То, о чем говорили в прошлом году эксперты, свершилось. Число заявленных проектов коттеджных поселков перевалило за символический рубеж в пятьдесят объектов. Сейчас в Нижегородской области их больше 60-ти. С одной стороны, это говорит о том, что нижегородский рынок загородной недвижимости продолжает качественный и количественный рост. С другой стороны, специалисты оговариваются, что жизнь в ряде проектов едва теплится, и благополучное их завершение еще очень далеко или совсем нереально. Весной, когда традиционно начинается оживление на рынке загородной недвижимости, посмотрим, к чему нужно готовиться: что пользуется спросом, какие цены и почему складываются.
Официально
Министр строительства Нижегородской области Владимир Челомин по-прежнему говорит о том, что к 2020 году область планирует довести объем малоэтажного жилья в регионе до 80%. «О плюсах проживания в малоэтажном доме говорилось очень много: это совершенно другой уровень комфорта, это возможность меньше зависеть от соседей, контролировать свои расходы на отопление, освещение, а значит, экономить на эксплуатационных расходах», - считает Владимир Николаевич.
По данным министерства, наиболее активно застраиваются районы, которые находятся в непосредственной близости от областного центра. Это Богородский, Борский, Кстовский, Дальнеконстантиновский районы. Именно на их территории активно реализуются проекты строительства коттеджных поселков, обеспеченных необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. Кроме этого, активно ведется строительство жилья в так называемой курортной зоне Нижегородской области - это Городецкий и Чкаловский районы.
Дальнейшее развитие малоэтажного строительства сдерживают несколько факторов, в частности, необеспеченность инженерной инфраструктурой. Для разрешения этой ситуации власти региона предоставляют субсидии муниципальным районам и городским округам, с помощью чего, по словам министра, удастся сформировать рынок доступного жилья класса «эконом».
В 2012 году средства из областного бюджета в размере 413 млн рублей получили 34 муниципальных образования. На участках с инженерной инфраструктурой будет строиться жилье для молодых специалистов, граждан, переселяемых из аварийного жилья, для специалистов дошкольного образования семейных детских садов, многодетных семей, детей-сирот и работников бюджетной сферы. Кроме того, в 2013 году начнется реализация областной целевой программы «Обеспечение инженерной и дорожной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для бесплатного предоставления многодетным семьям в собственность для индивидуального жилищного строительства в Нижегородской области на 2013-2017 годы». Бюджет программы составит 1,33 млрд рублей.
Компетентно
Эксперты делят «пирог» загородного жилья на две больших части: коттеджные поселки и отдельные дома с земельными участками в деревнях. Цена дома в коттеджном поселке почти на порядок отличается от цены «домика в деревне». И качество жизни, и статус соседей, и требования к инфраструктуре различаются так же резко. Ирина Солнцева, руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф», напомнила, что спросом пользуется пригородная 30-километровая зона, поэтому и участки, и дома здесь растут в цене. Появилась и еще одна тенденция: «Сейчас особый интерес вызывают так называемые дальние дачи (менее комфортные, быть может, но однозначно более дешевые). Люди готовы уезжать за 100-150 км от Нижнего, чтобы отдыхать сезонно, наслаждаться покоем, тишиной и чистым воздухом».
По мнению Ирины Солнцевой, формирование цивилизованного пригорода (15-20 км от Нижнего Новгорода, где наиболее целесообразно строить дома для постоянного проживания) неизбежно. Однако рынку организованных коттеджных поселков нет и 10 лет, отсутствие опыта неизбежно ведет к ошибкам: «Сейчас заявлено 60 с лишним поселков, а жилых из них не более 4. Но объективные результаты мы увидим лет через 5: сколько из заявленных сегодня поселков будет застроено и заселено».
Не видит пока загородный дом как основное жилье и независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» (АЦ ИНН) Алексей Чемоданов: «Основным жильем загородный дом станет только тогда, когда появится конкуренция с городским жильем. И прежде всего это касается эконом-класса, когда покупатель сможет выбирать: что лучше: двухкомнатная квартира в городе или дом площадью порядка 100 кв.м в пригороде. Сейчас важный момент – инфраструктура проживания. Когда загородный дом - второй, то школа и поликлиника рядом не нужны. А, чтобы создать собственную инфраструктуру, должен быть соответствующий масштаб этих поселков. Это не несколько сотен домов, а более масштабные проекты по нескольку тысяч домов. Тогда будет возможно создать соответствующие условия для постоянного проживания».
Основные проблемы загородных домов, по мнению аналитиков, связаны с отсутствием развитой инженерной инфраструктуры, трудностями с подведением газа, электричества. Алексей напомнил о пробках: «В частности, все выезды из города у нас напоминают бутылочные горлышки. И будущее в этом плане пока туманно». Александр Жилевский, директор АН «Выбор-недвижимость», подчеркнул, что семьи с детьми на данный момент не могут позволить себе постоянно жить за городом: «Дети должны ходить либо в детский сад, либо в школу, и возить их каждый день в город – невозможно».
