и новые владельцы получат жилье, от риэлтеров и покупателей следует резонный вопрос: «А что же вы сами не дождетесь расселения?»
В итоге цены на подобные квартиры держатся высокие, а стоят на рынке они годами. Предложения на этом сегменте рынка недвижимости значительно выше, чем спрос.
Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик», в основном поддерживает мнения опрошенных нами специалистов.
- Сколько может стоить квартира в деревянном доме в центре Нижнего Новгорода?
- В среднем цена за квартиру в деревянном доме в центре Нижнего Новгорода составляет около 60 тысяч за квадратный метр
- От чего зависит колебание цены (вид из окна, история дома, отсутствие удобств и проч.)?
- Конечно, цена зависит от состояния квартиры, ее местоположения и планировки. Важен и этаж. На первых этажах часто холодно и пахнет подвалом, а на последнем нередко течет крыша, поэтому они стоят заметно дешевле. Если хозяин хочет расположить покупателей и повысить цену, в квартире перед показами нужно убрать с глаз ненужные вещи, одежду с вешалок. Обязательно проветрить квартиру, помыть окна и сделать влажную уборку.
- Насколько востребованы подобные квартиры и среди кого?
- Подобные квартиры чаще покупают люди с довольно скромным достатком денежных средств, или люди, которые надеются на дальнейший снос дома и получение новой квартиры.
- Каковы перспективы подобных домов: планирует ли город их сносить и как об этом узнать?
- Перспектива сноса подобных домов есть, скоро появится сайт, на котором можно будет узнать через интернет, какие дома и в какое время планируется сносить. Пока это можно узнать, написав заявление в администрацию города.
- Каковы тенденции: подобные квартиры дорожают или дешевеют?
- Со временем цены на такие квартиры становятся только ниже. Однако хочется отметить, что на каждый объект всегда есть свой покупатель. Например, менеджер нашего агентства Игорь Евстафьев заключил агентский договор на продажу двухкомнатной квартиры 1818 года постройки по адресу: улица Малая Ямская, дом 31. Общая площадь небольшая – 39 кв.м, жилая – 24 кв.м, кухня – 8 кв.м. Клиент хотел продать квартиру за 1100 тысяч рублей. Евстафьеву удалось продать на 300 тысяч дороже: за 1400 рублей. Это говорит о том, что оценить подобные объекты очень трудно. Это способен сделать только специалист.
Кстати
По данным аналитика рынка недвижимости Алексея Чемоданова, девятка самых «дорогих» улиц центра Нижнего Новгорода в настоящий момент выглядит следующим образом:
Улица* / Цена средняя, руб./м2 / Цена min, руб./м2 / Цена max, руб./м2
Семашко ул. 105 600 82 670 134 880
Звездинка ул. 99 650 80 710 134 620
Гоголя ул. 97 230 75 000 112 900
Минина ул. 94 820 64 360 142 350
Варварская ул. 94 520 68 120 144 930
Новая ул. 93 230 74 590 137 390
Ульянова ул. 92 000 61 490 124 270
Холодный пер. 90 350 66 310 95 430
Сергиевская ул. 86 780 71 740 120 000
Для сведения
Полагаются ли выплаты за земельный участок при расселении ветхого жилья? Комментирует Эдуард Шалин, юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»:
- Согласно статье 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников многоквартирного дома. В случае сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент сноса такого дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следовательно, зная общую площадь квартиры, можно рассчитать площадь земельного участка, принадлежащую каждому собственнику. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, другими словами, при отчуждении жилого помещения одновременно отчуждается и доля земельного участка. Кроме того, согласно статье 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В соответствии с вышеизложенным можно сделать следующие выводы: - по договору мены отчуждается не только квартира, но и доля в праве собственности на земельный участок, причем эту долю нельзя выделить в натуре, по договору мены должны не только предоставить другое жилое помещение, но и заплатить компенсацию за земельный участок согласно причитающейся доле. Для этого желательно провести межевание всего земельного участка с целью установления его границ и общей площади.
Что полагается собственникам и жильцам муниципальных квартир, подлежащих расселению?
- Если решение о сносе дома принято государственным органом, то в соответствии со статьей 12 Закона Нижегородской области «О жилищной политике в Нижегородской области» от 7 сентября 2007 года № 123-3 норма предоставления общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в жилищном фонде Нижегородской области, установлена в размере:
- не менее 33 кв. м - для одиноко проживающих граждан;
- не менее 42 кв. м - на семью из 2 человек;
- не менее 18 кв. м - на каждого члена семьи при численности семьи 3 и более человек.
В случае, когда решение о сносе дома принимается органом местного самоуправления, то согласно Постановлению Городской Думы города Нижнего Новгорода от 16 марта 2005 № 14 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления жилого помещения в городе Нижнем Новгороде»установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма - в размере 13 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека.
Собственники жилых помещений в соответствии со статьей 18 Закона Нижегородской области «О жилищной политике в Нижегородской области» имеют право на предоставление равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения по договору мены.