Реально
Светлана Тиунова, менеджер АН «Модус»:
- Цены на дома в коттеджных поселках, предназначенных для постоянного проживания, приближены к городским. Если дом (площадью от 200 кв.м) находится близко к городу, за него просят от 7 млн. руб. Как только мы удаляемся от Нижнего Новгорода, цена заметно снижается. Довольно большое значение имеет инфраструктура, которую предлагает коттеджный поселок и надежные системы связи. Однако на моей памяти никто из клиентов не спрашивал про интернет. Видимо, все пользуются мобильными модемами.
Дома-дачи существенно дешевле. Обычно это скромный бревенчатый дом, где можно провести лето с семьей. Наиболее востребованы дачи в 30-40 км от города. Если рядом проходит транспортная трасса, если до деревни проложен автобусный маршрут, дом оценивается в сумму от 600 тыс. руб. и выше. Если есть газ, цена повышается примерно на 200 тыс. Если дом выстроен не из дерева, а из кирпича, он стоит еще тысяч на 200 дороже. Но только в том случае, если находится не дальше, чем в 60 км от Нижнего Новгорода. К примеру, кирпичный дом площадью 130 кв. м со всеми удобствами в 180 км от города (Лукояновский район) оценивается всего в 800 тыс. руб.
Как ни загружен борский мост, Борское направление никогда не теряло популярности. Людей привлекают шикарные леса и рыбные реки. И чем больше перспектив построения второго моста, тем более востребованным становится этот район. Уже сегодня дома в Рекшино продаются за 800 тыс. и выше. Если есть газ, то дома уходят по цене от 1 млн руб. Лес есть лес.
С другой стороны, востребованы Богородский район и Дальнее Константиново - они славятся озерами. А если нужно отправить на лето родителей, заботливые дети выбирают Арзамаский район. Там хорошая земля: палку воткнешь - вырастет оглобля. К тому же в этом направлении (оно подальше от города) можно купить домик и за 400 тысяч.
Ирина Клименко, директор АН «Альфа»:
- В целом застройщики (а их сейчас достаточно много) предлагают коттеджи, рассчитанные на разный вкус и на различные кошельки. Думаю, если инвесторы вкладывают деньги в загородные проекты, значит, они пользуются спросом сейчас и перспективны в будущем.
В среднем дом в коттеджном поселке стоит от 3,5 до 8 млн руб. На сегодняшний день самые востребованные загородные дома для постоянного проживания находятся в ценовом диапазоне 3,5 - 4,5 млн руб. Причем люди смело приобретают «коробку» без внутренней отделки. Разумеется, речь идет о доме в коттеджном поселке в 30-60 км от города.
Дом в деревне - вполне крепкий - стоит в пределах 500-600 тыс. руб. То, что дешевле, требует либо реставрации, либо полной перестройки. По домикам в деревне наблюдается перекос спроса и предложения: покупатели хотят приобрести дачу за 200-300 тысяч, продавцы рассчитывают выручить раза в три больше.
С инфраструктурой ситуация непростая. Чаще всего небольшие коттеджные поселки никакой инфраструктуры не обеспечивают. Крупные поселки (они имеют 5-6 улиц, на каждой по 30-40 домов) предлагают все вплоть до школ и детских садов.
Для постоянного проживания нижегородцы предпочитают в основном Арзамасское и Богородское направления. А дом выходного дня, по нашему опыту, люди в основном ищут в северной части области, где есть реки и водоемы.
Индивидуально
Риэлторы знают, что при оценке дачи необходимо учесть значительно больше факторов, чем при оценке квартиры в многоэтажном доме. Если большинство городских квартир располагаются в типовых домах, и у хозяев есть возможность сориентироваться на рыночные цены квартир-аналогов, то с загородными домами все намного сложнее.
Никто сходу не скажет, насколько дороже дом из кирпича с кованым забором, чем дом из клееного бруса без забора. Это если не учитывать расстояние до областного центра, плодородие почвы, богатство леса и количество труда, вложенное в обустройство дачниками.
Тем не менее, факторы, повышающие или понижающие цену, известны. Вот основные:
- Статус земли. В среднем, земельные участки в статусе «земель ИЖС» стоят дороже, земли сельхозназначений - дешевле.
- Рельеф. Заболоченные, скошенные и неровные участки ценятся ниже.
- Близость к воде. Речка или озеро поблизости повышают интерес к участку. Однако, если он попадает в водоохранную зону, то возведенные постройки могут признать незаконными.
- Коммуникации (дороги, подъезды к участку, газ, водопровод, электрические сети).
- Состояние дома. Кстати, косметический ремонт и, например, новая обшивка наружных стен дома поможет поднять его цену на 10-15%. А установка окон-стеклопакетов до 30% повысит стоимость недостроенного объекта.
Чтобы не ошибиться с ценой, профессионалы советуют обратиться к оценщикам (лучше всего заказывать оценку дома непосредственно перед выставлением его на продажу, оптимальный сезон для этого – весна). Если хочется разобраться во всем самостоятельно, полезно обратить внимание на «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86), где содержится подробная информация, на основании которой можно оценить степень износа дома.
